‘사모’ 지고 ‘공모’ 뜨는 리츠 시장, 새로운 투자전략은?
김은지 기자 2020.06.01
주가 하락했지만 배당률↑…평균 배당수익률 8%대
연금저축계좌에 리츠 관련 고배당주 투자 수익 선방
원금 두 배 되는 ‘아인슈타인 72법칙’ 적용
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 주춤했던 리츠 시장이 다시 주목을 받고 있다. 최근 리츠 시장에 대한 긍정적인 전망이 나오면서다. 특히 사모 중심이었던 국내 리츠 시장에 정책적 지원이 커지면서 ‘공모’ 리츠가 주목을 받고 있다.
◆ 사모 중심이던 국내 리츠, 정책 지원에 ‘공모’ 주목
리츠는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 설립형태에 따라 리츠는 회사형과 신탁형으로 나뉜다. 회사형은 주식을 발행해 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 정기적으로 배당을 하며, 증권시장에 상장해 주식처럼 매매할 수 있다. 신탁형은 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지돼 있다.
1960년대 미국에서 최초로 도입된 리츠는 우리나라의 경우 IMF 외환위기 이후 2001년 처음 도입됐다. 초기 리츠는 1997년 외환위기 당시 유동성 위기가 왔던 기업들이 보유 부동산을 팔아 자금위기를 극복하는 방편으로 사용됐다.
리츠 시장규모는 2002년 5584억원에서 2019년 12월 말 51조2000억원으로 무려 100배 가량 확대됐다. 그러나 국내에서 기업 위주의 사모 형태로 발달해온 리츠는 애초에 일반인들이 관심을 가진 금융상품은 아니었다. 증시에 상장된 리츠는 현재 전체 267개 가운데 7개에 불과하다.
하지만 이 같은 리츠 시장에 변화의 바람이 불었다. 지난해부터 글로벌 저금리 기조로 인해 주식시장보다 부동산 시장이 주목을 받으며 리츠가 안전자산으로 급부상한 것이다. 지난해 하반기 롯데리츠와 NH프라임리츠가 상장하면서 이와 같은 흐름에 힘이 실렸다.
리츠가 주목을 받은 배경엔 정부의 정책적 지원도 빼놓을 수 없다. 정부는 2018년 12월에 리츠 상장 규제와 특정금전신탁·펀드의 리츠 재투자 규제를 완화하는 등의 내용이 담긴 ‘리츠 공모·상장 활성화 발안’을 내놨다.
지난해 9월엔 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 통해 정부는 올해부터 5년 이상 공모리츠·부동산펀드 혹은 재간접 리츠·부동산펀드의 주식·수익증권에 투자해 발생한 개인의 배당소득세에 9% 분리과세를 적용하기로 했다. 분리과세는 종합과세에 합산하지 않고 분리돼 누진세율이 낮아져 조세 부담이 줄어들게 된다.
공모리츠·부동산펀드가 100% 투자하는 사모리츠·부동산펀드에도 재산세 분리과세가 적용됐다. 다만, 정부는 신규 사모 리츠·펀드가 소유한 토지에 대해서는 6월부터 재산세 분리과세 혜택을 폐지한다. 결과적으로 공모 리츠는 상대적인 반사이익까지 얻게됐다.
◆ 코로나19로 주춤한 리츠 주가…배당률 오히려 상승
현재 상장된 리츠는 에어리츠(2011년 7월), 케이탑리츠(2012년 1월), 모두투어리츠(2016년 9월), 이리츠코크렙(2018년 6월), 신한알파리츠(2018년 8월), 롯데리츠(2019년 10월), NH프라임리츠(2019년 12월)로 총 7개다.
에프앤가이드에 따르면, 국내 증시에 상장된 위 7개 리츠에 대한 올해 수익률은 지난 21일 기준 평균 14.7% 감소했다. 부동산·임대 시장의 영향을 받는 리츠도 코로나19의 직격탄을 피하기 어려웠던 것으로 보인다.
코로나19로 인해 소상공인과 자영업자 등이 매출 감소로 임대료를 내지 못하고, 기업들은 사무실 임대비용을 줄이려는 등 실물경제의 상황이 나빠졌다. 그 결과 리츠 가격은 주식보다 더 떨어지게 됐다. 업계에 따르면, 지난 3월 말 리츠 가격은 지난해 11월 고(高)점에 비해 20% 넘게 감소했다. 이달 초까지도 대장주인 신한알파리츠를 제외하곤 공모가를 넘어서기 어려울 정도였다.
아직도 상장 리츠들은 상승 폭이 크지 않아 보인다. 다만 전문가들은 가격이 더는 내려가긴 어려우며 앞으로는 반등이 이어질 거란 의견을 내고 있다. 코로나19로 지지부진하게 지난 3~4월 하락을 거듭했지만, 저금리 기조에서 리츠 본연의 장점인 안정적인 배당 수익으로 투자 대안이 될 거란 얘기다. 지난 28일 한국은행이 0.25% 추가 금리 인하를 단행하면서 기준금리는 0.5%가 됐다. 이같이 저금리 기조가 강화된 만큼, 수익이 안정적인 리츠만의 투자 매력이 높아질 것으로 전문가들은 보고 있다.
실제로 리츠는 주가는 하락했지만, 배당률은 오른 것으로 나타났다.
최근 국토교통부와 한국감정원에 따르면 상장 리츠의 시가총액 대비 예상 배당수익률은 지난 3월 31일 기준으로 지난해 연말보다 증가했다. 배당률은 1주당 가격을 1주당 배당액으로 나눈 값이다. 이는 최근 코로나19의 영향으로 리츠들의 주가가 내려가자 오히려 상승했다.
시가총액 기준으로 지난 3월 31일 기준 에이자기관리(에이리츠)의 배당률은 8%에서 10%대로 상승했으며, 이리츠코크렙 기업구조조정(이리츠코크렙), 모두투어자기관리(모두투어리츠), 케이탑자기관리(케이탑리츠는) 5%에서 6%대로 올라갔다. 신한알파도 4%대에서 5%대로 상승했다. 비교적 최근 상장한 NH프라임리츠와 롯데리츠만 각각 0%, 1.03%로 미미했다.
위에서 밝혔듯 리츠 주가의 상승폭은 미미하다. 29일 오전 10시 58분 기준 7개 국내 상장리츠는 일제히 –0.26~-1.29% 하락률을 기록했다. 시장 변동성이 높은 가운데 리츠는 이같은 소폭의 등락이 반복되는 중이다. 그러나 상장 리츠는 배당수익률이 높고 투자부동산의 수익성 악화로 배당금이 지급되지 않는 ‘배당컷’이 낮아 해외리츠와 비교해도 위험부담이 작다는 분석이 나온다.
한 업계 전문가에 따르면, 국내 상장 리츠는 대부분 관련 리츠가 담은 부동산의 임대인이 대기업인 ‘리테일 리츠(백화점·마트 등)로 임대기간이 10년 이상이어서 공실률이나 배당컷이 발생할 가능성은 낮다.
◆ 투자자 A씨 “연금보험보다 리츠가 낫다”…‘아인슈타인 72’ 법칙도
리츠는 결산 때마다 주주에게 배당가능이익의 약 90%를 의무적으로 배당하게 돼 있어 상대적으로 수익이 안정적이고 높은 수준이다. 또한, 배당 재원 자체도 부동산 임대료 등이기 때문에 손익이 비교적 안정적이란 평가를 받아왔다. 상장 리츠는 특히 주식처럼 매매할 수 있어 배당 수익과 함께 시세 차익도 얻을 수 있다.
이와 같은 장점으로 리츠는 저금리 시대에 투자 대안으로 주목을 받게 됐다. 여기에 수익을 더하는 금융상품이나 유용한 법칙 등을 적용하면, 장기적인 안목에서 효과적인 투자전략이 나올 것으로 보인다.
실제로 부동산 관련 배당주나 리츠 투자를 하는 개인 중에선 증시 악화 상황에도 금융 수익을 누린 사례가 있었다.
투자자 A씨는 미래에셋 TIGER ETF에서 지난해 7월 출시된 TIGER 부동산 인프라 고배당에 투자했다. 해당 상품은 60%가 리츠 고배당 증권으로 구성돼 있다. 분리과세 혜택을 받을 수 있는 연금저축계좌를 통해 그 상품에 투자한 A씨는 지난 4월 1주당 배당금으로 150원을 받았다. 당시 주가는 4300원대였는데, 2만주 가량을 보유한 그는 약 300만원의 배당수익을 얻었다.
A씨는 “리츠 관련 상품에 대한 투자는 개인들에게 연금용으로 좋은 투자전략인 것 같다”며 “특히 연금저축계좌를 이용해 투자하면 세제 혜택도 있고 안정적인 배당금을 누릴 수 있어 최근 연금보험 대신 활용하고 있다”고 말했다.
연금보험 역시 안정적인 수입을 기대할 수 있는 퇴직용 자산 관리 방법 중 하나이지만, 사업비를 약 10~11% 공제한다는 단점이 있었다. 100만원을 돌려받을 땐 실제로 89~90만원 가량만 돌려받는 셈이다. 반면 연금저축계좌를 이용하면 연1200만원까지 3~5% 가량의 소득세만 내면 된다. 100만원에서 실제로 받을 수 있는 돈은 95~97만원으로 연금보험보다 유리한 셈이다.
또한 연금저축계좌를 통해 리츠 등에 투자할 경우, 최소 1주 이상만 사면 되기 때문에 투자 단가도 낮추는 효과가 발생한다. A씨는 “연금계좌니까 그대로 10년 이상 유지하면서 배당금을 받을 수 있고 단가도 낮아지는 효과가 있어 투자 매력도가 높다”며 “배당이 나온 부분은 계속 재투자할 수 있고 계좌에 장기적으로 복리도 적용되니 수익을 늘리는 재미가 있다”고 말했다.
아울러 투자전략을 위해 아인슈타인이 고안한 ‘72의 법칙’도 적용해 볼 수 있다. 72의 법칙은 이자율을 복리로 적용할 때 예금 또는 투자한 원금이 두 배로 불어나는데 걸리는 시간을 쉽게 계산해주는 일종의 어림기준(rule of thumb)다. 계산 값은 72에 %로 표시된 이자율로 나누면 된다.
예를 들어 복리로 연12%를 손해 없이 운용한다고 가정했을 때 원금이 두 배가 되려면 6년이 걸린다. 연36%의 수익률이라면 2년만 지나도 원금이 두 배가 된다.
이 같은 예시의 높은 수익률은 현재와 같이 저금리에 변동성이 높은 시장에선 쉽게 구현하기 어려운 수준이다. 하지만 이 같은 법칙을 리츠 투자에 적용한다면, 일반 예·적금이나 채권·주식투자 등보다 원금을 좀 더 빠르게, 안정적으로 늘릴 가능성이 커 보인다. 2018년 기준 리츠의 평균 배당수익률은 8.5%다. 이를 기준으로 보면, 대략 8~9년 후 원금은 두 배 늘어나는 셈이다.
물론 계획성 없는 막연한 투자는 주의할 필요가 있다. 리츠는 배당금에 대한 예측 가능성이 커 정기적이고 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 영업수익과 배당금의 변동 가능성은 여전히 존재하기 때문이다. 관련 추이를 보기 위해서는 임대료와 공실률을 따져봐야 한다. 임대주택 리츠의 경우 경기나 수급 상황에 따라 임대료와 공실률 변동성이 높은데, 현 평균 배당수익률 집계엔 반영이 되지 않고 있다. 이밖에 재산세나 보험, 수선유지비 등도 비용 부담인 만큼 종합적인 고려가 필요하다.
파이낸셜투데이 김은지 기자