2018-02-14
‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(특례법)이 지난 9일 시행되면서 ‘자율주택정비사업’에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 자율주택정비사업은 특례법에 바탕으로 둔 새로운 제도로, 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 최소 집주인 2인의 동의만 있으면 단독주택 및 다세대주택을 자율적으로 개량 또는 건설할 수 있는 사업이다. 이 사업은 기존 대규모 정비사업과 달리 요건이 까다롭지 않고, 추진 절차가 간소해 진행 속도가 상대적으로 빠르다는 게 특징으로 주목받고 있다.
가로주택정비사업과 달리 조합을 설립하지 않아도 사업 추진이 가능하기 때문에 노후 저층주거지를 개선하는 도시재생의 현실적 대안으로 주목받고 있다.또 가로주택정비사업은 일부가 도시계획도로에 접한 가로구역에서만 시행이 가능했으나, 앞으로는 도시계획도로에 접하지 않더라도 너비 6m 이상의 도로에 둘러싸여 있다면 가로구역으로 인정된다.
아울러 소규모주택정비사업의 활성화, 빈집 및 소규모주택정비사업의 활성화를 위해 지방자치단체는 각각의 사업에 드는 비용을 보조 또는 융자할 수 있으며, 높이제한·공지기준·조경기준 등의 건축기준을 최대 50%까지 완화할 수 있다. 또 소규모정비를 통해 연면적의 20% 이상 공공임대 또는 공공지원임대주택을 건설 시에는 용적률을 법적 상한까지 완화할 수 있다. 올해부터는 소규모주택정비사업의 활성화를 위한 미분양 매입, 기금융자 등 공공지원 프로그램도 시작된다.
이처럼 자율주택정비사업 확대를 위해 공공과 민간이 다양한 고민하고 있지만, 아쉬운 점이 없는 것도 아니다. 가장 아쉬운 점은 자율주택정비사업을 연계한 모델 및 상품이 상당히 부족하다는 점이다.
자율주택정비사업은 슬럼화된 주거환경을 개선하고, 다양한 주체가 참여하는 거버넌스를 만들어 자발적인 상생협력을 유도하는 데 목적을 두고 있다. 이 목적을 달성하려면 재생의 이익을 지역사회가 함께 공유하는 선순환 구조를 구축해야 한다. 더불어 맞춤형 개발방식을 통해 저층 주거지의 매력과 가치를 끌어 올리면서, 동시에 사업성까지 극대화할 수 있는 자율주택정비사업 특화모델이 필요하다.
여러가지 지원에도 실적이 부진했던 가로주택정비사업의 전철을 밟지 않으려면 공공성 뿐만 아니라 수익성까지 확보된 현실적인 사업모델 및 상품유형이 나와야 한다.
필자는 자율주택정비사업 모델로 소규모 필지 위의 건축물을 맞벽건축과 연접해 개발하는 방식을 제안한다. 대지가 협소한 저층 주거지에서 단일 필지로 개발할 경우 일조권 사선제한으로 용적률이나 주차시설 확보에 제약조건이 많다. 맞벽건축을 통한 자율주택정비사업 모델은 정북방향 일조권 사선제한을 받지 않아 용적률을 기존보다 10∼20%포인트 높게 확보할 수 있어 사업성을 대폭 개선할 수 있다. 그리고 건물과 건물 사이 공간을 띄울 필요가 없어 여유 공간을 최대로 확보할 수 있다.
기존 단위개발에서 끝났던 개발방식을 유기적으로 연결하면서 각기 분산돼 있던 재생의 흐름을 하나로 모아 상호 시너지를 일으키는 효과 또한 기대해 볼 수 있다.
지역만의 고유성 정체성과 특색을 살리는 지역맞춤형 개발을 통한 살기 좋은 마을 조성도 자율주택정비사업, 도시재생이 앞으로 나아가야 할 방향성의 핵심이다. 지역맞춤형 개발을 통해서는 스터디카페와 공동텃밭 등 주민친화형 커뮤니티 공간 조성이 충분히 가능하다.
다양한 주거유형을 구성해 주민 개개인이 라이프 스타일에 따라 주거형태를 선택할 수 있도록 하고, 민간과 지역주민이‘지역재생 주식회사’라는 협동조합 형태의 합의체를 구성해 자율주택정비사업을 주도할 수 있도록 해야 한다.
자율주택정비사업은 특정인의 영역이 아니다. 건축ㆍ개발ㆍ금융ㆍ유통 등 다양한 전문가와의 협업을 통해 추진돼야 하며, 지속 가능한 주거관리 및 종합부동산서비스를 제공해 살기 좋고 안전한 환경 조성을 지원해야 한다.
마지막으로 모든 국민이 참여하는 도시재생 전문펀드를 조성해 자금 조달의 어려움을 해결한다. 초기 사업비 지원으로 민간의 참여를 활성화하고, 수익성까지 확보할 수 있는 펀드를 만들어 창출 이익을 모든 참여자가 공유하는 길을 열어야만 서민 주거 안정과 지역 활성화를 꾀할 수 있을 것이다.
서용식 수목건축 대표
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