2017-04-05
주택임대 사업자의 장점
●첫째 취득세 면제 혜택!!
주택임대 사업자는 최초 분양받는 공동주택(아파트·연립주택·다세대) 취득세가 100% 면제됩니다.
이때, 전용면적에 따라 취득세 감면 세율이 달라요.
▶ 전용면적 60㎡ 이하는 100% 면제됩니다.
▶ 60㎡~85㎡인 경우는 50% 감면됩니다.
※단, 취득세가 200만 원을 초과하면 15%는 납부해야 합니다※
이때, 취득일로부터 60일 이내에 임대 사업자로 등록을 해야 합니다.
그리고 반드시 4년 이상 주택임대 사업을 유지해야 됩니다.
※단, 취득세 감면은 신규로 분양된 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해서만 적용됩니다※
즉, 기존주택과 단독주택은 취득세가 감면되지 않아요.
●둘째 재산세 감면 혜택!!
1채를 가지고 주택임대 사업자를 하면 재산세 감면 혜택은 없습니다.
85㎡ 이하의 공동주택 2채 이상을 5년 이상 보유하면 감면 또는 면제받습니다.
이때, 주택의 전용면적에 따라 면제와 감면율이 다릅니다.
즉,
▶ 40㎡ 이하는 100%,
▶ 60㎡ 이하는 50%,
▶ 85㎡ 이하는 25%
만큼 재산세 감면을 받을 수 있어요.
※단, 감면받은 세액이 50만 원을 넘으면 15%는 납부※
●셋째 종합부동산세 면제 혜택!!
주택임대 사업자는 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.
종합부동산세는 매입 임대주택의 경우 관할 세무서에 합산 배제 신청하면 됩니다.
이때 공시가격이 6억(지방은 3억) 이하의 공동주택을 5년 이상을 임대하면 비과세됩니다.
●넷째 내가 거주하는 주택은 양도세 비과세 혜택!!
임대 사업자의 거주 주택을 처분할 때 양도세가 비과세됩니다.
※단, 비과세를 받기 위해서는 아래 요건에 충족해야 합니다※
임대주택에 대한 요건
▶ 공시가격 6억 이하,
▶ 5년 이상 임대 기간을 갖춰야 합니다.
▶ 자신이 거주한 주택은 2년 이상 거주 요건을 갖추어야 합니다.
5년 뒤 주택임대 사업자를 낸 주택을 처분하는 경우에는 일반 과세가 적용됩니다.
(의무 임대기간 5년은 ‘관할 지방자치단체에 임대 사업자등록과 관할 세무서 사업자등록’을 한 후에 임대를 개시한 날부터 계산됨에 유의)
★구청과 세무서 양쪽에 신고 등록하는 이유★
지방세인 "취득세"와 "재산세"의 감면은 관할 시, 군, 구청에만 등록하고,
국세인 "종합부동산세"와 거주주택의 "양도세"비과세는 관할 세무서에도 등록을 해야 합니다.
주택임대 사업자의 단점
●첫째 피부양자 자격의 상실!!
배우자의 직장의료보험에 포함되어 있는 분이 주택임대 사업자를 내게 되면 지역의료보험의 대상자가 됩니다.
그럼 그동안 내지 않아도 되었던 건강보험료와 국민연금을 내야 합니다.
직장인 분들은 상관이 없습니다.
●둘째 임대의무기간 동안 매도 불가!!
주택임대 사업자를 내면 일정 기간 동안 매도할 수 없어요.
2016년부터 주택임대 사업자의 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년 줄었습니다.
그래서 현재 임대 사업자를 내시는 분은 적어도 4년 동안은 팔 수 없습니다.
만약 의무기간 내에 팔게 되면 2000만 원 이하의 벌금을 내야 해요!
●셋째 소득세 과세대상!!
소득이 있는 곳에는 당연히 세금이 있지요.
※단, 주택임대 사업자의 경우 2018년까지 연소득 2000만 원 이하인 경우에는 비과세※
임대 사업자를 안내는 이유 중에 가장 큰 이유가 바로 소득세를 안내기 위함이었습니다.
그런데 올해 2017년부터는 "주택 임대차 선진화 방안"으로 사업자를 내지 않아도 소득이 있으면 세금을 내야 합니다.
따라서 임대차 선진화 방안으로 사업자 등록을 하는 게 미등록 임대보다 대체로 유리할 수도 있어요.
ㅡㅡㅡㅡ
주택임대사업자 장단점 간단정리
2018.11.22
주택임대사업자 장단점 간단정리
요즘 뉴스에 자주 오르내리는 주택임대사업자에 대해서 정리해봤습니다.
아주 자세히 알고 싶으신 분은 첨부한 법제처에서 발행한 민간임대주택사업자에 대한 자료를 보시기 바랍니다.
주택임대 사업자의 장점
1. 취득세 면제 혜택
주택임대 사업자는 최초 분양받는 공동주택(아파트·연립주택·다세대) 취득세가 100% 면제됩니다.
이때, 전용면적에 따라 취득세 감면 세율이 달라요.
▶ 전용면적 60㎡ 이하는 100% 면제됩니다.
▶ 60㎡~85㎡인 경우는 50% 감면됩니다.
※단, 취득세가 200만 원을 초과하면 15%는 납부해야 합니다※
이때, 취득일로부터 60일 이내에 임대 사업자로 등록을 해야 합니다.
그리고 반드시 4년 이상 주택임대 사업을 유지해야 됩니다. (4년과 8년중 선택 가능)
※단, 취득세 감면은 신규로 분양된 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해서만 적용됩니다
즉, 기존주택과 단독주택은 취득세가 감면되지 않아요.
2. 재산세 감면 혜택
1채를 가지고 주택임대 사업자를 하면 재산세 감면 혜택은 없습니다.
85㎡ 이하의 공동주택 2채 이상을 5년 이상 보유하면 감면 또는 면제받습니다.
이때, 주택의 전용면적에 따라 면제와 감면율이 다릅니다.
▶ 40㎡ 이하는 100%,
▶ 60㎡ 이하는 50%,
▶ 85㎡ 이하는 25%
만큼 재산세 감면을 받을 수 있어요.
※단, 감면받은 세액이 50만 원을 넘으면 15%는 납부
3. 종합부동산세 면제 혜택
주택임대 사업자는 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.
종합부동산세는 매입 임대주택의 경우 관할 세무서에 합산 배제 신청하면 됩니다.
이때 공시가격이 6억(지방은 3억) 이하의 공동주택을 5년 이상을 임대하면 비과세됩니다.
4. 내가 거주하는 주택은 양도세 비과세 혜택
임대 사업자의 거주 주택을 처분할 때 양도세가 비과세됩니다.
단, 비과세를 받기 위해서는 아래 요건에 충족해야 합니다
임대주택에 대한 요건
▶ 공시가격 6억 이하,
▶ 5년 이상 임대 기간을 갖춰야 합니다.
▶ 자신이 거주한 주택은 2년 이상 거주 요건을 갖추어야 합니다.
5년 뒤 주택임대 사업자를 낸 주택을 처분하는 경우에는 일반 과세가 적용됩니다.
(의무 임대기간 5년은 ‘관할 지방자치단체에 임대 사업자등록과 관할 세무서 사업자등록’을 한 후에 임대를 개시한 날부터 계산됨에 유의)
[참고] 구청과 세무서 양쪽에 신고 등록하는 이유
지방세인 "취득세"와 "재산세"의 감면은 관할 시, 군, 구청에만 등록하고,
국세인 "종합부동산세"와 거주주택의 "양도세"비과세는 관할 세무서에도 등록을 해야 합니다.
주택임대 사업자의 단점
1. 피부양자 자격의 상실
배우자의 직장의료보험에 포함되어 있는 분이 주택임대 사업자를 내게 되면 지역의료보험의 대상자가 됩니다.
그럼 그동안 내지 않아도 되었던 건강보험료와 국민연금을 내야 합니다.
직장인 분들은 상관이 없습니다.
2. 임대의무기간 동안 매도 불가
주택임대 사업자를 내면 일정 기간 동안 매도할 수 없어요.
2016년부터 주택임대 사업자의 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년 줄었습니다.
그래서 현재 임대 사업자를 내시는 분은 적어도 4년 동안은 팔 수 없습니다.
만약 의무기간 내에 팔게 되면 2000만 원 이하의 벌금을 내야 해요!
3. 소득세 과세대상
소득이 있는 곳에는 당연히 세금이 있지요.
※단, 주택임대 사업자의 경우 2018년까지 연소득 2000만 원 이하인 경우에는 비과세
임대 사업자를 안내는 이유 중에 가장 큰 이유가 바로 소득세를 안내기 위함이었습니다.
그런데 올해 2017년부터는 "주택 임대차 선진화 방안"으로 사업자를 내지 않아도 소득이 있으면 세금을 내야 합니다.
따라서 임대차 선진화 방안으로 사업자 등록을 하는 게 미등록 임대보다 대체로 유리할 수도 있어요.
4. 임대료 인상 한도
임대료 년5%한도내 인상(세입자가 바뀌어도 준수)..어기면 1천만원 과태료
임대조건: 임차인 변경시 임대 물건지 관할시.군에 신고 (임대조건변경)
이때 년5%(실지 2년계약이니 2년에 5%이내 인상)
어기면 1천만원 과태료. 전세보증금을 월세로 환산시 어려움이 있어 반드시 문의 하고 계약하여야 함
임대주택 건설 촉진법 규칙 27조의 근거: 년3.5%+ 한국은행의 기준금리로 환산 (현재는 4.5%임.)
TIP 정리
임대주택 세제혜택은 국민주택규모 이하의 작은 주택인 경우에만 주어집니다. 임대사업을 하면서 세제혜택도 받으려면 애초에 작은 규모의 주택을 매입하거나 신축하는 것이 중요하겠죠. 주택규모가 작을수록 혜택이 큽니다.
*TIP2
취득세는 100% 감면조건에 해당되더라도 최대 200만원까지만 감면됩니다. 6억원 이하인 60㎡이하 주택은 취득세율이 1%이니까 주택가격 2억원까지는 취득세를 전액 면제 받을 수 있겠습니다.
*TIP3
종합부동산세 합산배제 혜택은 5년 이상 임대한 경우부터 적용됩니다. 따라서 일반주택임대로 종부세 합산배제혜택을 받으려면 4년 의무기간이 끝나더라도 1년은 더 임대를 줘야합니다. 일반주택임대사업을 하다가 의무기간이 끝났다고 해서 임대사업을 그만두거나 임대주택을 팔아버리면 4년동안 받았던 종부세 합산배제 혜택을 토해내야 합니다.
*TIP4
일반주택임대의 경우 6년 이상부터 보유기간이 1년 늘어날 때마다 장기보유특별공제(장특공제)율에 2%포인트씩 추가공제율이 적용됩니다. 또 준공공주택임대는 여기에다 8년 이상 보유시 20%포인트를 추가공제합니다. 똑같이 8년 보유시 주택임대사업자가 아닌 사람의 장특공제율은 24%이지만 일반주택임대사업자는 30%, 준공공주택임대사업자는 50%가 적용되는 것이죠.
*TIP5
연 5% 임대료(임대보증금+월임대료) 인상 제한은 일반주택임대와 준공공주택임대 모두 적용되는데요. 최초 임대료 대비 연간 5% 이상 임대료를 올릴 수 없다는 조건이기 때문에 중도에 세입자가 바뀌었다고 하더라도 달라지는 건 없습니다. 최초에 설정한 임대료 이후 1년 단위로 5%씩 인상을 제한한다는 규정이죠. 물론 임대사업 첫 해 임대료는 사업자가 결정할 수 있습니다.
*TIP6
준공공주택임대사업을 시작했다면 8년만 하고 중단하기 보다는 2년을 더 채우는 것이 세금 측면에서 훨씬 유리합니다. 준공공주택임대사업자에 한해서만 10년 임대유지시 양도소득세를 100%면제해 주는 혜택이 있으니까요. 다만 추가로 채우는 2년 동안에도 임대료 인상율은 5%로 제한됩니다.
법제처_민간임대주택사업자.pdf
ㅡㅡㅡㅡ
주택임대사업자, 임대료 상승 규제 강화한다
기사입력 2018.10.23
박홍근 의원 ‘민간임대법 개정안 발의’
최초 임대료, 자율 아닌 기존 임대차 계약 기준으로 전환
정부의 '주택시장 안정방안' 발표 이튿날인 14일 서울 송파구의 한 부동산 중개사무소에 인근 아파트 시세표가 붙어있다./김현민 기자 kimhyun81@
정부의 '주택시장 안정방안' 발표 이튿날인 14일 서울 송파구의 한 부동산 중개사무소에 인근 아파트 시세표가 붙어있다./김현민 기자 kimhyun81@
[아시아경제 김현정 기자] 민간임대주택의 세입자 보호를 강화하기 위해 주택임대사업자의 임대료 상승 규제를 강화하는 법안이 발의됐다.
국회 국토교통위원회 소속 박홍근 의원(더불어민주당, 중랑을)은 22일 민간임대주택으로 등록된 단기 및 장기 민간임대주택의 임대료 상승 규제를 강화하는 내용을 골자로 한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 대표발의 했다고 23일 밝혔다.
현행법은 주택임대사업자로 등록하는 민간임대주택의 경우 연간 임대료 5% 상한 준수를 전제로 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 재산세 및 취득세 감면 등 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 정부가 주택임대사업자에게 각종 정책적 지원을 하는 이유는 사실상의 전월세상한제 도입으로 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 목적이 담겨있다.
그러나 현행법에 따르면 민간임대주택의 최초 임대료를 임대사업자가 자율적으로 정하도록 하여 세입자가 있는 상태에서 주택임대사업자를 등록하는 경우 기존 세입자는 계약을 갱신할 경우 5% 상한제를 적용받을 수 없다. 이에 시장에서는 현행 규정을 악용해 사업자를 등록한 후 첫 번째 임대차계약에서 지나치게 임대료를 증액하려는 움직임이 일고 있다.
개정안에서는 임대사업자 등록 시점에 기존의 임대차계약이 있는 경우 이를 최초 임대료로 보아 기존 세입자가 계약을 갱신할 경우 바로 임대료 5% 상한 기준을 적용받도록 했다. 또한 임차인 보호를 위해 임대의무기간 내에 민간임대주택의 임대조건 위반 등 의무위반사항에 대해 과태료를 부과하고 있으나 매년 과태료 부과건수가 증가되는 점을 고려해 임의 양도와 임대료 증액기준을 위반하는 경우의 과태료를 현행 1000만원에서 3000만원으로 상향, 규제의 실효성을 강화했다.
박홍근 의원은 "민간임대주택 등록이 120만 채를 넘어가면서 많은 혜택이 부여되고 있지만 일부 세입자들은 재계약을 하는 경우 연 5% 상승 제한 등의 보호를 받지 못하는 사각지대가 있다"며 "법안이 통과된다면 민간임대주택 등록제의 본래 목적처럼 전월세 시장의 안정과 세입자 보호가 보다 강화될 것"이라고 설명했다.
'■ 부동산정책.TAX,제도,법규' 카테고리의 다른 글
| 보증금 9억원이하 서울상가, 임대료 年5%이상 못올린다.임대차법 시행령 개정 미리 임대료 올릴수도 (0) | 2019.03.27 |
|---|---|
| 공시가내려도 보유세올라·시장가액비율 올라 과세표준상승세율인상 .고령자·장기보유최대 70% 세액감면.종부세만 해당.재산세는 없어 (0) | 2019.03.24 |
| 보유세 부담크게증가.보유세 산정 기준인 공시가격상승에다 종부세 세율 인상 등 (0) | 2019.03.14 |
| 서울시 재건축 전과정 개입 발표 규제 폭탄…초기 재건축 단지 "정비사업 하지 말란 얘기냐 (0) | 2019.03.13 |
| 주택연금 가입연령60세이하로 낮추고 .버증금있는 전원세 도 허용. 공시지가 9억 기준. 청년층에 2%대 전월세대출 (0) | 2019.03.07 |