빗장 열린 부동산신탁, 중소형사 설자리 좁아.우리은행지주사 기존 신탁사를 인수하는데 초점. 국제자산신탁도 매물

2018.11.8

금융당국이 연내 최대 3곳에 부동산신탁업 인가를 내주기로 하면서 중소형 부동산신탁사의 설 자리가 좁아지고 있다. 중소형 부동산신탁사간 경쟁이 치열해져 몸값이 떨어지기 전에 회사를 매물로 내놓고 인수합병(M&A)을 타진하는 곳도 나타나고 있다.

금융업계에선 부동산신탁사 3곳이 신설되면 최소 2년동안 모두 중소형 부동산신탁사와 경쟁하는 구도가 될 것으로 보고 있다. 금융위원회가 신규 인가 후 2년동안 기관경고 이상의 조치를 받지 않은 신규 부동산신탁사에 대해서만 차입형 토지신탁업무를 수행할 수 있도록 할 계획이기 때문이다.

차입형 토지신탁은 수탁한 토지에 택지조성, 건축 등 부동산 개발 자금까지 주선해야 해 리스크가 크다. 이 때문에 차입형 토지신탁은 중소형 신탁사보다는 대형 신탁사에서 도맡고 있다. 결국 신규 부동산신탁사들이 최소 2년동안 중소형 신탁시장에서 활동해야 한다는 의미다.  

부동산 경기가 예전같지 않다는 점도 중소형 부동산신탁사엔 악재다. 전문가들은 국내 부동산시장의 지역별 양극화, 관련 규제 강화, 금리인상 등으로 향후 부동산신탁사의 수익률이 하락하면서 업권의 자산건전성이 저하되는 등 관련 위험이 커질 가능성이 높다고 전망한다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "부동산신탁 시장에서도 주택도시보증공사가 지정하는 미분양관리지역 사업장을 중심으로 미분양 주택이 크게 늘고 있다"며 "국내외 부동산 경기의 정체 또는 하강 국면 진입이 예상되는 가운데 부동산 관련 대표적인 그림자금융인 부동산펀드와 부동산신탁 리스크에 대한 모니터링과 사전관리가 필요하다"고 말했다.

은행권 금융지주사들이 부동산신탁업에 눈독을 들이면서 향후 업권이 대형사 위주로 재편될 가능성이 커진 것도 중소형 부동산신탁사에 불리한 요인이다. 신한금융지주가 지난달 31일 아시아신탁을 인수하면서 KB금융지주, 하나금융지주에 이어 은행권 금융지주 세 번째로 부동산신탁업에 진출했다.

금융지주 계열 부동산신탁사의 장점은 은행 계열사를 통해 비교적 쉽게 사업 자금을 확보할 수 있다는 것이다. 부동산 대출 규제 등으로 신규 대출이 어려워진 가운데 토지신탁을 맡기는 시행사 입장에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 중도금 대출, 잔금 대출 등을 연계해 한 번에 해결할 수 있는 금융지주 계열 신탁사를 선호할 수 있다. 기존 부동산신탁업 강자인 한국자산신탁, 한국토지신탁, 코람코자산신탁 등과 금융지주 계열 신탁사간 주도권 경쟁이 치열할 것으로 전망된다.

신탁업계 관계자는 "부동산 경기가 좋고 대출 규제도 강하지 않을 때는 은행 어디를 가도 대출이 다 됐는데, 금융권 DSR 도입으로 토지 개발 외에도 금융 주선을 얼마나 잘하느냐도 신탁사의 경쟁력으로 작용하게 될 것"이라며 "기존 부동산신탁사와 금융지주 계열 신탁사가 치열하게 경쟁할 것"이라고 말했다.

최근 중소형 부동산신탁사 M&A가 빈번한 것도 중소형 부동산신탁사가 처한 상황과 무관치 않다. 업계에 따르면 부동산 시행사인 진원이앤씨가 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁의 지분 매수 우선협상대상자로 선정돼 협상을 진행하고 있고, 국제자산신탁도 매물로 나온 상황이다.

잠재적 매수 후보로는 NH농협금융, 우리은행, BNK금융지주 등 은행 또는 은행 금융지주사가 거론된다. 이 중 농협금융과 BNK금융은 기존 신탁사 인수와 신규 인가 신청을 놓고 저울질하는 것으로 알려졌다. 지주사 전환 인가를 받은

 

우리은행의 경우 지주사 전환 일정상 신규 인가보다는 기존 신탁사를 인수하는데 초점을 맞출 것으로 보인다.

금융권 관계자는 "신규 신탁사 예비인가서 제출 기일이 이달 말까지라 금융지주사 출범을 준비하는 우리은행은 신규 인허가 보다는 M&A를 통해 시장을 진출할 가능성이 높다"며 "M&A는 기존의 영업 조직을 그대로 흡수할 수 있다는 장점이 있다"고 말했다.

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몸값 높아지는 중소형 부동산신탁사

연내 3곳 부동산신탁 인가 예정
경쟁 치열에 대형화 바람 거세져
인가권 갖고 있는 중소형 신탁사

금융사 등에 인수합병될 가능성 커
국제자산신탁, 지분 매각 타진
우리銀 잠재적 인수 후보로 거론

• 임세원 기자
• 2018-11-05 08:24:14

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중견 부동산신탁사인 국제자산신탁이 매각을 검토 중인 것으로 알려졌다. 국제자산신탁이 차입형 토지신탁 인가권을 갖고 있는 만큼 대규모 자본 동원이 가능한 은행이 인수하면 시너지를 낼 것이라는 분석이다. 국내 은행권에서는 부동산신탁사가 없는 우리은행이 잠재적인 인수 후보로 거론된다.

5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국제자산신탁은 대주주 지분 89.86%에 대한 매각 가능성을 타진하고 있다. 금융당국이 연내 3곳의 부동산신탁사를 인가하겠다고 밝힌 가운데 경쟁에서 탈락한 업체들이 중소형사 인수에 나설 것이라는 점에서 잠재적인 인수 후보군도 여럿이다. 안정적인 이익을 내는 부동산신탁사는 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리고 있다. 부동산신탁사 대형화 경쟁이 치열해지면서 인가권을 갖고 있는 중소형사의 몸값이 덩달아 높아지고 있는 것이다.

IB 업계의 한 관계자는 “대주주가 지분 매각을 위해 잠재적인 인수 후보를 파악 중”이라며 “연내 부동산신탁사의 추가 인가로 경쟁이 치열해지는 반면 인가를 받지 못한 후보는 기존 중견 신탁사 인수에 적극적일 가능성이 높기 때문”이라고 설명했다. 국제자산신탁은 창업주인 유재은 대표를 비롯해 자사주, 2세 유재영 상무 지분 등이 전체의 90%를 차지한다. 나머지는 우리은행(6.54%)과 소액주주(3.60%)가 들고 있다.

지난 2000년 설립된 국제자산신탁은 지난 5년 평균 시장점유율이 6.1%로 국내 11개 신탁사 중 8위다. 부동산신탁 업계는 한국토지신탁·한국자산신탁·코람코자산신탁·KB부동산신탁 등 대형 4개사와 대한토지신탁·하나자산신탁 등 중견사가 있다. 최근 신한금융그룹이 지분 60%를 1,930억원에 인수한 아시아신탁, 진원이앤씨가 1,100억원에 지분 절반을 인수한 생보부동산신탁을 비롯해 국제자산신탁· 코리아신탁·무궁화신탁은 비교적 작은 자본 규모로 개인이 최대주주다.

부동산신탁 업계에서는 이들 개인 소유 부동산신탁사는 앞으로 대형 금융기관이나 부동산개발회사에 인수합병(M&A)될 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 금융당국이 연말 부동산신탁사 최대 3곳에 신규 인가를 내주면서 그렇지 않아도 자본 경쟁이 치열했던 부동산신탁사는 대형화 바람이 더욱 거세게 불고 중소형 신탁사의 설 자리가 없어지기 때문이다.

국제자산신탁은 부동산 취득과 처분 과정을 대신하는 대리사무와 부동산 개발 전 과정을 위탁하되 사업비는 조달하지 않는 관리형 토지신탁이 주요 사업이다. 최근 부동산신탁 업계에 신규 먹거리로 주목받는 차입형 토지신탁 사업은 미비한 편이다. 차입형 토지신탁은 위탁자 대신 신탁사가 부동산 개발에 필요한 자금까지 주선해야 하기 때문에 자본력이 탄탄한 대형사가 주로 한다. 은행이 인수한다면 은행의 높은 신용도를 바탕으로 중견 건설사의 책임준공을 보증하는 책임준공신탁 사업도 가능하다. 업계 관계자는 “국제자산신탁은 차입형 토지신탁에 대한 인가권을 보유하고 있으면서도 관련 사업을 키우지는 않았다”면서 “대형 은행이 국제자산신탁을 인수한다면 대규모 자본과 높은 신용도를 바탕으로 그동안 미진했던 차입형 토지신탁 사업이 활발해질 것”이라고 내다봤다.
/임세원기자 why@sedaily.com


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실적호조 국제신탁, 배당도 10배 늘었다 [부동산신탁사 경영분석]13억→140억…영업수익 458억·영업이익 270억

이상균 기자공개 2017-04-12 

국제자산신탁이 지난해 사상 최대 실적을 달성했다. 매출액은 450억 원, 영업이익은 250억 원을 넘었고 영업이익률은 60%에 육박했다. 부채비율과 영업용순자본비율(NCR)도 양호한 수치를 보였다. 실적 호조에 힘입어 지난해 배당 규모는 전년대비 10배 이상 늘었다. 이 회사는 그동안 개발신탁 사업에 참여하기 위해 자본금 규모를 늘리는데 주력해왔다.

국제자산신탁은 지난해 영업수익 458억 원으로 전년(291억 원) 대비 57.3% 증가했다. 영업이익은 270억 원으로 2015년(148억 원)에 비해 82.3% 늘어났다. 영업이익률은 59%에 달했다. 전년(50.9%) 대비 8.1%포인트 상승한 수치다. 당기순이익도 같은 기간 110억 원에서 206억 원으로 두 배 가까이 급증했다.

재무건전성도 양호했다. 부채총계가 347억 원으로 자본총계(463억 원)보다 적어 부채비율은 74.9%에 머물렀다. 자기자본비율은 57.2%로 적정 수준(50%)을 웃돌았다.


재무건전성을 나타내는 영업용 순자본비율(NCR)은 금융위원회가 권고하는 최소비율 150%를 6배 이상 뛰어넘었다. 국제자산신탁은 지난해 NCR이 1000.8%에 달했다. 지난해(816.6%)보다 200%포인트 가까이 상승했다. 영업용 순자본이 344억 원인 반면, 총 위험액(시장+신용+운영)은 34억 원에 그쳤다.

실적 호조 덕분에 보유 현금은 2015년 390억 원에서 지난해 632억 원으로 늘어났다. 대부분 환금성이 높은 정기예금 504억 원, 수시입출식 저축성예금(MMDA) 123억 원 등으로 구성됐다.

현금이 풍부해지면서 그동안 숙원이었던 배당금도 크게 늘렸다. 지난해 기말 배당 34억 원, 중간배당 106억 원 등 140억 원을 배당에 사용했다. 2015년 배당 규모가 13억 원인 것과 비교하면 10배 이상 늘었다.

국제자산신탁 관계자는 "그동안 5개 안팎의 개발신탁 사업에 참여하기 위해 자본금 확충에 주력해왔다"며 "지난해 실적 호조로 이익잉여금이 크게 늘어 배당 규모를 크게 늘렸다"고 말했다. 국제자산신탁은 2000년 6월에 설립되지만 본격적인 부동산 신탁업을 시작한 것은 2007년 11월부터다.

부동산 신탁회사답게 대부분의 영업수익은 수수료에서 발생했다. 지난해 영업수익 458억 원 중 416억 원이 수수료 수익이다. 2015년(271억 원)에 비해 140억 원 이상 증가했다. 수수료 중 신탁보수가 288억 원이다.

이중 토지신탁(관리형) 보수가 128억 원으로 가장 많았다. 이어 담보신탁 보수 111억 원, 분양관리신탁 보수 30억 원, 토지신탁(분양형) 보수 10억 원, 처분신탁 보수 5억 원, 관리신탁 보수 1억 원 순이다. 대리업무보수도 짭짤한 수익을 올려줬다. 지난해에만 121억 원을 벌어들임. 2015년(64억 원)에 비해 두 배 가까이 늘어난 금액이다.