주택시장 거품붕괴냐 일시 조정이냐?붕괴론자:공급과잉 여파는 2017년부터 본격화.일본처럼 구조적 수요 감소 겁쳐. 낙관론자 : 수요는 충분

2016.02.26.

공급과잉 상태의 주택시장을 놓고 거품붕괴와 일시 조정 논쟁이 거세다. 지난 2015년 평년의 2배가 넘는 76만가구의 인허가와 함께 아파트 분양규모만 52만가구로 역대 최고치에 달한데 따른 것이다.
 
게다가 겨울철 비수기에 이어 주택대출 심사 강화, 미국 금리 인상, 중국 등 세계 경제 쇼크, 유가 하락, 심지어 북핵 리스크까지 발생하면서 시장 불안심리가 극에 달해 시장은 그야말로 급전직하로 곤두박질 치고 있다.

 
당장 한달 거래량이 지난해에 비해 20% 이상 줄어들고 미분양 물량이 6만가구로 치솟는 등 주택시장 급랭분위기가 역력하다. 치솟던 강남 재건축의 하락세가 두드러진 가운데 오르기만 하던 수도권 집값이 제자리에 멈춰선 것이다.
 
주택시장 거품붕괴냐, 일시조정이냐
 
아파트 등 공동 주택이 공급되고 완공되기까지 대략 2년 정도 시일이 걸리는 것을 감안하면 공급과잉 여파는 2017년부터 본격화될 것이고 여기에 저성장, 생산가능인구 감소, 고령화, 저출산 등 사회학적 요인까지 더해지면 주택시장이 폭락장세를 맞을 수도 있다. 바로 거품붕괴론이 나오는 이유이자 근거다.
 
일본의 사례가 거론되는 것도 같은 맥락이다. 일본은 지난 80~85년 1차 주택시장 침체를 겪은데 이어 94년 버블붕괴로 2차 대홍역을 겪은 바 있다. 1차 시기에는 오일쇼크이후 경기침체가 주요인이었다. 고도성장기를 지나 10년 이상 평균 4%대의 경제성장률을 시현한게 악재가 된 것이다. 또 2차 시기는 고령사회에 접어들면서 주택시장 패러다임이 급변한게 결정적 이유였다. 1~2인 가구가 무려 50%에 근접한데다 30~35세 인구가 감소하기 시작하면서 주택변화를 초래했고 이어 후행적으로 발생한 초고령 사회, 가구 감소, 소비 격감 등이 장기침체를 유발한 것이다.
   

현재의 우리 상황을 일본과 비교해 보면 주택시장 주요 변수인 인구 및 가구, 경제 여건 등에서 유사점이 많다. 지난 2000년대에 접어들면서 10년 동안 연평균 4%대의 경제 저성장 모드에 빠져 있으며 2012년 1~2인 가구가 전체의 50%를 차지했고 30~55세 연령이 감소하기에 이르렀다. 오는 2018년에 고령사회, 2026년에 초고령 사회에 접어드는 등 향후 10년을 전후해 일본과 같은 주택시장의 성숙단계에 진입할 가능성이 높다. 주택시장 거품이 꺾일 수 밖에 없다는게 시장 붕괴론자들의 주장이다.
 
이에 반해 일시조정론자들은 현재의 단기 초과공급 상황은 과거 7~8년 저조했던 실적에 대한 보상심리 및 시장 기대로 단기간에 집중되면서 발생한 것이라는 주장이다. 과거 분양호조시기인 2002~2004년 34만 가구의 아파트 분양을 감안하면 최근 3년간 39만 가구 규모는 충분히 시장에서 수용가능하다는 것이다.
 
실제로 경제 쇼크가 없고 공급영향 기간이 5년 임을 감안하면 분양물량 및 미분양 물량 증가는 일시적이며 올 하반기부터는 제자리를 찾아갈 공산이 없지 않다. 앞으로 입주되는 물량을 추산해봐도 상황은 그리 심각하지않다. 예컨대 2014~2016년 입주물량은 연평균 27만가구 수준으로 평년보다 낮고 2017년 34만가구로 증가하나 2018년에는 재차 26만가구선으로 줄어들어 '과잉 공급→ 입주대란→가격폭락→장기침체'의 악순환 고리에 빠져들 염려가 크지 않다. 

 

게다가 올해 총청약자수가 59% 증가하는 등 아파트를 분양 받을려는 수요층이 여전히 충분하고 장기적으로 연 29만~39만 가구정도에 이를 것으로 분석되고 있다. 정부의 장기주택 종합계획상으로도 연 33만~45만가구의 주택수요가 존재하는 것으로 파악되고 있어 수급에 문제가 없다는 입장이다.
 
 
주택시장 성숙단계 진입, 
중소형 상업용 부동산으로 눈돌려야
 
 
현재 주택시장 거품붕괴와 일시 조정론이 팽팽한 대립하고 있지만 주택시장이 점차 성숙단계에 진입하고 있다는 증거는 곳곳에서 입증되고 있다. 성장단계로 보면 고도성장과 안정성장기를 이미 지나고 있는 것이다. 주택보급률이 110%를 넘어서고 있다는 점이 이를 밑받침해준다. 일본과의 유사한 조건하에서 성숙화 시장에 진입할 가능성이 그만큼 높다고 봐야한다. 젊은 층을 중심으로 주택 소유 욕구가 약화되면서 거주 중심으로 전환되고 있는 점도 이를 반영하는 것이다. 이는 신규주택수요 감소와 기존 주택 거래 침체를 가져올 수 밖에 없다.
  

중고주택 슬럼화가 급속히 진행되면서 빈집이 늘어나는 현상과 다양한 임대수요 계층이 증가하고 있는 것도 시장 성숙화단계에서 발생하는 현상이다. 임대 거주의 상대적 효율성 증가로 임대선호계층이 늘어나고 1-2인 가구 증가와 고령자 가구 증가하면서 다양한 임대를 선호하게 된 것이다. 정부가 뉴스테이 등 중산층을 위한 임대주택 도입과 이를 확대하는 것도 이같은 다양한 임대계층 니즈를 소화하기 위함이다. 이는 주택시장의 투자 매력이 점차 사라지고 있음을 보여주는 것이다. 특히 과거와 달리 보유를 통해 얻는 시세차익의 투자 매력은 갈수록 크게 떨어질게 분명하다. 주택을 거주와 임대중심의 투자 패턴으로 전환해야하는 이유가 여기에 있다.
 
 
또 부동산 주기별 유형변화로 볼때도 주택 중심 투자 탈피는 불가피하다. 주택을 가질만 한 사람은 모두 가졌고 우리생활이 과거 농경, 공업 등 1,2차 산업 중심 사회에서 3차 서비스 산업으로 급변하고 있는 만큼 투자 대상도 빌딩이나 상가 등 상업용 부동산 중심으로 변하는게 맞다. 부동산 투자의 꼭지점에 상업용 부동산이 위치하는 것도 같은 맥락이다.