국내 부동산 외국인 투자급증, 외국인도 못사서 안달 ?외국인 손에 달린 국내 투자시장 안전한가?

국내 부동산 외국인 투자급증, 외국인도 못사서 안달

2017.07.15. 20:17

국내 부동산투자 경쟁, 
우리들만의 이야기가 아니다.

국내 부동산 매입 5년새 5배상승하다
KB금융경영연구소, 작년에만 262만㎡ 사들여 시장 주목

      

닥치는대로 매입하여 전 세계적으로 부동산 가격을 폭등시킨다는 원성을 듣기로 유명한 중국인 투자자,
이 중국인 투자자들이 국내에서도 부동산을 미친듯이 사들이고 있다고 합니다.
물론, 중국인 이외에도 많은 외국인들이 국내 부동산에 투자를 하고있다고 하는데
그중에서도 중국인의 부동산 매입이 5년사이 5배나 늘었다고 하는군요.

KB금융경영연구소 자료 기준으로 '외국인의 한국 부동산 투자동향'에 따르면
2016년 체류 외국인수는 200만명인데,
이 수치는 국내 총인구 5천 100만명 대비 약 3.9%라고 합니다
어마어마 하네요;

이 가운데중에서도 중국인이 굉장히 많다는데,
한국계 포함 중국인 외국 체류자가 101만 7천명,
전체 외국인의 50%로 국내인구 2%라고 합니다.
그런데 말입니다,

이게 인구만 늘어나는것이 아니라,
토지와 건물, 즉 부동산 투자자가 빠른속도로 퍼져가고 있다는 것이죠.
중국인 투자자만 해도 지난해 262만㎡의 토지를 사들였다고 하는데요.
이 외에도  기타국가(101만㎡), 미국(97만㎡), 일본(11만㎡) 등
외국인 투자자들은 더더욱 급증하고 있다고 합니다.

이렇게 외국인들만 보유한 우리 한국 토지만해도
전체 10만 5천 413필지 라고합니다(2억 3천 220㎡)
특히나, 면적도 면적이지만 더욱 중요한것이
외국인 투자자들이 급증하는 속도가 굉장하다고 하는데요.
지난 2011년 370㎡에 불과했던것이
작년 1천 690만㎡로 5년만에 약 5배(486%)가량 증가한것...

    

외국인 부동산투자자 중 미국인이 전체의 51%를 보유하고 있지만,
이들은 증가율은 높지 않고,
현재는 중국인들의 투자가 늘고 있다고 하네요.
덕분에 부동산시장은 중국인 투자자의 행보에 쏠려있다고합니다.

최근 평택항, 현덕지구 등 중국투자자, 외국투자자들이 늘어나고 있다는데
역시 그말이 거짓말은 아닌가봅니다.
국내 한국 투자자들도 서로 경쟁하기 바쁘고 힘든데,
이렇게 외국인 투자자들도 서로 못사서 안달이라니 
요즘 부동산투자, 토지투자가 얼마나 핫한지 몸소 알게 되는군요

[출처] 국내 부동산 외국인 투자급증, 외국인도 못사서 안달|작성자 토핑

외국인 손에 달린 국내 투자시장 안전한가? 돈 모이는 칼럼

2017.07.07. 09:22

http://blog.naver.com/ygirim/221045910794

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지난 7일 한국거래소와 금융투자협회에 따르면 코스피가 6년 만에 사상 최고치를 경신한 4일 유가증권시장에서 외국인의 주식보유 시가총액은 534조1천188억원으로 전체 시가총액의 36.72%에 달했는데, 이 비중은 2007년 5월 25일(36.73%) 이후 10년 만에 가장 높은 것이다.

유가증권시장의 외국인 주식보유 비중은 지난해 말 35.20%에서 지난달 말 36.59%로 높아졌다. 이달 2일 36.70%에 이어 4일 36.72%로 증가했다.

외국인은 지난해 12월부터 지난달까지 7개월 연속 총 10조 3,500억원의 순매수에 나서 기관의 4조 3,500억원과 개인의 1조 1,900억원에 비해 압도적인 비중을 차지하고 있다.

이처럼 국내 증시에 이어 부동산 시장에서도 외국인 자금의 지배 문제인 ‘윔블던 현상’이 우려 단계에 이르고 있다. 2008년 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태 이후 외국인이 국내 토지 뿐만 아니라 아파트 등 주거용 부동산을 꾸준히 사들인 결과로 언론이 연일 증시가 연중 최고치를 경신하고 아파트 청약열풍을 선전하는 모습을 보면 우려스럽다.

 

 

외국인의 투자가 늘고 외국인의 비중이 높다는 것은 그만큼 외국자본의 이탈에 따른 리스크도 커지고 있다는 사실을 간과해서는 안된다. 

국토교통부에 따르면 한국 부동산 시장에서 외국인의 토지 보유, 주택 소유 등이 매년 빠른 속도로 증가하고 있는 것으로 나타났다. 특히 매매건수가 서울 강남 지역을 중심으로 급증하고 있는 점이 눈에 띈다. 보유 동기도 투기 목적이 증가하고 있어 우려가 된다.

보유 주체별로는 토지의 경우 해외에 거주하는 동포 등 ‘검은 머리 외국인’이 아닌 순수 외국인 비중이 면적, 금액 모두 늘어나고 있다. 국적별로는 유럽 비중이 증가하는 가운데 작년까지 급증했던 중국 비중은 차이나머니에 대한 부정적 여론 등으로 올 들어 감소하는 추세다.

 

이러한 외국인의 높은 비중은 각종 부동산 서비스 개선, 부동산 제도와 감독 기능 선진화, 그리고 대외신인도 제고 등 순기능도 있지만 국부 유출, 국민 주거생활 불안정, 자살 등 사회병리 현상과 같은 역기능 또한 만만치 않다.

 

특히, 향후 부동산 간접투자는 리츠(REITs) 등 산의 증권화 확대되면 외국인 자금 유출입에 따른 교란과 피해가 커질 가능성이 높은데, 현재 우리나라의 경우 부동산 가격이 소득 수준에 비해 지나치게 높고 개인의 부채 비율도 커 부동산 현물거래가 점차 어려워지고 있고 주택에 대한 인식도 소유보다 주거 개념으로 빠르게 변하는 추세로 이미 P2P투자들을 통해 부동산 현물을 담보로 하는 금융상품이 시장에 늘어나고 있어 부동산의 증권화는 예상보다 빨라질 가능성이 높다.

 

얼마전 한 투자자가 필자에게 본인의 부동산 ‘갭’투자에 대해 소개하면서 투자를 해달라는 요청을 해왔다. 현재 서울과 송도 등지에 9채의 소형아파트와 오피스텔을 보유하고 있는데 총 자산이 32억원이라고 하는데 내용을 보니 전세보증금이 26억원, 대출 2억원, 자기자본 4억원이었다. 이 투자자는 향후 부동산가격이 계속 오를 것으로 판단하고 있으며 매년 부동산가격의 상승으로 인해 1.5억원 정도는 벌 수 있을 것으로 예상하고 있었으며 향후 24채까지 규모를 늘리겠다는 포부를 가지고 있었다. 

 

하지만 금리가 상승기에 있으며 서울, 수도권의 부동산이 지방에 비해서는 상승여력이 여전하다고는 하나 시장 전체적인 조정에서 자유로울 수 없으며 정부의 정책도 가계부채 관리를 위한 규제 쪽으로 정해져 상승에는 한계가 있을 수 밖에 없어 우려스러웠다.  

투자를 하는데 있어서는 시장의 방향을 냉정하게 바라고는 것이 매우 중요하며 보수적인 접근이 필요하다. 누구나 수익을 기대하고 투자에 나서지만 시장에는 정말 수만가지의 변수들이 존재하므로 쉽지않은 것이다.  

하지만 시장의 전체적인 방향을 놓치지않고 간다면 시행착오를 많이 줄일 수 있고 성공의 확률도 높아지는 것이다. 또한, 언제나 ‘분산’이 중요하다는 진리를 잊지 말아야 한다. 위에 소개한 투자자도 부동산 갭투자의 비중이 절대적이다. 이는 곧 부동산시장의 조정에 치명적인 타격을 입을 수 밖에 없다. 필자가 우려하는 부분도 이 부분이다.  

일시적인 증시와 부동산시장의 호황을 막연한 시장의 회복으로 보아서는 안되며 향후 미국을 비롯한 선진국의 자산축소와 금리인상은 곧 외국자본의 이탈로 이어질 가능성이 매우 높다는 사실을 간과해서는 안될 것이다. 

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외국인이 국내에 투자하는 외국인 직접투자란 외국인투자촉진법 시행령 제 2조에서 규정하고 있습니다.

 

외국인이 외국인투자촉진법에 의하여 한국 법인(설립중 포함) 또는 국민이 영위하는 기업의 경영활동에 참여

하는 등 당해 법인 또는 기업과 지속적인 경제관계를 수립할 목적으로 주식 또는 지분을 소유하는 것으로

투자금액이 5천만원 이상으로서 다음에 해당하는 것을 의미합니다. (주식 등의 경우에는 취득금액이며,

2인 이상 복수투자인 경우 1인당 5천만원 이상이어야 합니다.)

 

1. 외국인이 대한민국법인(설립중인 법인 포함) 또는 국민이 영위하는 기업이 발행한 의결권 있는 주식총수

또는 출자총액의 10%(투자비율)이상을 소유하는 것

 

2. 주식 또는 지분투자 비율 10% 미만인 경우에는 임원파견 또는 임원을 선임할수 있는 계약, 1년 이상의 기간

동안 원자재 또는 제품을 납품하거나 구매하는 계약, 기술의 제공 또는 도입 및 공동연구개발계약등이 체결되는

것

 

 

만약, 금융차익만을 목적으로 주식, 채권 등에 투자하는 것으로 기업경영에 실질적인 영향력을 행사할 목적이

없는 경우의 투자로 통상 10% 미만의 증권취득, 채권 취득의 경우라면 간접투자(포트폴리오 투자)인데,

이경우에도 직접투자와 마찬가지로 동일한 절차를 거치시면 됩니다.

 

 

보통 외국인의 투자의 신고 절차는

 

우선적으로 투자신고(보통 지정거래외국환은행의 본점 또는 대한무역투자진흥공사<kotra> 내 외국인투자지원

센터<kisc>에서 담당)를 통하여 주식취득신고 등을 하여 신고필증을 교부받은 후 투자자금을 지정거래은행을

통하여 송금 (경우에 따라서는 휴대수입)을 통하여 도입하게 됩니다. 법인설립 등기 및 사업자 등록을 완료

하고 지정거래은행 본점에서 외국인투자 기업으로 등록을 하고 투자자 ID 를 부여받아 사업을 영위하시면

됩니다.

 

더 자세한 사항은 거래은행의 본점 또는 KOTRA 측에 문의해 보시는것이 좋을 듯 합니다