코로나 충격에 빈 상가 늘고 임대료 내려…경북·서울 '타격'
입력 2020.05.27
한국감정원, 1분기 상업용 부동산 임대동향…중대형 상가 공실률 0.7%p↑
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 경기가 위축되면서 상가 공실이 늘고 임대료도 떨어진 것으로 나타났다.
특히 코로나19 피해가 컸던 대구·경북 지역과 각국의 이동제한 조치로 관광객이 급감한 서울의 폐업 상가가 눈에 띄게 증가했다.
27일 한국감정원이 발표한 1분기 상업용 부동산 임대 동향조사 결과에 따르면 전국의 상가 공실률은 중대형이 평균 11.7%, 소규모가 5.6%로 전 분기 대비 각각 0.7%포인트, 0.1%포인트 증가했다.
감정원은 계속되는 지역 경기 침체에 코로나19로 소비 심리가 둔화하고 매출이 감소해 상가 공실률이 올랐다고 설명했다. 다만, 일부 상권이 일시 휴업으로 임차는 유지되고 있어 공실률 증가 폭이 가파르지는 않았다.
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1분기 상가 공실률(전분기 비교)
3층 이상이거나 연면적이 330㎡를 초과하는 중대형 상가의 경우 경북(17.4%), 전북(15.7%), 충북(15.5%) 등 지역의 공실률이 전국 평균보다 높았고 제주(6.3%), 서울(7.9%), 경기(9.8%) 등은 낮았다.
경북은 구미(24.9%), 포항(21.5%) 등 상권이 지역 산업 침체에 코로나19 사태까지 겹치며 공실률이 전 분기보다 1.4%포인트 올랐다.
코로나19 피해가 컸던 대구(15.2%)도 전 분기 대비 0.7%포인트 증가했다.
서울의 공실률은 압구정(14.7%), 장안동(17.1%) 등 상권에서 사회적 거리 두기 및 외국인 등 유동인구 감소로 폐업이 늘면서 전 분기보다 1.0%포인트 올랐다. 신림역(1.4%)·망원역(1.6%) 등 상권에서는 임차가 꾸준히 유지되고 있다.
소규모 상가 공실률은 세종(10.6%), 전북(10.1%), 충남(7.3%) 등이 전국 평균(5.6%)보다 높았고 제주(2.1%), 경기(3.9%), 서울(4.3%) 등은 평균보다 낮았다.
전북은 군산(20.9%)과 정읍(12.7%) 등 상권에서 지역 산업 침체와 유동인구 감소, 상권 둔화로 폐업 상가가 늘었다.
오피스 공실률은 11.1%로 전 분기보다 0.1%포인트 증가했다.
기업 등 업무 관련 시설로 채워지는 오피스는 수도권에서는 코로나19 사태에도 공실 영향이 미미했지만, 지방은 기존 경기둔화 영향에 더해 상대적으로 공실률이 높은 것으로 조사됐다.
서울은 전 분기보다 0.1%포인트 증가한 8.6%를 기록했다. 테헤란로(6.0%)와 강남대로(7.0%) 등 상권에서 공유 오피스 활용과 IT·스타트업 등 신규 임대 수요가 뒷받침되며 상승 폭을 낮췄다.
1분기 임대료는 집합상가의 임대료가 ㎡당 2만7천800원으로 가장 높았고, 중대형 상가가 2만6천700원, 소규모 상가가 2만원으로 조사됐다.
이는 지난해 4분기 대비 각각 1.28%, 1.47%, 1.55% 하락한 수치다.
한국감정원은 올해 1분기부터 시장 상황 및 모집단 변화를 정확히 반영하기 위해 상권을 재설정하고 표본 수를 확대하는 등 표본 개편을 시행했다고 밝혔다.
이에 따라 이번 조사는 전국 오피스·일반상가 9천211동 및 집합상가 2만3천호로 대상을 늘려 실시했고, 감정원 소속 전문조사자 320여명이 지역을 방문해 임대인·임차인 면담 등을 통해 수행했다.
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서울경제
코로나로 오피스 공실률 늘어나나...올해 공급도 최대
코로나19로 신규 오피스 매매·임대 미뤄
올해 1·4분기 오피스 매매 1조원대로↓
입국 제한으로 해외기업 국내계약도 차질
신규 물량 몰리는 여의도 공실률 늘어날 듯
입력 2020.04.12
코로나19 확산으로 오피스 시장도 타격을 입을 수 있다는 관측이 나오고 있다. 단기적으로는 경기 악화, 장기적으로는 재택근무 문화 정착 등으로 인해 오피스 수요가 감소할 수 있는 탓이다. 이에 따라 물량이 많은 일부 지역의 경우 공실률이 크게 늘어날 수 있다는 전망도 나오고 있다.
실제로 최근 기업들이 신규로 사옥을 매수하거나 오피스를 확장 이전하려는 계획을 뒤로 미루는 사례가 나오고 있다. 코로나19발(發) 경기 하락세가 장기화 될 조짐이 보임에 따라 현금 유동성 확보 차원에서 신규 매매 및 임대 계획을 유보하는 것이다. 이 같은 움직임은 오피스 매매 거래량 통계에서도 감지됐다.
올해 1·4분기에는 오피스 매매 거래가 1조 원대로 내려앉았다. 신영에셋에 따르면 올 1~3월에 거래된 서울 및 분당권역 소재의 면적 3,300㎡ 이상 오피스 빌딩의 거래금액은 1조 9,839억 원을 기록했다. 2조 2,124억 원이었던 지난 2019년 4·4분기 대비 10.4% 줄었다. 지난 2017년 4·4분기부터 지난해 4·4분기까지 오피스 매매 시장은 최소 2조 1,000억 원에서 최대 4조 6,000억 원의 규모를 지켜왔다.
1315B02 분기별 오피스 빌딩 거래금액
실제 올해 1월의 총 거래금액은 6,927억 원, 2월은 1조 832억 원이었으나 코로나 팬데믹(세계적 대유행)이 선언된 3월에는 거래 금액이 2,079억 원에 그쳤다. 올 1분기에 거래된 ‘삼성생명 여의도빌딩(2,715억 원)’과 ‘분당 스퀘어(1,902억 원)’, ‘오렌지타워(2,520억 원)’, ‘남산스퀘어(5,050억 원)’ 등은 코로나 발생 전인 지난해 9∼11월에 입찰이 진행된 것들이다. 신영은 코로나 확산으로 4월부터 매각 일정을 연기하거나 투자를 유보하는 등의 관망세가 한동안 이어질 것으로 예상했다.
신영에셋 관계자는 “오피스는 호텔이나 리테일 상품과 달리 단기적으로 공실률 급증과 수익률 하락으로 이어질 확률은 낮지만 코로나 영향이 하반기까지 지속할 경우 오피스 시장도 임대수요 감소와 공실 증가가 나타날 수 있다”며 “현재 우선협상대상자 선정 등 거래가 진행되고 있는 것을 제외하고 2분기 거래는 다소 주춤할 전망”이라고 말했다.
이런 가운데 코로나19 확산으로 해외 발 입국이 어려워지면서 외국 기업의 국내 오피스 임대에도 제동이 걸렸다. 외국 기업이 국내 오피스 임차 계약을 체결하기 전 의사 결정자가 오피스를 직접 방문해 둘러보는 ‘사이트 투어(site tour)’를 하는 것이 의례적인데, 코로나19로 외국인의 입국이 제한되다 보니 사이트 투어 일정이 취소되거나 연기됐기 때문이다.
한편 코로나19로 인한 오피스 임대차 계약 파기 등의 사례가 아직 나오지 않는 만큼 이번 사태가 오피스 시장에 직접적 타격을 준다고 단정 짓기에는 이르다는 의견도 있다. 최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “진행 중이었던 오피스 계약 건은 코로나19와 상관없이 그대로 진행되고 있다. 단기적인 영향은 그리 크지 않은 것으로 보인다”고 설명했다.
다만 코로나19발 경기 위축에 더해 올해 서울권 오피스 공급량이 역대 최대 수준인 만큼 오피스 공실률 증가는 필연적이라는 분석도 나온다. 작년까지만 해도 도심·강남·여의도 등 서울 주요지역의 오피스 공실률은 꾸준한 감소세를 보여왔다. 한국감정원에서 발표한 서울 상업용 부동산 통계를 보면 작년 1·4분기 11%였던 공실률이 2·4분기 10.2%, 3·4분기 9.8%, 4·4분기에는 9.1%를 기록했다. 특히 강남권은 1·4분기 8.1%였던 공실률이 분기를 거듭할 수록 낮아져 4·4분기에는 7.4%까지 떨어졌다.
하지만 올해 서울과 수도권에 257만㎡의 신규 오피스 공급이 예정돼 있는 상태다. 특히 파크원, 여의도우체국 등 물량이 집중되는 여의도 지역의 공실률이 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다. 상대적으로 신규 오피스 공급이 적은 강남 지역과 공실률 격차가 커지는 양극화 현상도 예상된다. 최 총괄은 “오피스 물량이 대규모로 풀리는 상황에서 코로나19가 장기화 되면 신규 임차인 확보가 쉽지 않아 수요에 부정적 영향을 미칠 수 있다”면서도 “다만 오피스 임대차는 3년, 5년, 길게는 10년까지 장기적으로 보는 계약이다 보니 계약이 일부 지연될 수는 있지만 완전히 엎어질 가능성은 높지 않아 보인다”고 전망했다. /양지윤기자 yang@sedaily.c
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[연합뉴스]
위워크 효과 사라지고 역대 최대 물량까지… 오피스 시장 ‘불안불안’
부동산백윤미 기자
입력 2020.02.03 11:07수정 2020.02.03 11:12
지난해 상업용부동산 시장에서 유일하게 공실률이 감소한 오피스가 올해는 어려움을 겪을 것으로 보인다. 공급물량이 크게 늘기 때문이다.
공유 오피스 위워크 삼성역점에서 입주자들이 업무를 보고 있다. /위워크 제공
3일 한국감정원이 발표한 지난해 4분기 전국 상업용부동산 임대시장 동향에 따르면 4분기 전국 오피스 공실률은 연초 대비 0.9%포인트(p) 감소한 11.5%였다.
같은 기간 상가 공실률은 증가했다. 중대형 상가는 연초 11.3%에서 11.7%, 소규모 상가도 5.3%에서 6.2%로 올랐다. 상업용 부동산 시장에서 오피스의 공실률만 감소한 배경으로는 신규공급이 줄고 위워크 등 공유오피스가 증가한 것 등이 꼽힌다.
오피스는 지난해 투자수익률에서도 전년 대비 0.06%p 오른 7.67%를 기록했다. 서울 여의도·마포가 9.69%, 분당이 8.88%로 특히 오피스 투자수익률이 높은 지역으로 나타났다.
반면 상가는 모든 유형에서 투자수익률이 하락했다. 중대형 상가가 전년보다 0.62%p 떨어져 6.29%, 소규모 상가가 0.51%p 하락해 5.79%, 집합 상가가 0.63%p 감소해 6.59%였다.
하지만 부동산 시장에서는 이같은 추세가 올해도 이어질 수 있을지 불투명하다는 의견이 나온다. 올해 오피스 공급 물량이 사상 최대 수준이 될 것으로 전망되기 때문이다.
신영에셋은 최근 올해 서울을 비롯한 주요 수도권 지역의 연면적 3300㎡ 이상의 오피스 빌딩 건설 물량이 총 37개동, 257만㎡에 달한다는 조사결과를 내놨다. 이는 판교 테크노밸리 공급이 정점에 달했던 2011년의 233만㎡ 규모를 뛰어넘는 역대 최대 물량이다.
올해 오피스 공급이 급증하는 것은 강서구 마곡산업단지와 영등포구 여의도동 일대에서 대규모 오피스 건물이 잇달아 준공되기 때문이다. 마곡산업단지에서 나오는 신규 물량만 72만6044㎡에 달한다. 영등포구 여의도동 옛 통일교주차장터에 들어선 파크원 타워 1, 2는 각각 69층, 53층 높이로 연면적 22만4969㎡, 16만2217㎡에 달하는 대형 오피스 빌딩이다.
최재견 신영에셋 리서치팀장은 "지난해 오피스 신규 공급이 줄며 오피스 공실률이 낮아졌지만 올해는 여의도 등에서 신규로 공급되는 물량이 지난해의 2배 이상인 만큼 전체적으로 공실률은 높아질 수밖에 없을 것"이라고 했다.
그는 "다만 강남과 판교 등 한강 이남 지역의 경우 나머지 지역에 비해 오피스 임대시장 상황이 상대적으로 좋은 편이어서 양극화도 일어날 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
이창동 밸류맵 리서치팀장은 "지난해까지는 공유오피스가 대세로 떠오르면서 대형 오피스 수요를 많이 빨아들였지만, 최근 미국 본사의 위기론이 대두되면서 공유오피스 투자 역시 경직되고 있다"고 했다. 그는 "올해부터는 그간 부각되지 않았던 중소규모 오피스의 공실도 문제가 되기 시작할 것"이라고 덧붙였다.