ㅡ상업지역의 용적률은 기존 400%에서 600%로,
ㆍ준주거지역 용적률은 400%에서 500%로
2018.12.20
서울시가 용적률과 용도지역 상향을 통해 3만 가구 이상의 주택을 공급하겠다는 계획을 밝힌 가운데 세부적인 추진 방향과 실효성에 업계 관심이 쏠리고 있다.
관련 제도는 내년부터 시행될 가능성이 크지만, 실제 이를 통한 주택 공급 물량과 집값 안정 효과가 미미할 것이란 전망이 시작부터 나오고 있다.
서울시는 지난 19일 국토교통부가 발표한 2차 수도권 공급계획에서 신규 부지 24곳에 1만4950가구를 추가 공급하고 용적률과 용도지역 상향을 통해 3만 가구를 공급하겠다는 청사진을 내놨다. 상업지역의 주거 용적률을 상향하고, 역세권의 용도지역을 상향해 각각 늘어난 용적률의 50%를 임대주택으로 공급한다는 계획이다.
서울 합정역 인근에 지어지고 있는 역세권 청년주택 완공 후 예상 모습. /서울시 제공
상업지역의 용적률은 기존 400%에서 600%로, 준주거지역 용적률은 400%에서 500%로 각각 3년간 한시적으로 올려줄 계획이다. 상업지역에서 주거복합 건물을 지을 때는 상가비율과 주거비율이 정해져 있는데, 이중 주거비율에 적용하는 용적률을 기존 400%에서 600%까지 완화해 준다는 것이다. 준주거지역에 짓는 건물에 임대주택을 확보했을 경우에도 용적률이 기존 400%에서 500%까지 늘어나게 된다.
⃟준비 들어간 서울시 "공급 확대 효과 기대"
서울시 도시계획국 관계자는 "준주거지역의 용적률이 400%를 넘어가는 것은 이번이 처음인 것으로 알고 있다"면서 "용적률을 올려주면 임대주택을 넣겠다는 문의가 많은 것으로 보아 효과가 상당할 것으로 기대된다"고 말했다.
현재 서울시 도시계획과는 용적률 상향에 관한 도시계획조례를 개정하는 방안을 검토 중이다. 최근 입법예고 기간이 끝나고 연내 조례규칙심의회가 열릴 예정이다. 이후 통상 2~3월에 진행되는 시의회 의결이 이뤄지면 3월 이후 관련 조례가 시행될 것으로 보인다. 이미 건축 중이던 건물은 설계 변경을 통해 건축 인허가를 받으면 용적률이 늘어날 수 있다.
또 서울시는 역세권 반경 250m 이내 입지와 규모 등 일정 요건을 만족하면 준주거지역에서 상업지역으로 용도지역을 바꿔줄 방침이다. 청년 주택의 경우 건설 가능한 역세권 범위(현재 350m) 확대를 검토해 적용하기로 했다.
서울시 관계자는 "현재 적용할만한 세부적인 요건을 다각도로 검토 중인 단계로, 내년 상반기까지는 내용을 발표할 예정"이라면서 "내년 하반기부터 시범적용에 들어가면 2020년쯤엔 시행될 수 있을 것"이라고 말했다.
서울시에 따르면 용적률 상향을 통해 향후 1만7000가구, 역세권 용도지역 상향을 통해 1만7000가구를 각각 공급할 계획이다. 이는 서울시의 최근 5년 동안 상업지역과 준주거지역의 건축 인허가 통계치를 고려해 추산한 수치다.
⃟"실제 공급 효과 크지 않아…재건축∙재개발만 못해"
그러나 전문가들은 용적률과 용도지역 상향을 통한 실제 주택 공급 확대가 단기간 안에 이뤄지기 어렵고 민간사업자들의 참여도 저조할 것으로 보고 있다. 재건축과 재개발을 통한 주택 공급 확대가 더 효과적일 것이란 시각이 지배적이다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "용적률과 용도지역 상향으로 주택 공급을 늘리겠다는 것은 안 하는 것보다는 낫겠지만, 공급 효과를 보는데 시간도 오래 걸리고 효과도 미미할 것"이라면서 "자칫하면 난개발을 초래할 수 있다고 본다"고 말했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "용적률과 용도지역 상향만으로는 주택 공급량을 늘리기 버거울 것"이라며 "재건축과 재개발 물량을 통한 주택 공급을 확대하는 방향으로 가야할 것"이라고 말했다.