- 대중교통 이용이 편리한 지역의 규제완화와 개발을 통해 청년을 대상으로 한 임대주택의 대량공급을 통해 청년세대의 주거안정을 도모하고 지역경제 활성화를 유도하고자 함
- 서울시 청년인구(20대) 지속적 유입 및 주거빈곤 심화, 신혼가구(30대)의 과다한 주거비부담과 비자발적 주거이동문제 해소 시급(서울인구감소)
- 20대 유입증가 : 학업 및 구직활동 / 열악한 주거환경에 고통
- 30대 유출증가 : 결혼, 출산을 위한 적정주거 확보 곤란
- 2030세대는 청년실업률 증가, 비정규직화 등 불안한 노동여건으로 청년가구주거 빈곤율 증가 추세에 있음
* 4년간 20대의 서울시 순 인구유입 : 총 8.5만명
- 역세권은 기반시설 및 사회시설이 양호한 반면, 시가지 평균 개발밀도와 유사한 개발밀도로 개발의 여지가 많음
- 기반시설율 > 도로율 25.3% > 서울시 평균 22.3%, 주차장 0.082대/인 > 0.006대/인
- 개발밀도 > 역세권 160% > 시가지 163%, 법정용적률(평균( 281% > 개발용적률 160%
2.사업목적
사업목적
- 대중교통 이용이 편리한 지역의 규제완화와 개발을 통해 청년을 대상으로 한 임대주택의 대량공급을 통해 청년세대의 주거안정을 도모하고 지역경제 활성화를 유도하고자 함
사업대상지
- 대중교통이용 보행자의 활동을 중심으로 사업대상지 범위 설정
- 대중교통중심 역세권 : 철도·도시철도의 2개 이상 교차역세권, 버스전용차로가 있는 역세권, 30m 이상 도로에 위치한 역세권
- 보행활동중심 역세권 : 승강장 경계 250m 이내
사업시행자
- 「공공주택 특별법」 제4조제1항 각호에 따른 공공주택 사업자
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 시행자와 민간임대주택으로 등록할 주택건설을 목적으로 사업계획 승인이나 건축허가 등을 받은 자
※ 위 사업자의 공동시행도 가능함
용도지역 상향
| 상업지역 상향 : 1,000㎡ 이상 | 준주거지역 상향 : 500㎡ 이상 |
|---|---|
| 대중교통중심 역세권 중 2개 이상 충족 | 대중교통중심 역세권 중 |
| 상업지역과 인접 | - 준주거지역과 인접 |
| 대상 용도지역 : 제3종 일반주거지역 또는 준주거지역 | 대상 용도지역 : 제2종 일반주거지역 또는 제3종 일반주거지역 1개 이상 충족 |
역세권 2030청년주택 공급 비율
- 공급되는 주거는 100% 임대주택으로 공급
- 용도지역 상향이 있는 경우
| 상업지역에서의 주택 공급비율 | 준주거지역에서 주택 공급비율 |
|---|---|
| 주거 90% 이상(비주거 10% 이상) | 주거비율 제한 없음(단, 도로에 접한 지상 1층 주거 지양) |
| 공공임대 20~25%, 준공공임대 80~75% | 공공임대 10~15%, 준공공임대 90~85% |
※ 공공임대주택 : 주변시세의 60~80%로 부담 가능한 임대주택
※ 준공공임대주택 : 임대의무기간 8년, 임대료 상승률 연 5.0% 이내인 임대주택
3. 사업절차 간소화 등 규제완화
- 사업절차 간소화
- 기업형임대공급 촉진지구 : 부지면적 5,000㎡ 이상 : 촉진지구 지정, 지구계획 승인, 주택건설사업계획 승인 및 고시 통합 승인·허가 가능
- 주택법 사업 : 서울시 직접 입안을 통한 사업절차 간소화
- 도시환경정비사업 : 역세권 2030청년주택 사업의 경우 도시환경정비 기본계획에 의한 예정구역 간주
- 상업지역 용도용적제 배제 : 단, 비주거 10% 이상 설치
- 준주거지역 비주거비율 미적용
- 주차장 설치기준완화
- 도시형생활주택 원룸형(전용50㎡이하) : 상업지역의 경우 - 세대당 0.3대(전용 30㎡이하는 세대당 0.25대), 상업지역외의 경우- 세대당 0.4대(전용 30㎡이하는 세대당 0.35대)
- 기계식주차 허용
재정지원
- 건설자금 지원 : 건설비용 대출금 이자 2.0% 이내
재정지원목록 1~29호 1.5억원 이하 30~100호 최대 50억원 이하 101~200호 최대 70억원 이하 201~299호 최대 90억원 이하 ※ 상환조건 : 9~10년 원리금 균등상환(거치기간 3년) , 단, 1~29호는 만기 일시상환 가능
- 재산세 감면 또는 면제
- 전용 40㎡ 이하 : 면제
- 전용 60㎡ 이하 75%, 전용 60~85㎡ 50% 감면
- 취득세 감면 또는 면제
- 전용 60㎡ 이하 : 면제
- 전용 60~85㎡ 이하 : 50% 감면
SH공사의 사업지원
- 토지주 사업 대행
- 토지주 사업대행, 사업성 분석(사업계획서 작성)
- 재원 조달, 투자유지 등 지원
4.대중교통 역세권에 규제완화 및 지원을 통하여 청년주택 공급 (3년 한시운영)
- 민관 협력을 통해 역세권에 소형의 임대주택을 건립, 공급
5.공급방안
역세권 2030청년주택의 대상지 범위
- 사업 대상지
- 사업 대상지 규모
역세권 2030청년주택의 사업방식
| 구분 | 용도지역 변경계획 지역(예정) | 용도지역 변경이 없는 지역 |
|---|---|---|
| 용도지역 등 | 소규모주택지구(공공임대주택특별법), 기업형임대 공급촉진지구(민간임대주택특별법) 제2종,3종일반주거지역->준주거지역 제3종일반주거지역,준주거->상업지역 | 일반상업지역 준주거지역 준공업지역 |
| 사업의 유형 | 건축허가 | 건축허가 |
| 주택사업계획 승인 | 사업계획 승인 | |
| 도시환경정비사업 인가 | 도시환경정비사업 인가 |
사업시행 절차
| 경관계획 기준 | - 주변지역을 포함하여 스카이라인 형성 |
|---|---|
| 21세기 미래형주거환경 조성 | - 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 중 2가지 이행 |
| 주차장 설치 기준 | 상업지역의 경우 - 전용 30㎡ 이하 : 0.25대/세대 상업지역 외의 경우 - 전용 30㎡ 이하 : 0.35대/세대 |
임대주택 건립 기준
- 용도지역 상향에 따른 임대주택 건립 비율
- 상업지역) 공공:준공공 = 20~25 : 80~75
- 준주거지역 ) 공공 : 준공공 = 10~15: 90~85
- 임대주택 건립비율은 주거용도의 건축연면적을 기준으로 산정
- 임대주택의 공급규모
- 민간임대주택) 전용 60㎡이하, 임대의무기간 (8년), 임대료 상승률 (연5.0%이내)
- 공공임대주택) 전용 45㎡이하, 주변 시세의 60~80% 임대주택
- 공공임대주태근 대학생, 사회초년생, 신혼부부 중 차량 미소유자에 한하여 공급 예정
- 입주자 모집공고시 차량 미운행자만 가능토록 자격 부여하고, 입주후라도 차량구매시 퇴게 가능토록 조치예쩡
- 사업시행자는 민특법제42조 제1항에 불구하고 시장과 협의하여 임대료 책정, 임대계획 공고 및 분양게획을 수립 할 수 있음
6.지원방안
1. 법률적 지원(규제완화)
- 도시계획적 규제 완화
- 상업지역의 용도용적제 완화 -> 계획조례 제55조제3항에 관한 조항 배제
- 비주거 용도 및 비율 미적용
-> 준주거 지역에서 비주거 용도 및 비율 미적용
-> 다만, 주민편의 제공 및 가로활성화차원에서 지상 1층 비주거용도 시설 설치 - 건폐율 완화 -> 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 조례에 정한 건폐율에도 불구하고 같은 조 및 관계법령에 따른 건폐율의 상한까지 완화
- 준공업지역의 용적률 및 산업부지비율 규정 완화 -> 임대주택 건립 시 용적률 400% 적용, 도시계획조례 제35조제1호관련 공장비율별 산업부지확보비율에 대하여 위원회에서 인정하는 경우 예외
- 노후도 기준 완화 -> 도시계획조례시행규칙 별표1에 정한 지구단위계획구역 지정을 위한 노후도 요건에도 불구하고 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 1/2로 완화
- 주택건설기준 등에 관한 규정 완화
- 주차장 설치기준 완화 -> 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조 규정에 의거 원룸형주택(50 ㎡ 이하)의 경우 설치기준의 최대 ½범위내에서 완화
2. 행정적 지원
- 사업 절차 간소화
- 촉진지구내) 지구지정 및 지구계획승인, 사업계획승인 일괄 처리
- 촉진지구외) 서울시 직접 압안을 통해 사업기간 단축
- 사업지원기관(SH공사) 지정운영을 통한 사업지원
- 역세권 2030청년주택사업에 대한 총괄 지원
- 역세권 2030청년주택사업의 공급확대를 위한 조사연구, 사업계획수립 지원
- 사업대상지 역세권 사업의 영향 및 파급효과에 대한 모니터링
- 모니터링에 따른 지역문제 해결방안 연구 및 사업시행 등
- 토지주 대행 사업추진 등 사업추진 활성화
3. 재정적 지원
- 건설자금 대출 이자차액보전
- 지원근거 : 행정2부시장방침 제53호(2015.2.17) ‘준공공 임대주택 건설자금 융자지원 사업 관련 이자차액보전 방식 공급사업계획
- 지원대상 : 준공공임대주택 등록사업(예정)자, 호당 전용 85 ㎡이하 주택건설사업자
- 융자지원 조건
융자한도 : 호당 시세의 1.5억원 범위에 대해 대출
융자용도 :건설자금, 운전자금
이차보전금리 : 2.0% 내외
--> 지원가능금액 : 1.5억원 × 70% × 2.0% = 210만원/호당
--> 2016년 지원가능 가구수 : 981백만원/210만원 = 467호
4. 역세권 2030청년주택 입주 지원
- 최대한 임대료를 저렴하게 공급
- 역세권 2030청년주택은 소형주택(전용 25 ㎡ 및 39 ㎡이하)으로 공급되어 주변의 기존 주택보다는 상대적으로 저렴하며, 주변시세 평가시 임대료 최소화 방안 강구
- 기존 장기안심주택 보증금지원 제도를 활용 경제기반이 취약한 2030세대의 주거비 부담 경감
- 대상자) 역세권 2030청년주택의 공공임대주택 입주자 중 경제기반이 취약한 2030세대
- 지원기준) 전세금 2.2억원 보증금의 30%(4,500만원) 한도 보증금 무이자 대출
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