보유세 개편안 발표… 절세의 기술은? 23억 미만 아파트는 종부세 인상 타격 미미 강북도 똘똘한 한 채 유리… 증여도 검토해 볼 만

 

2018.08.10

 

강남권 일반 아파트 중 가장 가격이 높은 축에 속하는 서초구 반포동 아크로리버파크. 이 아파트는 ‘국민평형’인 전용 84㎡(32~34평)가 올해 초 26억원에 거래될 정도로 인기다. 최근 들어 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행돼 거래가 뜸해지긴 했지만 실거주와 재테크 목적으로 많은 사람들이 아크로리버파크를 매수했다. 올해 들어서만 총 22건의 매매계약이 이뤄졌다. 이 아파트가 2016년에 입주한 새 아파트라는 점, 가장 면적이 작은 전용 59㎡의 최저 거래액이 16억5000만원에 달했다는 점을 고려해 보면 22건의 거래가 상당한 것임을 알 수 있다. 새 아파트라 거주환경도 좋지만, 향후 한강변 희소성 등을 감안해 투자목적으로 구입한 다주택자도 꽤 된다.

 

문제는 최근 재정개혁특위와 기재부가 서로의 안을 조율해 종합부동산세를 포함한 보유세 인상을 확정 지으면서 불거졌다. 아크로리버파크의 주 면적인 전용 84㎡ 보유자 중 어떤 재테크 포트폴리오를 짰는지에 따라 정부의 종부세 인상 영향력이 하늘과 땅 차이가 난 것이다. 왜 그럴까.

 

먼저 재정개혁특위의 권고안과 병합해 기획재정부가 내놓은 최종 종부세 개정안 내용을 보자. 가장 중요하면서도 가장 손쉽게 손댈 수 있는 종부세 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율은 현재 80%에서 연 5%포인트씩 단계적으로 인상해 90%까지 올린다. 그 다음은 세율 조정. 세율 인상은 시행령으로 개정 가능한 공정시장가액비율 변경과 달리 국회 동의가 있어야 하기 때문에 쉬운 과정은 아니겠지만, 일단 기재부는 세율에도 손을 댈 것임을 밝혔다. 공시가격에서 1주택자의 경우 9억원, 2주택자의 경우 6억원을 뺀 후 여기에 공정시장가액비율을 곱한 ‘과표기준가격’에 세율을 곱해 산정되는 것이 종부세의 기본 산식이다. 여기서 재산세, 농특세 등 각종 세금이 더해지고 빠진 것이 최종 보유세다.

 

정부의 야심작이라 할 수 있는 ‘세율조성’은 과표기준으로 6억원 초과 주택에 한해 이뤄질 것 같다. 6억원 이하 과표기준에 해당되는 주택의 경우 0.5%로 기존 세율과 동일하다. 6억~12억원 주택은 0.75%에서 0.85%까지 올리고, 12억~50억원 주택의 경우 0.2%포인트 올려 1.2%로 조정, 50억~95억원 주택은 1.5%에서 1.8%로 상승시킨다. 94억원 초과 주택의 세율은 0.5%가 올라 2.5%가 되고, 여기에 3주택 이상자의 경우 과표 6억원 초과 주택에 한해 기존 세율에 0.3%포인트가 추가로 과세된다.

 

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▶세율 높아지고, 3주택 이상자에 추가과세

 

결국 정리해 보면, 재정개혁특위안에서 더 강화된 것은 두 가지다. 6억~12억원 주택에 대한 세율이 권고수준인 0.8%보다 높은 0.85%가 됐고, 3주택 이상자에게 추가 과세가 붙는다는 것이다.

 

이 얘기는 간단하게 말하면 강남권 아파트 중에서 가장 많이 거래되는 10억~20억원 사이 주택보다는, 이 중에서도 고가로 분류되는 삼성동 아이파크나 타워팰리스 대형면적, 혹은 강북 고가주택인 한남더힐이나 갤러리아포레 같은, 실제 거래가 23억원 이상 주택 보유자에게 더 세게 과세를 하고, 그 사람이 보유한 주택 수가 많으면 많을수록 세금을 더 많이 부과하겠다는 것이다. ‘부자증세’의 성격을 띠었다는 것을 명확히 한 것으로 볼 수 있다.

 

다시 ‘아크로리버파크 전용 84㎡’로 돌아가 보자. 왜 이 아파트 보유자들의 희비가 갈렸을까. 일단 이 주택을 실거주 목적으로 딱 1채만 보유한 50세 A씨의 경우 정부의 종부세 인상안에 대해 크게 걱정할 필요가 없다.

 

명실상부 강남의 대표 고가 주택인데 왜일까. 비밀은 세율 인상의 기준이 되는 과표구간을 계산하는 값이 실거래가격이 아닌 공시가격이라는 점 때문인데, 23억~26억원까지 거래되는 이 아파트 공시가격은 15억원 선이다. 15억원에서 1주택자인 A씨의 경우 9억원을 뺀 6억원에 공정시장가액비율 85%과 90%를 곱한 것이 과표구간인데, 세율인상 범위에 합산되지 않는다. 15억원에서 9억원을 빼면 6억원이고, 내후년 공정시장가액비율 90%를 적용해도 5억4000만원이니 세율인상 적용이 안 된다.

 

공정시장가액비율 상승에 따른 약간의 상승분이 있기는 하겠지만, 매일경제가 정주용 KB국민은행 세무사와 우병탁 신한은행 세무팀장 등에 의뢰해 조사한 결과 세금 상승분은 몇 십만원 수준에 불과했다. 세금 때문에 재테크 계획 변경을 고려할 사안이 전혀 아닌 것이다.

 

반면 이 아파트 같은 면적, 비슷한 층에 거주하면서 보유하고 있는 48세 B씨의 상황은 사뭇 다르다. B씨는 자식들에게 나중에 상속하거나 노후자금으로 쓰기 위해 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 1채 가지고 있다. 2주택자인 데다가, 두 아파트가 모두 종합부동산세 납부 대상이다 보니 더 내야 할 세금이 수백만원대로 치솟는다. 잠실동에 잠실주공5단지 전용 82㎡를 추가로 1채 더 가지고 있는 C씨의 경우 ‘세금폭탄’을 맞을 수 있다. 3주택자에게는 0.3%포인트 추가 과세까지 더해지기 때문이다. 우병탁 세무팀장에 의뢰한 결과 C씨가 내야 할 세금은 올해 2700만원대에서 내년 4000만원대로 수직상승한다.

 

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김부겸 행정안전부 장관, 김동연 경제부총리과 김현미 국토교통부 장관이 종로구 정부서울청사 브리핑룸에서 종합부동산세 개편방안을 발표하고 있다.

 

 

▶다주택자들은 매도 vs 보유 결정 내려야

 

결국 다주택자들은 결정을 해야 한다. 세금을 내더라도 미래의 가치를 보고 그대로 가지고 갈지, 아니면 팔지, 제3의 길을 선택해야 할지 고민할 수밖에 없다. 매도는 가장 먼저 나올 선택지 중 하나다.

 

문제는 4월 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행돼 차익의 최고 62%까지 세금으로 토해야 한다는 것이다. 그렇다고 안고 가자니 현재보다 연 1500만원씩 더 세금을 내야 한다. 10년간 1억5000만원의 세금을 현금으로 내야 하니 그것도 고민이 될 수밖에 없다. 또 부동산 시장이 지금처럼 좋으리라는 법이 없어 고민이다. 부동산 시장이 좋아도 또 다른 문제가 있다.

 

공시가격이 더 올라 세금 상승폭이 더 커질 수 있기 때문이다. 아크로리버파크 역시 올해는 전용 84㎡ 공시가격이 15억원 선이라 세율인상을 피했지만, 내년에 17억원, 혹은 18억원으로 오르면 세금 계산이 또 달라진다. 이런 복잡한 상황을 모두 고려해 최상의 선택이 무엇인지를 결정해야 한다.

 

단 세율인상은 국회 동의를 얻어야 하는 부분이기 때문에 시간이 걸리고, 공정시장가액비율 역시 내년 5%포인트 오르고, 내후년 5%포인트가 더 오르기 때문에 일단 내년까지는 시간이 있기는 하다. 보유했을 때의 세금과 보유기간, 매도했을 때의 차익에 대한 세금을 잘 비교해야 한다.

 

어수선한 분위기 속에, 7월 3일 보유세 발표 직후 잠잠하던 강남 주택 시장은 소란스러워지기 시작했다. 작년과 같은 ‘광풍’은 아니지만, 조용히 ‘똘똘한 한 채’를 마련하려는 사람들이 상당수 매수문의를 하기 시작한 것이다.

 

특히 공시가격이 안전하게 13억~15억원 정도 되는 주택이 ‘똘똘한 한 채’의 주 대상이다. 강남보다 오히려 송파구 잠실 쪽 문의가 유난히 많은 것도 이 때문. 일부는 양도세 중과의 대상이 되지 않는 지방주택을 매각해 다주택자에서 벗어나려고 하고 있다. 지방 부동산 시장 상황이 더 악화될 수 있다는 관측이 나오는 것은 이 부분에서 나온 나름 ‘합리적 추론’이다.

 

은행 PB(프라이빗뱅커)들에겐 증여와 공동명의 관련 문의도 쏟아지고 있다. 기재부안이 발표된 4일 이후 각 은행과 세무사 사무실들에는 부동산 증여와 명의변경 등 문의가 급증했다고 알려졌다.

 

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “다주택자의 종부세 부담이 무거워지면서 절세차원에서 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 확 늘 것으로 보인다”고 전망했고, 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “절세 수단으로 부부공동명의를 하는 경우가 많아질 것 같다”고 말했다. 은행과 세무사들에게 절세 문의가 쏟아지고 있다는 점은 일단 매도보다는 보유 쪽으로 가닥을 잡은 사람도 꽤 된다는 방증이다.

 

▶증여도 합리적 절세 수단

 

증여는 보유하고 싶지만, 세금이 아까운 사람들에게 합리적 절세 수단이다. 작년 8·2 부동산대책 발표 이후 다주택자에 대한 전방위 압박이 거세지면서 각광받았던 ‘부담부증여’는 앞으로도 더 늘어날 수밖에 없다는 것이 전문가들의 관측이다. 부담부증여는 전세보증금이라는 부채를 끼고 증여하는 것이다.

 

전세금이라는 부채에 대해선 세금이 매겨지지 않고 나머지에 대해서만 증여세를 내면 된다.

 

예를 들어 8억원 전세보증금을 낸 세입자가 있는 11억원 상당 주택을 자녀에게 증여한다면 세금은 11억원이 아닌 3억원에 대해서만 내게 된다.

 

부모 자식 간 증여는 10년 동안 5000만원에 한해 세금이 면제되고, 나머지 금액에 대해서만 10~50%까지 세율이 매겨져 부과되는데, 전세가율이 최소 50~60%대인 강남권 주택의 경우 전세를 끼고 증여하면 10~20% 정도의 세율을 적용받게 될 가능성이 높다.

 

양도세 중과에 걸리는 다주택자들의 경우 최고 62%까지 차익에 대해 세금을 내야 하는 만큼 증여가 현실적으로 나은 선택일 수 있다.

 

특히 현재 주택을 2채 가지고 있는 경우 1채를 자식에게 증여하면 본인이 1주택자가 되기 때문에 종부세 적용에서 유리하게 된다. 이는 종부세의 특성 때문인데, 종부세의 부과 기준을 1주택자에게는 9억원, 2주택자 이상에는 6억원을 적용하기 때문이다.

 

예를 들어서 올해 공시가격이 13억6800만원인 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡와 공시가격 6억8000만원의 ‘마포 래미안푸르지오’ 전용 84㎡를 보유한 A씨(55)가 2채를 그대로 들고 있을 경우 내년도 공정시장가액비율 85%와 세율상승을 반영해 내야 하는 종부세를 계산해 보면 올해보다 200만원가량 상승한 680만원이다. 그런데 자식에게 ‘마포 래미안푸르지오’를 부담부증여하면 A씨가 1주택자가 될 경우 낼 종부세는 100만원에 불과하다.

 

종부세 계산식상에서 다주택자는 공시가격에서 6억원을 빼고 계산해 과표구간을 정하지만, 1주택자는 9억원을 빼기 때문에 세금을 확연히 덜 내게 되고, 심지어 일부 강북 주택의 경우 다주택자였을 때 종부세 대상이었던 것이, 1주택자가 되면서 종부세 대상에서 빠질 수도 있다.

 

부부간 공동명의도 늘어날 것으로 보인다. 재산세의 경우 공동명의를 해도 세금이 줄지 않지만, 종부세의 경우 확연하게 절감효과가 있다.

 

공시가격 10억원짜리 은마아파트 전용 84㎡를 부부 B와 C씨가 B의 명의로만 갖고 있다면 9억원이 넘는 주택이니 종부세를 내야 한다. 하지만 B와 C씨가 각각 절반의 비율로 공동소유하게 되면 이 둘은 5억원씩에 대한 자산을 보유하고 있는 것이기 때문에 종부세 대상에서 제외된다는 것이다. 다만 배우자 간에는 6억원, 부모 자식 간에는 5000만원까지만 증여가 면제되는 만큼 공동명의로 바꾸기 위해선 명의자 2명이 모두 일정 소득이 있고, 소명할 수 있는지 등을 체크할 필요가 있다.

 

아예 주택을 매입할 때부터 최근과 같은 상황에선 공동명의로 하는 것이 제일 심플하다는 것이 중론이다. 특히 강남권 고가 주택 매입 시엔 부부간 공동명의가 절세에 도움이 될 수 있다. 강북권에 ‘갭투자’해 여러 채의 소형 주택을 보유한 경우 임대사업자 등록을 하는 것도 방법이다. 임대사업자등록을 하면 양도세 중과 혜택을 볼 수 있고, 의료보험료에서도 혜택을 받기 때문에 확실히 절세효과가 있다.

 

다만 준공공임대주택 혹은 장기임대주택의 경우 8년을 반드시 보유해야 하고, 임대료 인상에 제한을 받는다.

 

이 점을 잘 감안해 등록을 할지 말지를 결정해야 한다. 감면되는 세금이 더 클지, 아니면 보유한 부동산의 임대료 상승이 클지, 또 언제쯤 매도해 시세차익을 가져갈지 등을 종합적으로 감안해 판단할 필요가 있다.

 

[박인혜 부동산부 기자 사진 류준희 기자]

 

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