미국 부동산 시장을 진단한다(1)
- 2015년 부동산시장 분석과 2016년 투자전략 제시 -
□ 개요
○ 부동산은 동서고금을 막론하고 가장 안정적이고 확실한 장기 투자처로 인식돼 오고 있음.
○ 단, 2008년 Mortgage Crisis 이후에는 미국 부동산 시장에 각종 물음표가 붙기 시작
- '현재 미국 부동산 시장은 투자에 적합한 시점인가?'
- '한국이 아닌 해외 부동산 투자에 미리 알아야 할 시장 동향은?'
○ 이에 미국 부동산 기획조사 시리즈를 통해 미국 부동산 시장의 진단하고 여러 의문사항에 대해 논의하고자 함.
□ 2015년 미국 부동산시장 흐름
○ 부동산시장 시세의 회복
○ 2008년 과도한 주택대출과 융자를 통한 부동산 개발은 전체 경기에 큰 타격을 초래
- 프라임 지역도 크게는 40%에 가까운 시세 하락
○ 2012년을 기점으로 경기 회복세에 따라 부동산 시장도 다시 활성화
○ 2015년, 'Seller’s Market'으로 호황기를 맞이함.
□ 부동산 시장 회복의 원인
○ 미국 경기 회복 및 경계의 안정화
- 유럽의 경제난, 중국 증시 폭락에도 큰 영향(장기)을 받지 않음.
- 세계에서 가장 안정적인 시장으로 재평가
○ 해외자본의 유입
- 2013년 이후 중국 등에서의 자금 유입 활발
- 최근 중국 증시 폭락 이후 개인 해외 투자자 급증
○ 미국 해외 투자 회수 자본의 미국 내 투자
- 해외 시장 불안 및 경기 침체로 미국 투자회사들의 해외투자자금 회수
- 동남아시아권 연쇄 침체 등으로 해외 투자 난항
- 신규 부동산 개발보다는 2008년 중단·연기됐던 부동산 인수
○ '0' 금리
- 경기 회복 정책으로 시행
- 경기 회복 및 부동산 시장의 활성화로 낮은 금리를 이용해 주택을 구매하는 경향 증가
- 2015년 말 혹은 2016년 초 금리인상이 발표로 가속화됨.
○ 'Seller’s Market'
- PWC의 부동산 투자 컨설팅 관계자와의 인터뷰: “현 부동산 시장은 투자금을 모으는 것에 비해 좋은 투자처를 찾기가 더 힘들고, 좋은 매물을 찾아도 경쟁이 심해 오히려 투자가 어려운 실정”
□ 2016년 전망
○ 지속적인 성장세 예상
- 2012~2015년까지의 성장폭보다는 낮은 성장률 예상
- 2020년까지는 꾸준한 성장세를 보일 것으로 예상(PWC 및 ULI(Urban Land Institute))
- Magellan Development Group Co-CEO인 Joel Carlins: “지금의 호황기를 우려해 소심한 투자 전략으로 접근하는 것은 기회를 놓치기 쉬운 일”
○ 안전성을 위주로 한 소심한 투자 추천
- 투자 전략 전문인과의 인터뷰에서는 “현재는 개발보다는 안정적 지역에의 투자가 바람직하다”는 의견
- 2015년과 마찬가지로 매도보다 매수가 높은 'seller’s market' 유지 예상
- 신중한 투자처 선별이 중요
자료원: 부동산 관계자 인터뷰 및 KOTRA 시카고 무역관 자료 종합
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,미국 부동산 시장을 전망한다(2)
2016-01-06 국가 미국 작성자 강준경(시카고무역관)
□ 미국 부동산 시장의 주요 트렌드
○ 라이프스타일의 변화
- 도심 외곽 주거단지(Suburbs)보다 도심지 선호도 증가
- 특히 역세권을 중심으로 외곽지역과 도심지역의 이점을 모두 누릴 수 있는 도심까지의 대중교통 20분 이내 하이브리드 지역들 주목
- 설문 조사기관인 ULI에 따르면 20, 30대의 일인 가정의 증가와 저출산율로 인해 예전 도심 선호 인구(37%) 대 외곽 선호 인구(29%) 비율이 2015년 들어 격차가 더 커짐. (도심 선호 46%, 외곽 선호 29%)
- 활동적인 젊은 세대들만이 아니라 고령층에서도 같은 움직임
○ Core Area(중심지) 재정비를 우선시 하는 정책 트렌드
- 시카고 시 'Loop Link' 프로젝트
- 워싱톤 보스턴 뉴욕 등 미국 주요 대도시들에서 자전거 대여 프로그램(DIVY(Chicago)), NiceRide(Washington, Boston)) 운영 중
- 대중교통 지원 프로그램(Smartnet(Chicago, NewYork Pass(New York)) 등 다양한 프로그램들이 속속 개발돼 이러한 정책 트렌드를 가속화시키고 있음.
- 근교 거주자들의 대중교통 이용을 유도해 개인 교통수단 축소로 인한 더 쾌적한 도심을 만들어가기 위한 목적
- 시카고 Loyola 대학 사회복지과 교수는 “빈민층 거주구역 재개발사업에 예산 편성이 줄고 시내 중심가 정비사업이 늘어나 도심지 재개발 이외 사업은 중단된 것이나 다름없다”고 발언
□ 미국 부동산 시장의 변화 방향
○ 주택시장은 투자가치를 높이기 위해서는 아직 해결해야 할 문제점들이 많이 있음.
- 대표적으로 Prime 지역과 비 중심가의 가격 차이가 있으며, 전반적인 주택 소유도의 감소도 악재로 작용하고 있음.
○ 제로금리로 인한 낮은 대출 금리를 이용한 투자 목적의 부동산 증가
- Chicago Investment Firm 투자 전문가는 “투자는 올해 말 늦어도 2016년 초로 예상되는 금리 인상으로 부동산 시장의 거품이 어느 정도 사그라질 것으로 예상돼 현재는 Residential 부동산의 진입은 피하는 것이 좋다”고 조언
○ 투자가 아닌 내 집 마련 목적의 부동산 구입도 증가 추세
- 미국 내 특정 지역(대학 및 도심지)를 제외한 지역, 투자 가치 감소
- 투자보다는 낮은 금리에 내 집 마련을 추천
- 주택 과공급으로 인한 수요 감소 예상
□ 상업 부동산 시장의 변화 추세
○ 미국 상업 부동산 시장의 계속적인 거래량의 증가
○ 다만 2015년에는 거래량이 다소 주춤한 경향을 보였음.
- 2014년에는 캐나다, 중국 및 유럽에서의 해외 투자자들에 의한 구매가 많았음.
- 2015년에는 특히 중국에서의 투자가 줄면서 총 거래가가 감소한 실정
- 2015년 주식시장에서 시작된 쇼크와 이에 따른 중국 정부의 대처 정책으로 중국 기업들의 직접적인 해외 부동산 투자가 전년도에 비해 줄어듦.
- 중국 거대 기업인 Wanda Group이 시카고 시내에 추진하고 있는 88층 규모의 주상복합형 건물의 개발이 2015년 예약 판매를 계획했던 것과는 달리 계획 검토라는 명목으로 진행 일정을 지연시킴에 따라 주변의 우려를 낳으며, 계획과는 달리 추가 투자자 모집
□ 현재 가장 안정적인 투자 시장으로 평가 중인 상업 부동산 시장
○ 미국 투자 회사들의 해외 자금 회수와 회수된 자금의 미국 내 부동산 투자
- 세계 이슈에서 가장 영향이 적은 미국 부동산으로의 투자 집중
- 회수된 자금은 투자 포트폴리오의 특성상, 안정 자산에의 투자가 우선시돼 주식시장과 같은 변동성이 있는 투자시장을 피하면서 부동산 시장 선호
○ 해외 투자 및 펀드 회사들도 같은 이유로 미국 부동산 시장 선호
- 한국의 XX은행 자산운용 해외 부동산 투자파트 담당자는 “2008년 Mortgage Crisis 이후 폐쇄했던 해외부동산 투자파트를 올해 초, 가장 안정적이라고 판단되는 미국 시장에 초점을 맞춰 새로 운영하기 시작했다”고 발언
○ 개인 투자자의 증가
- 낮은 금리와 상대적으로 높은 금융소득에의 세율은 개인 투자자들을 금융시장에서 부동산 시장으로 투자처를 이동하게 함.
- 고가의 대형 건물보다는 중∙소 건물들(B, C급) 타깃
- 시장 거래 물량에 비해 새로운 계발 계획은 부진한 경향
○ 호텔 관련 투자 증가
- 미국 부동산 총투자(상업 부분 2015년 약 780억 달러)에서 3위에 있는 중국을 중심으로 미국 전역에 호텔 붐(중∙서부를 중심으로 한 다수의 boutique 호텔들을 인수)
- 직접투자보다는 인수 혹은 전환에 집중(시내 중심가에 위치한 B급 사무용 건물 인수 후, 호텔 혹은 임대 주택으로 전환)
- 최근 도심지 재정비 재개발 움직임과 맞물려 활발한 움직임
자료원: 부동산 관계자 인터뷰 및 KOTRA 시카고 무역관 자료 종합
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