estoppel
a rule of evidence whereby a person is barred from denying the truth of a fact that has already been settled
에스토펠estoppel
①영미법(英美法)에서, 일단 행한 표시나 행위에 대하여 그와 반대되는 주장을 법률상으로 못하게 되어 있는 원칙
②거래법상 특히 중요하다
제목: Estoppel Certificate란 무엇인가
사업체가 입주해 있는 건물의 건물주가 'Estoppel Certificate'라는 문서를 가져와 서명해 달라고 합니다. 'Estoppel Certificate'라는 것이 무엇인지요. 그리고 Estoppel Certificate에 랜트가 '트리플넷(Triple Net)'이라고 적혀 있는데 어떤 의미인지요.
답변
답변 전문가: 김한신 변호사
'Estoppel Certificate'은 주로 임대인인 건물주(Landlord)가 임차인(Tenant)에게 임대차 계약서(Lease Agreement)의 내용이 사실과 같음을 제삼자에게 증명하기 위해 임차인에게 작성을 요청하는 문서 입니다.
'Estoppel Certificate'이 주로 사용되는 경우는 건물주가 건물을 담보로 융자를 얻는다든지 건물을 매각하는 과정에 매입자측이 요구하는 경우가 많습니다. 융자를 해주는 입장이나 건물을 매입하는 입장에서는 임대차 계약이 자신들이 검토하는 임대차 계약서와 동일하게 운영 되는지 여부를 확인하는 것이 아주 중요하기 때문에 이 Estoppel Certificate을 건물주에게 요구하는 경우가 일반적입니다.
Estoppel Certificate이 융자나 건물 매매에 중요한 역할을 하기 때문에 대부분의 임대차 계약서에는 임차인은 건물주가 요구할 경우 Estoppel Certificate을 제출하도록 규정하는 경우가 많습니다.
하지만 Estoppel Certificate은 임차인이 Estoppel Certificate에 적혀 있는 내용이 사실이라고 확인해 주는 문서이기 때문에 임차인 입장에서는 이 Estoppel Certificate에 서명하기 전에 그 내용이 모두 사실인지 여부를 꼼꼼하게 따져 보는 것이 아주 중요합니다.
따라서 귀하께서 Estoppel Certificate에 서명하도록 요청 받으셨다고 하면 첫째 임대차 계약서에 임차인이 Estoppel Certificate을 제출할 의무가 있는지의 여부를 확인하시고 둘째 Estoppel Certificate의 내용이 귀하의 임대차 계약 내용과 다름이 없는지를 확인 하셔야 합니다.
트리플넷 랜트라 하면 일반적으로 기본 임대료(Bae Rent) 이외에 재산세(Property Taxes) 보험(Insurance) 그리고 공동 구역 관리비(Common Area Maintenance: CAM)를 모두 임차인이 부담하는 임대차 계약입니다.
일반적으로 '넷 리스'(Net Lease)라고 불리는 임대차 계약은 기본 임대료 이외에 건물주가 부담하는 비용의 일부나 전부를 임차인이 대신 부담해 주는 내용 입니다.
이 넷 리스에는 크게 세가지 종류가 있습니다.
첫째 싱글넷(Single Net)은 기본 임대료 이외에 재산세를 임차인이 부담하는 임대차 계약 입니다.
둘째 더블넷(Double Net)은 기본 임대료 이외에 재산세와 건물 보험료를 임차인이 부담합니다.
셋째 트리플넷(Triple Net)은 기본 임대료 이외에 재산세와 건물 보혐료 공동 구역 관리비를 임차인이 모두 납부하는 형태의 임대차 계약 입니다.
귀하께서 서명을 요청 받으신 Estoppel Certificate에 트리플넷 리스라고 적혀 있다고 해서 이것이 반드시 위에 설명드린 일반적인 관행을 반영하는 것은 아닐 수 있습니다. 같은 트리플넷이라 하더라도 경우에 따라서는 보험의 종류에 따라 임차인이 부담하는 보험과 건물주가 부담하는 보험이 나누어질 수도 있고 공동 구역 관리비도 특정 관리비만 포함하거나 제외시키기도 합니다.
따라서 Estoppel Certificate에 간단하게 트리플넷 리스라고 적혀 있는 것은 그다지 바람직한 형태나 잘 준비된 Estoppel Certificate은 아닌 것 같습니다.
보다 잘 준비된 Estoppel Certificate이라면 구체적으로 임대료가 어떻게 구성되는지 자세하게 포함하는 것이 바람직할 것입니다.
거듭 말씀 드리지만 트리플넷 리스라고 해서 모두 다 같은 트리플넷 리스도 아니고 구체적인 내용에서 차이가 있을 수 있는데 그러한 차이를 무시하고 일반화 하면 당사자들이 주관적으로 이해할 소지가 있고 후일 분쟁의 가능성이 생기기 때문입니다.
문의:Kim & Min (213)382-3500