2018년 10월 28일(일)
전은정 기자
[컨슈머타임스 전은정 기자] 부동산 광풍에 부동산펀드가 뜨겁게 상승했다. 하지만 이미 고점까지 오른 만큼 수익률 하락에 대비해야 한다는 진단이 나온다.
최근까지 부동산 시장이 끓어 오르면서 부동산 펀드는 대체투자 수단으로 주목받았다. 금융투자협회에 따르면 지난달 말 기준 국내외 부동산펀드 설정액은 71조2670억원으로 전월(69조9762억원) 대비 1조2909억원 증가하며 사상 최대치를 경신했다. 국내와 해외 부동산펀드 설정액은 34조1778억원, 37조892억원을 각각 기록했다.
지난해 말 부동산펀드 설정액은 59조8046억원에 불과했으나 올해 들어서만 20% 급증했다. 같은 기간 주식형펀드 설정액은 6.3% 늘어나는 데 그쳤다. 이에 따라 부동산펀드는 주식형펀드(82조7956억원) 다음으로 설정액 규모가 큰 주요 상품으로 자리 잡았다.
부동산 펀드는 실물 부동산에 투자해 그 임대수익, 매매차익 등을 투자자들에게 지급하는 상품이다. 개인들이 가장 많이 투자하는 대체투자상품은 부동산펀드로 공모 상품이 다양하게 구비돼 있는 데다 한국거래소에 상장된 리츠(REITs‧부동산투자신탁)들도 있어 투자자들의 접근이 쉽다. 또 개인이 직접 부동산을 보유하기는 어렵지만, 핵심 지역 오피스의 임대수익으로 구성된 부동산 펀드에 투자하면 안정적으로 수익을 올릴 수 있어 인기가 높았다.
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하지만 부동산투자 바람이 사그라 들면서 리스크도 함께 커지고 있는 모습이다. 부동산펀드 설정액이 사상 최대치를 기록했다는 것은 투자처로 유효한 매물 등이 먼저 다 빠져나갔다고 볼 수 있다. 매력적인 매물 등이 나가면 덩달아 이후 설정된 상품은 그만큼 리스크가 상대적으로 클 수밖에 없다.
각종 부동산 대출과 세제 관련 규제 강화와 금리 인상 기조로 부동산 경기는 향후 하강국면에 진입할 가능성이 커진 상황이다. 이미 지방 부동산 시장을 중심으로 신규 분양실적이 감소하고 미분양 물량도 증가하고 있다. 한국금융연구원에 따르면 비수도권 미분양 주택 수는 2015년 말 3만859호에서 지난 8월 말 5만3836호로 74.5% 늘었다. 국내 상업용 부동산의 공실률도 2013년 1분기 말 8.5%에서 올해 2분기 말 13.2%로 뛰어 올랐다.
투자 기간이 길고 폐쇄형 상품으로 환매가 어렵다는 점도 주의해야 한다. 공모형 부동산펀드는 일정 기간이 지난 후 거래소에 상장시킬 수 있지만, 막상 거래가 되지 않으면 필요할 때 환금성이 떨어질 수 있다. 이 때문에 임차인이 누구인지 잘 따져보아야 하며 해외 부동산 투자의 경우 환율 변동성도 염두에 둬야 한다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “부동산시장의 지역별 양극화 지속, 관련 규제 강화, 금리인상 등으로 향후 부동산펀드와 부동산신탁사의 수익률이 하락하면서 업권의 자산건전성이 저하되고 재무 레버리지가 확대되는 등 관련 위험이 커질 가능성이 높다”고 말했다. 그는 이어 “부동산 펀드는 수익률 하락과 환매 위험에 사전 대응할 필요가 있다”고 말했다.
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