2012부동산결산-상가·오피스]상가공급 전년比 32%↓…가격은 상승2012.12.05 15

 

[아시아경제 박미주 기자]부동산 경기침체의 장기화로 상가시장도 공급이 정체된 모습을 보이고 있다. 신규 상가 공급이 눈에 띄게 줄었다. 수도권 쏠림현상도 나타났다. 지방보다 수도권 인근에 택지개발지구가 많아서다. 상가 매매가는 상승세를 유지했다. 오피스 역시 거래는 줄었으나 가격은 상승했다. 부동산펀드(REF)를 중심으로 대형 오피스 거래가 이뤄졌기 때문으로 풀이된다.

◆상가 공급 32% 감소.. 가격은 7% 상승= 5일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 기준 신규공급 상가는 163개로 지난해보다 32% 감소했다. 2007년 400건 미만에서 2011년 300건 미만으로 줄어든 뒤 올해는 200건 미만을 기록했다. 공급 감소세가 커진 셈이다.

특히 지방에서 이런 현상이 두드러진다. 신규택지개발이 수도권 중심으로 진행되며 상가 공급도 수도권으로 편중되고 있어서다. 지방은 혁신도시 등의 개발호재가 아직 초기단계에 머무르며 상가공급도 더디게 진행된 영향이 크다.

유형별로는 가격수준이 높은 근린상가와 복합상가의 공급량 감소가 크게 나타났다. 반면 상대적으로 확보된 배후수요가 있고 가격경쟁력이 있는 단지내상가나 오피스텔 상가 감소는 크지 않았다.

상가 가격은 상승세를 유지했다. 2012년 기준 신규 공급된 상가의 1층 평균 분양가격은 3.3㎡당 2578만원으로 지난해보다 7% 가량 상승했다. 이는 부동산 시장 고점이던 2007년 2599만원 이후 가장 높은 수준이다. 올해 강남보금자리와 광교 등 유망택지지구에서 상가공급이 진행되며 상대적으로 높은 가격수준이 유지된 영향이다.

한국토지주택공사(LH) 단지내상가도 공급이 줄었지만 투자자들의 관심도는 여전한 것으로 분석됐다. 올해 공급된 LH 단지내상가는 총 154호로 예년의 4분의 1수준에 불과했다. 상반기 낙찰률도 80%까지 하락했다. 하지만 하반기에는 100%를 기록했고 낙찰가율도 150% 수준을 유지했다. 3.3㎡당 낙찰가는 강남보금자리 단지내상가 때문에 2295만원이라는 높은 가격수준을 보였다. 그럼에도 낙찰총액은 시장 축소로 344억원에 그쳤다. 이는 세종시 물량이 공급됐던 작년 1403억원의 25%수준이다.

◆내년 상가시장 관점 포인트= 올해는 부동산 경기침체에 따른 악영향으로 상가시장도 매우 축소된 모습을 보였다. 이 같은 현상은 내년에도 당분간 이어질 것으로 예상되는 가운데서도 주목해야 할 몇 가지가 있다.

먼저 신규 역세권 개통이다. 당장 12월에는 분당선 수원구간(망포-기흥)이 개통됐으며, 2013년 말에는 망포-수원 구간이 개통예정이다. 이 경우 수원에서 서울 강남권까지 40분 만에 접근할 수 있어 수원도 본격적으로 서울 생활권에 흡수될 가능성이 크다. 자연스레 인근 역세권 상권도 부상할 수 있다. 이외 경의선 공덕-DMC구간과 경춘선 별내역이 개통하는 등 역세권 후광효과를 누릴 것으로 예상되는 지역이 다수 출현할 수 있다.

베이비부머 수요도 주목된다. 2010년부터 본격적으로 시작된 베이비부머의 은퇴세대가 2013년에는 4년차를 맞이하게 된다. 매년 평균 12만명의 신규 은퇴세력이 약 10년에 걸쳐 생겨나고 있다. 이들은 여건상 재취업보다는 창업시장으로 흡수될 가능성이 높아 신규 임차세력이 될 가능성이 크다.

신규택지지구 근린상가의 입주도 눈여겨 볼 점이다. 올해 공급된 광교와 세종시, 강남보금자리 등 유망 신규택지지구의 상가들이 내년 혹은 내후년에 입주할 예정이다. 이들 상가들은 든든한 배후수요를 바탕으로 높은 청약열기를 보였는데 상권 활성화로 이어질지는 미지수다.

김은진 부동산114 리서치센터 과장은 "판교의 경우 투자자들에게 많은 인기를 얻었지만 초기 투입가격이 높아 수익률을 맞추기 위해 높은 임차조건을 설정했고, 결국 공실 등의 영향으로 아직까지도 상권형성이 되지 않았다"며 "신규택지지구의 상권형성은 다소 시간이 소요될 것으로 예상된다"고 전했다.

◆오피스, 올해 공실률 안정세.. 내년엔 상승할 듯= 올 들어 서울 오피스 시장은 4% 수준의 공실률을 기록하며 안정세를 되찾아 가고 있다.

오피스 매매시장에서는 올 1분기 19건, 2분기 11건, 3분기 12건 등 거래건수는 감소했지만 거래규모는 증가했다. 최근 부동산펀드(REF)를 중심으로 대형 오피스 거래가 이루어졌기 때문이다. 이에 거래가격도 상승했다. 권역별 거래가격은 도심업무지구와 강남권역이 3.3㎡당 1600민원선, 여의도권역은 1300만원선, 기타지역은 1000만원선 수준이다.

대형 오피스를 중심으로 신규임차인 유치에 성공하며 공실면적을 줄여 나가고 있기 때문이다. 하지만 글로별 금융위기 영향으로 외국계 금융기업들이 점차 한국시장에서 철수하고 있으며, 사무직군수도 감소하는 등 외부경제변수가 불안정하게 나타나고 있다. 김은진 과장은 "내년 이후 대형 오피스들이 대거 공급예정에 있어 공실률 다시 상승할 것으로 전망된다"고 했다.

2012부동산결산-수익상품]오피스텔 임대수익률 6% 붕괴. 2012.12.05   아시아경제 배경환 기자] 2012년 오피스텔 시장은 매매값 상승과 임대수익률이 떨어지는 상황이 반복됐다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 임대수익률은 전년대비 0.06%p 떨어진 5.95%를 기록했다. 서울지역은 평균 3.3㎡당 매매값이 1010만원까지 높아졌지만 임대료는 매매값 상승 추세를 따라가지 못했다. 지역별 임대수익률은 ▲전국 5.95% ▲서울 5.5% ▲경기 5.99%로 4년내 최저 수준을 기록했다. 특히 전국 수익률이 6%이하로 떨어지면서 투자자 입장에서는 오피스텔에 대한 적극적인 투자포지션을 취하기 어려운 상태가 됐다. 게다가 매매값마저 오르면서 투자에 따른 위험부담은 어느때보다 높아졌다. 하지만 하반기 들어 상승세는 다소 둔화됐다. 1월부터 5월까지는 매매·전세·월세값이 모두 강보합을 나타냈지만 6월 이후에는 전셋값을 제외한 매매값과 월세값 하락이 이어졌다. 내년에는 전반적인 하향 안정세가 예상된다. 오피스텔과 함께 수익형부동산의 주축을 이루고 있는 도시형생활주택 입주가 2013년부터 본격화되는 이유에서다. 실제 인허가물량을 살펴보면 도시형생활주택은 2009년 1688가구, 2010년 2만529가구, 2011년 8만3859가구, 2012년(10월 기준) 9만6300가구로 크게 늘었다. 도시형생활주택의 특성상 공사기간이 6개월~1년으로 짧은 점을 감안하면 2012년 상반기 이전까지 인허가를 받은 물량의 대부분이 2013년 중에 입주할 전망이다. 소형 오피스텔 수요는 당분간 이어질 것으로 보인다. 다만 노후화된 단지를 투자하려면 투자할 단지 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 사전 확인이 필요할 것으로 보인다. 김은진 부동산114 과장은 “최근 신규 공급량이 크게 증가하고 있어 시간이 지날수록 상대적으로 주거 품질이 떨어지는 노후화된 오피스텔의 경우 임차 공실 위험이 오히려 증가할 수 있다”며 “저렴한 투자 물건을 찾기 어렵다면 경매를 통해 투자하는 것도 방법”이라고 조언했다. 한편 신규 청약시장의 호조세도 점쳐진다. 오피스텔 분양시장은 전매에서 자유롭고 매입임대주택으로 등록시 취득세 감면 혜택이 주어져 단기 시세차익을 노린 투자수요는 계속 증가할 것이라는 분석이다. 다양한 주변 개발 호재로 가치 상승이 기대되는 충남 세종시와 강남보금자리지구, 판교신도시 등 유망 지역의 분양 물량이 예정됐다. 입지적인 장점으로 인해 분양가가 높고 임대수익성이 확실히 보장되지 않는 경우라도 일시적인 프리미엄을 노린 투자 수요가 많아 분양 당시 청약경쟁률은 높을 것으로 예상된다