재건축·재개발과 신탁 1) 전문성을 통하여 보다 원활한 사업추진 2) 조합보다는 자금 조달 측면에서 유리 3) 자금 사업관리 투명성제고

[부동산 깊게보기]

•  2017-03-26
  

'부동산 신탁'이란 용어가 있다. 어떤 의미냐면 나의 재산(위탁자)을 신탁 회사(수탁자)에 맡기면 그 재산을 관리, 운용, 처분 하여 그 이익을 받고자 하는 자(수익자)에게 돌려주는 것이다. 신탁회사는 이러한 일을 해준 대가로 수수료를 받게된다.

예를 들어보자. 내가 대지를 갖고 있는데 이것을 어떻게 개발해야 할 지, 자금 조달이나 건축 설계, 시공 그리고 그에 따른 외부업체의 선정과 사업성 분석은 어떻게 해야 할 지, 분양을 잘 될지, 기타 법적인 제한은 없는지 등 고려해야할 사항이 너무 많다. 이러한 경우 신탁회사에 의뢰를 하면 일정의 수수료를 주고 도움을 받을 수 있다.

답보 상태에 있는 부산지역의 대부분의 재건축, 재개발 사업지가 이러한 경우와 비슷한 처지에 있다. 즉 조합의 경우 재건축에 대한 전문성이 부족하여 자금조달 능력 및 대외적인 신용능력이 떨어져 업무 추진에 한계를 보이고 있는 곳이 많다. 더욱이 재건축이 잘 추진되었다고 하여도 조합의 과다 사업비용 책정으로 임원과 조합원 간의 이견차이로 많은 갈등과 법적 다툼이 벌어질 수도 있다. 이처럼 사업추진이 늦어지면서 사업성이 더욱 악화되는 악순환에 빠질 가능성이 높다.

이러한 문제를 해결하기 위해 1년 전 '도시 및 주거환경정비법'을 개정해 부동산 신탁회사가 재개발 및 재건축 사업을 진행할 수 있도록 길을 열어 줬다. 그렇다면 부동산 신탁을 할 경우 장점은 무엇일까?

 첫째, 부동산 신탁회사의 전문성을 통하여 보다 원활한 사업추진이 될 수 있다.

 둘째, 신탁회사의 신용도에 따라 능력의 차이는 있겠지만 조합보다는 자금능력에서 앞설 수 있어 원활한 사업추진을 기대할 수 있다

. 셋째, 임원의 운영비나 총회비 등 각종의 비용을 절감할 수 있고 모든 자금 관리 등을 금융감독원의 관리, 감독을 받기 때문에 좀 더 투명하게 운영할 수 있다.

이러한 장점으로 재개발, 재건축이 보다 효과적인 사업진행이 될 것으로 여겨졌지만 부산에서는 아직까지 어떠한 지역도 신탁방식의 재건축, 재개발이 진행되고 있지 않다. 그 원인에 대해서는 보다 깊은 검증이 필요하지만 부동산 신탁회사에 대한 홍보 부족과 소유 재산권 이전에 대한 신뢰도 문제, 그리고 기존 조합간의 공생 문제, 마지막으로 신탁 수수료 문제 등이 있지 않을까 싶다. 만약 재건축·재개발 사업지 중 사업추진이 정체되어 있는 곳이 있다면 부동산 신탁이란 제도가 있다는 것을 참고해 두자.