2018.03.16
개인에 판매...옥석 가려 투자를
[서울경제] 최근 개인의 부동산 펀드 투자가 늘고 있지만 기관투자가가 손 뗀 물건이 많아 주의해야 한다는 지적이 나온다. 수익률이 떨어져 기관투자가가 외면한 물건을 개인에게 파는 경우도 있어 옥석을 가려 투자할 것을 권하고 있다.
15일 금융투자협회에 따르면 지난 2월 말 기준 국내 부동산 펀드 순자산은 한 달 만에 1조4,000억원 늘어난 63조3,000억원을 기록했다. 해외부동산 펀드의 성장 속도는 더욱 빠르다. 지난해 9월 말 기준 28조9,000억원으로 10년 만에 24배 커졌다.
업계는 그동안 부동산 펀드 투자 과실을 독점하던 기관투자가가 주춤하면서 개인이 빈자리를 채웠다고 진단한다. 연기금과 공제회·보험사 등 주요 기관투자가는 매년 일정한 수익을 가입자에 돌려줘야 해 확정된 수익을 선호한다. 지난 10여년간 저금리 속에 부동산 가격이 상승할 때는 안정적인 임대수익과 매각차익을 누릴 수 있었다.
최근 금리 인상과 부동산 가격 고점 우려로 변동성이 커지자 기관투자가가 손사래 치는 물건이 늘어났다. 기관이 빠져나간 투자 물건 일부가 소규모 개인 투자자에게 파는 공모펀드로 전환되고 있다. 투자 초보가 가입할 가능성이 커진 셈이다. 부동산 펀드를 판매 중인 증권사 관계자는 “기관을 대상으로 1년 넘게 팔다 안 팔린 상품을 공모형으로 바꿔 은행이나 증권사 창구에서 개인에게 파는 ‘폭탄 돌리기’가 흔하다”고 설명했다.
부동산 펀드의 투자 수익은 크게 임대수익과 매각차익으로 나뉘는데 개인은 주로 임대수익에 관심을 보인다. 도심 대형 건물에 탄탄한 임차인이 확정돼 6% 이상 일정한 임대료가 보장된다는 설명에 크게 매력을 느낀다. 업계에서는 매각차익이나 손해도 반드시 따져 보라고 조언했다. 부동산 펀드 운용사의 한 관계자는 “기관투자가는 임대수익은 당연하고 매각차익을 보고 투자해왔는데 개인에게 팔 때는 당장의 임대수익만 강조하는 경향이 있다”고 지적했다.
해외 부동산은 현지 운용사가 지분을 공동투자했거나 대출한 상품 위주로 고를 것을 추천했다. 해외 부동산 펀드는 환헤지가 안된 상품이 많으므로 환차익을 볼 수 있는 유로화 국가의 부동산이 유망하다. 최근 북유럽 도시가 상대적으로 저평가됐다며 투자 관심이 늘고 있지만 미국이나 영국 대도시에 비해 그만큼 매각이 안 될 가능성이 높다는 점도 유의해야 한다. 국내 부동산 펀드도 기관투자가가 함께 투자했거나 판매하는 증권사가 자기자본으로 투자한 상품에 가입하는 게 비교적 안전하다는 게 전문가들의 조언이다.
/임세원기자 why@sedaily.com
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김보리 기자2018-03-06
美 금리인상 파고에...해외부동산펀드 '좌불안석'
저금리 시대 투자 대안으로 부상했던 해외 리츠와 부동산펀드가 미국 금리 인상 파고에 부딪혀 수익률이 급하강하는 등 경고등이 켜졌다. 해외 부동산펀드 중 대표적인 글로벌리츠재간접펀드는 올 들어 수익률이 마이너스 8%대로 국내외 펀드를 통틀어 꼴찌의 수모를 당했다.
6일 금융정보사이트인 에프앤가이드 등에 따르면 글로벌리츠재간접펀드의 올 들어 누적 수익률은 -8.04%로 같은 기간 국내외 펀드 수익률 중 최하위에 이름을 올렸다. 3개월 기준 수익률 역시 -7.87%, 한 달 누적도 -4.54%로 최하위다. 3개월 누적 기준으로 해외 주식 중 중동아프리카 주식이 14.01%, 신흥유럽 주식 9.99%, 신흥국 주식이 8.06%의 수익률을 올린 것에 비해 초라한 성적표다. 글로벌리츠재간접펀드가 속한 해외 부동산펀드 수익률도 올 들어 0.40%로 머니마켓펀드(MMF)와 같은 보수적인 투자가 같은 기간 0.26%의 수익률을 기록한 것과 별반 다르지 않다.
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지난해 해외 부동산 자산들의 수익 상승으로 연 6% 이상의 수익률을 보이며 인기를 끌었던 해외 글로벌리츠재간접펀드 수익률이 하락한 주요 원인은 미국 금리 인상과 궤를 같이하는 것으로 분석된다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 올해 세 차례 금리 인상을 예고하면서 부동산시장 매력이 떨어지고 있는 것이다. 상품마다 다르지만 금리 상승은 일반적으로 부동산 가격과 반비례한다.
부동산펀드는 만기 1~2년 전에 부동산 매각을 시작하고 차익이 발생하면 이를 수익자들에게 나눠주는 구조로 해외 금리 인상 등으로 부동산 경기가 악화되면 만기시까지 손실을 고스란히 감수할 수밖에 없기 때문이다. 특히 해외 부동산펀드의 대표적인 리츠는 투자자들의 자금을 모아 수익형 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 매매 차익과 임대료로 수익을 내는 상품으로 금리 인상의 영향을 직격탄으로 맞을 수밖에 없다. 리츠를 만든 부동산 투자신탁회사들은 고객 투자금뿐 아니라 은행 대출을 받아 부동산을 사는 경우가 많기 때문에 금리가 오르면 대출비용 등 추가 비용이 발생해 수익성이 떨어진다. 또 해당 지역에서 부동산을 환매한 금액을 원화로 환전해 지급해야 하기 때문에 미국 보호무역주의 우려에 따른 글로벌 달러 약세도 부동산펀드 수익률에 악재로 작용하고 있다. 실제로 미국의 대표적인 리츠 상장지수펀드(ETF)인 VNQ ETF는 지난해 12월18일 장 중 한때 86.14달러까지 올랐다가 지난달에는 장 중 72.05달러까지 떨어지기도 했다. 국내 대표적인 해외 부동산 ETF인 미래에셋대우 TIGER 미국 MSCI리츠(합성H) 역시 올해 들어 전일까지 -11.04%나 하락해 최악의 수익률을 기록했다.
해외 부동산에 직접 투자하는 펀드들의 단기 수익률도 마이너스로 돌아섰다. 미래에셋맵스호주부동산투자신탁2의 한 달 수익률이 -1.63%이고 한화JapanREITs부동산투자신탁도 -1.41%에 그치고 있다. 지난해 인기를 끌었던 신흥국 부동산펀드들이 그나마 수익률을 내고 있지만 금리 인상이 확산될 경우 수익률 하락은 불가피할 것으로 전망된다. 설정액도 변화가 감지된다. 해외 부동산펀드 설정액은 29개월 연속 증가세를 보이다 지난 한 달간 처음으로 감소로 돌아섰다. 에프앤가이드에 따르면 해외 부동산펀드 설정액은 지난 한 달간 36억원이 감소했다. 전일 기준으로도 3억원이 줄었다. 감소의 대부분을 차지한 것은 글로벌리츠재간접펀드로 이는 한 달간 32억원, 전일 2억원이 줄었다. 문제는 미국 금리 인상이 본격화되면 해외 부동산 수익률 하락폭이 더욱 커질 수 있다는 점이다. 자산운용 업계 관계자는 “미국의 기준금리 인상 우려 때문에 해외 리츠펀드가 조정을 받아왔다”며 “최근 미 증시 하락으로 미국 상장 리츠도 수익률이 낮아지고 있다”고 설명했다. 다만 상장리츠는 주식에 비해 등락 폭이 크지 않고 금리 인상 이후 변동성이 사라지면 배당 수익과 인플레이션에 따른 부동산 가격 상승 등으로 안정적인 수익이 가능해 중장기적인 면에서는 긍정적인 전망도 나온다. 유나무 한화운용 리츠펀드 매니저는 “금리 인상 공포 때문에 단기적인 충격은 있겠지만 안정적인 임대 수익이 바탕이 되기 때문에 주식보다는 변동성이 낮고 채권보다는 높은 수익을 올릴 수 있는 상품”이라며 미국의 금리 상승 이후에는 안정적인 수익을 낼 수 있을 것으로 기대했다.
최근 일부 투자자들은 부동산펀드나 리츠 투자 대신 베트남 등 신흥국 부동산에 직접 투자하기도 한다. 금리 상승에 불안해 하기보다는 임대수입과 투기 열풍에 따른 높은 매매차익을 기대하고 있다./김보리기자 boris@sedaily.com