주택임대차 3법 Q & A
전세 여러번 연장한 임차인도
한번 더 2년 갱신할 수있어
임대 준 주택 매매할수 있지만
세입자 갱신요구권은 승계
집주인 실거주 사유 허위일때
임차인 손해배상 청구 가능
◆ 임대차법 후폭풍 ◆
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임대차3법 시행을 앞두고 서울 전셋값이 57주째 상승하고 전세 품귀 현상이 심화되는 가운데 30일 서울 송파구 부동산중개업소 매물 게시판이 텅 비어 있다. [사진 제공 = 연합뉴스]
당정이 30일 주택임대차보호 3법을 국회 본회의 통과 다음날 임시국무회의까지 열어 공포하기로 하면서 '계약갱신청구권제'와 '전월세상한제'가 곧바로 시행될 예정이다.
정부는 법 시행 전에 집주인들이 기존 계약 갱신을 거절하고 지인에게 월세를 놓는 등 개정 임대차법 회피 움직임을 우려해 신속 시행을 선택한 것으로 파악된다.
다만 국회 통과 과정에서 야당 국회의원들조차 법안에 어떤 내용이 담긴지 몰랐다고 불만을 토로한 만큼 앞으로 시행 과정에서 엄청난 혼란이 불가피할 전망이다.
혼란이 예고되자 국토교통부는 30일 개정 임대차보호법 시행 관련 질의응답(Q&A) 설명자료를 긴급 배포했다. 개정법이 시행될 경우 시장에서는 집주인이 전세에서 월세로 전환하려는 움직임이 나타날 것으로 예상했으나, 개정법에 의해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로 전환은 '곤란'하다고 설명했다. 또 임차인이 거주 중이어도 임대인은 주택을 매도하는 데는 아무런 영향이 없다.
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Q 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신을 청구할 수 있는지.
A 가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상(계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상) 남아 있어야 한다.
Q 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는데 만약 임대인이 법 시행 전에 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지.
A. 불가능하다. 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.
다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실(계약금 수령 입증, 계약서 등)을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
Q 임대인이 계약 만료 1개월 전까지 임차인에 대해 갱신 거절만 한 경우, 계약갱신 청구를 할 수 있는지.
A 계약갱신 청구가 가능하다.
Q 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지.
A 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.
Q 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하는지.
A 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주하면 된다.
Q 임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제론 비워둘 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는가.
A 손해배상 청구가 불가능하다.
Q 계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지.
A 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 '곤란'하다. 다만 임차인이 수용한다면 월세로의 전환이 가능하나, 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리(현행 0.5%)+3.5%' 가운데 낮은 비율을 적용한다.
Q 계약갱신청구권 도입 시 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지.
A 사실이 아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.
Q 법 시행 이전 집주인이 바뀌고 기존 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 계약갱신 청구를 할 수 있는지.
A 계약갱신 청구가 가능하다.
Q 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있는지.
A 가능하다.
다만 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.
[최재원 기자]
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