10월 민간택지 '분양가 상한제' 부활. 8·2 대책 '대안 투자'로 떠오른 단독주택 .거래량은 용산이 최고 서울 평균 매매가 7.8억원.

2017.09.06

 

국토교통부는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 민간택지 분양가상한제가 실질적으로 작동할 수 있도록 8·2 대책 후속조치를 추진하기로 했다고 5일 밝혔다.

 

먼저 국토부는 성남 분당과 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다.

 

서울 전역과 과천, 세종에 이어 분당, 수성도 투기과열지구로 묶이게 되는데, 분당과 수성에는 6일부터 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40% 강화, 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 무려 20개에 가까운 규제가 동시에 적용된다.

 

국토부는 이번 후속조치에서 집중 모니터링 지역이라는 이름으로 예비 투기과열지구도 공개했다.

인천 연수·부평, 안양 만안·동안, 성남 수정·중원, 고양 일산동·서, 부산 전지역 등이 대상이다.

이들 지역에서 과열 현상이 나타나면 즉시 투기과열지구 지정 등의 조치가 내려진다.

이와 함께 그 동안 유명무실했던 민간택지 분양가상한제는 국토부가 적용 기준선을 크게 낮춰 실제 시장에 적용되도록 할 방침이다.

 

기준선은 ▲최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 ▲12개월 평균 분양가상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲직전 2개월 간 일반 청약경쟁률 5대1 초과 또는 국민주택규모 이하 10대1 초과지역 ▲3개월 간 주택거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가 중 1가지에 해당하면 분양가상한제 적용지역으로 선정된다.

분양가상한제 적용요건 개선을 담은 주택법 시행령 개정안은 오는 8일 입법예고 등을 거쳐 다음달 중 시행될 예정이다./황성조기자

 

황성조 food2drink@naver.com

 

 

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[주테크 돋보기] 8·2 대책 '대안 투자'로 떠오른 단독주택 2017.09.06

강남 대지면적 1위… 거래량은 용산이 최고

 

서울 평균 매매가 7.8억원

용산구 미래가치 1순위로 꼽혀 거래건수 강남의 세 배 이상

 

 

‘8·2 부동산 대책’ 이후 아파트 투자에 제동이 걸리면서 공동주택보다 활용도가 높은 서울 단독주택에도 관심이 높아지고 있다.

 

올해 1~8월 거래된 서울 단독주택은 총 1만796건이고, 평균 매매가격은 7억8000만원으로 조사됐다. 가장 매매가격이 높은 지역은 강남구로 29억602만원이었다. 서초구가 21억198만원으로 뒤를 이었다. 10억원이 넘는 지역은 강동구, 마포구, 송파구, 용산구, 중구 등 강남권과 도심권으로 압축됐다. 강남권이 검증된 부촌이라면 도심권은 미래 기대가치가 높은 지역이다.

 

 

용산구는 더딘 개발에도 여전히 미래가치 1순위로 꼽히는 지역이다. 강남, 강북을 대표하는 강남구와 용산구를 올해 1~8월까지 거래된 단독주택 사례를 통해 비교해 봤다.

 

우선 거래 건수로는 강남구 154건, 용산구 582건이다. 거래량은 용산구가 3배 이상 많았다. 동별로는 강남구에서는 역삼동이 33건으로 가장 많았고, 논현동이 24건을 기록했다. 테헤란로 주변 단독주택을 다가구·다세대로 신축하거나 상가주택으로 활용하려는 투자자가 많았다. 반면 용산구는 한남재정비촉진지구에 속한 보광동(159건)과 한남동(79건) 거래가 많아 한남뉴타운을 중심으로 한 소형 재개발 투자 수요가 활발했다.

 

단독주택의 평균 대지면적은 강남구가 254㎡, 용산구 110㎡로 강남구의 면적이 용산구의 두 배를 넘었다. 강남구는 도시계획에 따른 개발지역이어서 주택 필지가 크고 반듯한 반면 자연 발생적으로 성장해온 용산구는 작기 때문이다. 또 용산구는 재개발을 목표로 한 소액 지분 투자자가 많아 필지가 분할된 소규모 주택 거래가 많았다. 강남구는 단독 건축에 유리한 대지면적 200㎡ 초과 단독주택의 거래 비중이 69%에 달했고, 100~200㎡ 이하가 30%, 100㎡ 미만은 1%였다. 용산구는 100㎡ 이하 소형이 55%로 많았고 100~200㎡ 이하가 37%, 200㎡ 초과가 8%를 기록했다. 거래된 단독주택의 용적률도 강남구 149%, 용산구 117%여서 용산구가 낮았다.

 

대지면적당 가격은 강남구는 3.3㎡당 3860만원으로 서울에서 가장 높았다. 용산구가 2위인 3257만원을 기록했다. 강남구에서는 신사동이 평균 50억3131만원에 거래됐고, 청담동 42억1624만원이었다. 용산구는 이촌동이 27억원에 거래됐고 이태원동이 21억7231만원으로 뒤를 이었다. 강남구는 투자금액이 큰 만큼 주택 면적도 넓고 가격도 안정적이었다. 이에 비해 용산구는 투자금액은 적지만 개발 방향과 속도에 따라 미래가치는 유동적이다.

 

용산구는 재개발과 재건축, 도시환경정비사업 등 다양한 개발이 완료됐거나 진행 중이다. 도시환경정비사업은 국제빌딩 주변과 용산역 전면 구역의 사업이 대부분 완료 단계다. 한남재정비촉진지구는 추진위원회 설립, 조합설립인가 등 사업 초기 단계다.

 

용산구에서도 이태원동처럼 상권이 성숙한 지역부터 한남뉴타운처럼 사업 진행 속도가 더딘 지역도 있는 만큼 투자 목적과 자금 여력 등에 따라 투자의 폭도 다양할 수밖에 없다.

 

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >

 

 

 

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