2019.08.12.
서울 청약경쟁률, 분양가 상승률 등 요건 충족…과천·대구 수성도 가능성
정부 "상한제로 분양가 20∼30% 인하할 것"…강남은 시세대비 인하 폭 더 커
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 12일 투기과열지구내에서 분양가 상한제를 적용하기로 함에 따라 수도권 투기과열지구 가운데 분양가, 청약경쟁률, 거래량이 높은 지역이 사정권에 들게 됐다.
현재 투기과열지구는 서울 25개 구 전역과 과천시, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등 31곳에 지정돼 있다.
정부는 투기과열지구내에서 ▲ 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▲ 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정하기로 했다.
최근 9·13대책 이후 집값이 안정세를 보이면서 '직전 3개월 간 주택가격 상승률이 물가상승률 2배를 초과'해야 하는 필수요건을 충족시키는 곳이 나오지 않자 물가승상률 요건을 투기과열지구로 대체하고, 선택 요건을 평가해 상한제를 적용하겠다는 것이다.
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◇ 분양가 상한제 어디가 지정될까…서울 상당수 사정권
일단 현재 청약시장의 열기를 감안할 때 서울을 비롯한 투기과열지구내 상당수의 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상된다.
부동산114 조사에 따르면 최근 6, 7월 서울지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대 1, 18.13대 1로 두달 연속 10대 1을 넘어 청약경쟁률 선택 요건을 충족한다.
또 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6대 1, 대구 수성구가 7.45대 1, 세종시는 65.32대 1의 경쟁률을 각각 기록하면서 정량적 요건은 갖추게 된다.
최근 주택거래가 작년보다 위축돼 거래량 요건은 충족하는 곳이 없다. 다만 분양가 상승률 요건을 갖춘 곳은 많다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월말 기준 최근 1년간 서울의 민간 아파트 분양가는 전년 동월 대비 21.02% 올랐다. 최근 1년간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수준이다.
경기 과천시는 최근 주공1단지 푸르지오 써밋의 후분양 분양가가 3.3㎡당 약 4천만원까지 치솟으면서 분양가 요건을 충족할 것으로 보인다.
지방 대구(13.56%), 세종(10.44%) 등지도 작년 대비 분양가 상승률이 전국 평균(9.66%) 이상이다.
이 때문에 주택법 시행령이 발효되는 10월 초까지 청약경쟁률과 분양가 변동을 다시 검토하더라도 서울을 비롯한 투기과열지구 상당수는 정량 요건을 충족할 것이라는 게 업계의 관측이다.
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서울 송파구 잠실5단지 주공아파트 일대 [연합뉴스 자료사진]
다만 정량적 요건을 충족하더라도 모두 분양가 상한제 지역으로 지정되는 것은 아니다. 주택정책심의위원회의 '정성적' 평가에 따라 지정 여부를 최종 결정하기 때문에 집값 급등 우려 지역이 아닌 경우에는 상한제 대상에서 제외될 가능성이 있다.
국토부 관계자는 "구체적인 상한제 지역과 시행 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 당정 협의, 주거정책심의위원회 등을 거치며 추후 결정할 것"이라고 말했다.
투기과열지구가 추가 지정되면서 상한제 적용 가능 지역이 확대될 가능성도 있다.
최근 구리시와 대전광역시 등 일부 지역은 집값 상승률이 가팔라 투기과열지구 지정 요건을 갖춘 것으로 전해졌다. 특히 대전시는 최근 분양가 상승률도 작년 대비 17%에 달해 분양가 상한제 선택 요건도 총족하고 있다.
정부는 통상 8월 중에 주택정책심의위원회를 개최해 투기과열지구 등 규제지역을 조정해왔는데 올해는 10월중 분양가 상한제 적용 지역 선정과 동시에 주정심이 열릴 가능성이 있다.
◇ 국토부 "분양가 20∼30% 내려갈 것"…강남권은 인하효과 더 클 듯
분양가 상한제 적용 단지들의 분양가는 얼마나 내려갈까.
분양가 상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비와 가산비를 더해 분양가를 정하는 방식이다.
기본형 건축비는 정부가 물가상승 등을 감안해 분기마다 고시하는 것으로 3월 기준 단가는 3.3㎡당 644만5천원이다.
택지를 매입한 경우에는 택지 매입비가 일정부분 고려될 수 있지만 충분히 반영될 지는 미지수다. 특히 재개발·재건축 사업은 감정평가 금액에 따라 땅값이 크게 달라질 전망이다.
공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 보면 민간택지의 토지비는 '감정평가'가 원칙이지만 해당 토지의 최근 '공시지가'를 기준으로 평가하도록 돼 있어 공시지가 범주를 크게 벗어나지 못할 전망이다.
현재 공시지가는 시세의 50∼60% 선에 그쳐, 평가금액을 아무리 높게 받아도 땅값이 현재 시세의 70∼80%를 넘지 못할 것이라는 예상이 나오는 이유다.
땅값은 전체 분양가에서 차지하는 비중이 50∼70% 이상을 차지해 토지 감정평가 금액에 따라 분양가는 크게 갈릴 전망이다.
2007년 상한제 도입 당시 국토교통부는 시뮬레이션 결과를 공개하고, 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어질 것으로 추정한 바 있다.
국토부는 이번에 시뮬레이션 결과를 공개하지 않는 대신 상한제 시행으로 분양가가 '현 시세의 70∼80%' 수준으로 떨어질 것으로 전망했다. 현 시세보다 20∼30% 내려갈 것이라는 관측이다.
국토부 관계자는 "HUG 기준으로 볼 때 상한제를 적용하면 10% 이상, 시세 기준으로는 20∼30% 이상의 인하 효과가 있을 것으로 예상된다"며 "그러나 강남 등 일부 지역별, 단지별 편차가 있어 일률적으로 말하긴 어렵다"고 말했다.
시세가 높은 강남의 경우 분양가 인하 효과가 더 클 전망이다.
현재 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 통제하고 있는 강남권 재건축 단지의 경우 분양가가 HUG 기준보다 10∼20% 이상 하락하면, 주변 시세에 비해서는 절반 가까이로 떨어질 가능성도 있다.
최근 분양가 문제로 HUG와 갈등을 빚다 후분양으로 전환했던 강남구 삼성동 상아2차의 경우 HUG는 일원동 '디에이치 포레센트' 수준인 3.3㎡당 4천569만원에 분양할 것으로 요구해왔다.
이 아파트가 만약 분양가 상한제를 적용받아 HUG 요구에서 15%만 내려간다고 가정해도 일반 분양가가 3.3㎡당 3천883만원으로 하락한다.
현재 이 아파트 주변 시세는 3.3㎡당 6천500만∼7천만원 선으로, 분양가가 시세 대비 절반 가까운 수준으로 떨어지는 것이다.
'단군 이래 최대 정비사업'으로 불리는 강동구 둔촌 주공 재건축 단지는 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 4천만원대인데 분양가 상한제를 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 2천500만원 이하로 떨어질 것으로 업계는 보고 있다.
sms@yna.co.kr
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[종합] 투기과열지구에 '분양가 상한제'…재건축·재개발 소급적용
2019.08.12
서울·과천·세종·분당·광명 등 '투기과열지구'에 적용
재건축·재개발, 관리처분인가→입주자모집공고 소급
전매제한 최대 10년…'5년 거주의무' 조항 신설 추진
철거 공사가 진행 중인 서울의 한 재건축 단지. 한경DB
철거 공사가 진행 중인 서울의 한 재건축 단지. 한경DB
정부가 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간택지에도 적용한다. 최근 서울 강남을 중심으로 집값이 꿈틀대자 선제 조치에 나선 것이다. 이를 위해 기존 ‘주택법 시행령’에 있는 적용 조건을 대폭 완화해 모든 투기과열지구에 적용 가능토록 했다. 재건축·재개발 단지는 종전엔 관리처분계획인가를 받으면 상한제를 피할 수 있었지만 입주자모집공고 기준으로 소급 적용된다.
◆투기과열지구 전역 사정권
12일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 발표했다. 우선 적용 조건이 크게 완화됐다. 그동안 신도시 등 공공택지엔 분양가 상한제가 적용됐다. 그러나 재건축·재개발 등 민간택지의 경우 상한제 지정 요건이 까다로웠기 때문에 이를 대폭 완화한 게 골자다.
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이 때문에 국토부는 필수요건을 ‘투기과열지구 지정 지역’으로 바꿨다. 종전엔 ‘기존 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’이었다. 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구가 상한제 사정권에 드는 셈이다.
[종합] 투기과열지구에 '분양가 상한제'…재건축·재개발 소급적용
필수요건과 함께 충족해야 하는 선택요건도 개정됐다. ‘최근 1년 동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다’는 기준에서 분양실적이 없는 지역인 경우 주택건설지역 통계를 활용하는 요건으로 바뀌었다. 주택건설지역이란 특별시와 광역시, 시·도 등으로 구 단위보다 넓은 단위의 행정지역을 말한다. 국토부 관계자는 “분양 실적이 없는 경우 분양가 상승률을 적용하기 힘든 경우가 많다 개선했다”고 설명했다.
세 가지 선택요건 가운데 나머지 두 가지는 그대로 유지된다. ‘최근 2개월의 청약경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 경쟁률이 10 대 1을 넘는 경우’와 ‘최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 경우’다. 이들 조건을 충족하면 국토부가 주거정책심의위원회를 열어 지역별로 분양가 상한제 적용 여부를 결정한다.
◆재건축·재개발 소급적용
이번 개정안에선 적용 시점도 바뀌었다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 최초 입주자모집공고일로 변경돼 소급 논란이 불가피할 전망이다. 기존 시행령에선 최초 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 제외됐다. 이미 관리처분인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지라면 상한제를 피할 수 있는 것이다.
하지만 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 바뀌면서 아직 일반분양을 하지 않은 단지들이 모두 소급적용을 받게 될 전망이다. ‘둔촌주공’과 ‘신반포3차·경남’, ‘삼성상아2차’ 등 강남권 대어급 재건축 단지들이 상한제 영향을 피할 수 없을 전망이다.
조합원 재산권 침해 논란과 관련해 국토부는 문제가 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 “관리처분인가에 포함된 예상 분양가격과 사업 가치는 법률에서 보호된 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”며 “국민의 주거 안정이란 공익이 조합원의 기대이익보다 크다”고 말했다.
재건축·재개발 이외 일반주택건설사업 또한 상한제 적용 시점이 입주자모집공고 승인 신청 시점으로 바뀌었다. 종전엔 사업계획승인 시점이었다. 상한제를 피하기 위해 분양을 앞당기는 ‘밀어내기 분양’이 나올 가능성이 높아진 셈이다.
[종합] 투기과열지구에 '분양가 상한제'…재건축·재개발 소급적용
◆전매제한 최대 10년
분양가 상한제를 적용받는 아파트 당첨자들의 전매제한 기간은 확 늘어난다. 현재 수도권 투기과열지구에서 상한제를 적용받는 민간택지 아파트의 경우 분양가에 따라 3~4년 동안 전매가 제한된다. 앞으론 분양가가 시세의 100% 이상일 때 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만인 경우 10년 동안 전매가 제한된다. 공공택지의 전매제한도 기간도 늘어난다. 수도권 투기과열지구일 때 분양가에 따라 3~8년이던 전매제한 기간은 5~10년으로 연장된다. 수도권 이외 지역은 종전과 동일하다. 공공택지는 3~8년, 민간택지는 1년6개월~4년이다.
전매제한 기간 동안 이사나 해외체류, 이혼 등으로 불가피하게 매각해야 할 때는 LH(한국토지주택공사)가 우선 매입한다. LH는 이를 통해 매입한 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요에 따라 수급조절 용으로 활용할 예정이다.
국토부는 이와 함께 법 개정을 통해 거주 의무기간을 만든다는 방침이다. 국토부 관계자는 “올해 중 주택법 개정안을 발의해 민간택지 분양가 상한제 아파트도 공공분양 아파트와 똑같이 최대 5년의 거주 의무기간을 도입할 예정”이라고 설명했다.
분양가 산정의 근간이 되는 택지비 산정기준도 마련할 예정이다. 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성을 검토하는 방안도 추진된다. 상한제는 택지비와 건축비, 적정 이윤을 합친 금액으로 아파트 분양가격을 제한하는데 여기서 택지비의 비중이 가장 높다. 분양가를 결정할 요인으로서의 변수도 크다. 건축비의 경우 정부가 매년 두 차례 표준 건축비를 고시한다. 이달 기준 3.3㎡당 644만원으로 강남권 신축 단지 공사비의 절반 수준이다. 고분양가 논란으로 상한제 카드가 나온 점을 고려하면 적정 이윤은 낮은 수준으로 책정될 가능성이 높다. 결국 땅값인 택지비를 얼마나 높게 책정하느냐에 따라 향후 분양가 상한선이 달라지는 셈이다. 현재 택지비는 정비사업 구역 내 모든 땅의 감정평가액이다. 사업시행계획인가를 받은 조합이 조합원들에 대한 종전자산평가를 할 때 정해진다.
이 같은 내용을 담은 주택법 개정안은 다음달 23일까지 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. 국토부 관계자는 “상한제 지정 지역과 시기는 주거정책심의위에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획”이라고 말했다.
◆‘꼼수 후분양’ 막는다
분양가 상한제가 나오게 된 배경이었던 ‘꼼수 후분양’도 손댄다. 분양보증 기관인 HUG의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 통해 분양보증을 받지 않으려는 단지가 늘어나는 데 따른 것이다. 아파트를 분양하기 위해선 반드시 분양보증을 받아야 한다. 건설사가 부도가 나더라도 수분양자들의 분양대금을 돌려줄 주체가 필요해서다. 정부는 이 때문에 보증기관인 HUG를 통해 우회적으로 분양가를 통제해왔다.
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하지만 재건축·재개발 단지들이 후분양 방식을 채택할 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 된다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’은 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사를 완성한 경우 건설사 두 곳이 연대보증을 서면 HUG 보증 없이 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다. 국토부는 주택공급에 관한 규칙을 개정해 후분양이 가능한 건축공정 기준을 지상층 골조공사 완료 시점으로 바꿀 예정이다. 공정률을 기준으로 보면 종전 50~60%에서 80% 수준으로 변경되는 셈이다. 이 경우에도 건설사 두 곳 이상의 연대보증이 필요하다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com
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