교통 좋고 개발호재 많고…부동산 `서울 빅5`는 이곳
입력2020.12.18.
서울의 경제 심장부인 강남
새로운 도심으로 뜨는 용산
영등포·은평·중구가 뒤이어
◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 서울 미래가치 높은 베스트5 ◆
헬기에서 바라본 서울 일대 아파트 전경. [매경DB]
최근 부동산시장 키워드는 '미래 가치'다. 미래 가치는 현재 가치와 대비되는 개념으로 누구나 사용하고 있지만 구체적인 개념은 쓰는 이마다 제각각이다. 부동산은 지역성과 위치성을 기반으로 하는 독특한 가치 재화다. 지리적 위치는 고정되어 있지만 사회적·경제적·행정적 위치는 바뀔 수 있다.
부동산 사회·경제·행정적 위치가 올라가고 지역 성장이 지속되면 부동산시장에는 어떤 현상이 나타날까. 법칙은 간단하다. 위치가 바뀌면 가치가 바뀌고 지가가 오른다. 부동산은 토지와 건물로 구성된 만큼 땅값이 오르면 자연스럽게 집값도 오른다.
도시이론의 성장 사이클을 부동산 위치변화이론에 결합하면 부동산 미래 가치를 추정할 수 있다. '성장의 부동산학'에 따르면 도시는 성장 지역과 비성장 지역으로 나눌 수 있는데 비성장 지역은 정체 지역과 쇠퇴 혹은 축소 지역을 말한다. 두 지역 간 차이는 사회적 위치에 해당하는 인구구조, 경제적 위치를 말해주는 소득구조·기반시설의 변화, 행정적 위치를 예고하는 국토·도시계획·각종 지역개발계획 관련 지표가 복합적으로 작용한 결과다. 이처럼 사회·경제·행정 변화는 도시 성장의 비밀이 된다. 일부 책이나 유튜브에서 주장하는 것처럼 어느 한두 가지 이유로 미래 가치를 주관적으로 추측·예단해서는 안 되는 이유다.
빅데이터를 활용하는 아파트 가격 예측 경제모형 '살집팔집' 애플리케이션은 미래 가치를 가늠해 반영하는 지표로 6개 평가 기준을 활용한다. 인구 증감률, 가구 증감률, 지역 소득 증감률, 대중 교통망 계획, 정비사업 계획, 지역 개발 계획 등이 그 대상이다.
그렇다면 '살집팔집'에서 내다본 2021년 미래 가치가 가장 높은 '성장 지역 베스트 5'는 어디일까. 강남구, 용산구, 영등포구, 은평구, 동대문구 등 5곳을 선별했다. 하나씩 보자.
첫째, 서울의 경제심장부 강남구다.
ㆍ강남구 미래 가치 핵심 요인으로는 원활한 교통망이 꼽힌다. GTX-A노선(2023년 개통 예정), GTX-C노선(2021년 착공 예정), 위례신사선(2026년 개통 예정), 위례과천선(2025년 개통 예정), 수서~광주 간 복선전철(2029년 개통 예정), 영동대로 지하도시와 복합환승센터(2024년 완공 예정), 신분당선 연장(2022년 개통 예정) 등 다수 철도가 들어설 계획이다. 기반시설 변화도 주목하자. 국제교류복합지구 조성(2024년 완공 예정), 현대차글로벌비즈니스센터 건립(2026년 완공 예정), 종합운동장 탄천공원화 계획(2024년 완공 예정), 수서역세권 복합 개발, 한남~양재IC 지하화, 한강변 관광명소화지구, 재개발·재건축사업 등이 있다.
강남구 변화에 맞게 미래 가치가 높은 슈퍼 아파트는 삼성동 아이파크삼성, 롯데캐슬프레미어, 힐스테이트1·2단지, 센트럴아이파크, 대치동 래미안대치팰리스1·2단지, 개포동 레미안블레스티지, 수서동 까치마을, 삼성, 삼익, 강남더포레스트, 일원동 래미안루체하임 등이 대표적이다.
둘째, 서울의 새로운 도심으로 부상하는 용산구다.
ㆍ용산구 미래 가치 핵심 요인으로 GTX-A노선(2023년 개통 예정), GTX-B노선(예타 통과), 신분당선 연장선(2022년 개통 예정), 신안산선(2단계 사업), 용산정비창용지 미니신도시 조성(2021년 구역 지정), 서울역~용산역 철도 지하화 사업 등 교통 혁명이 압도적이다. 용산민족공원, 박물관 건립, 유엔사 용지 개발, 용산역 전면 공원 지하공간 개발, 한남뉴타운, 한강변 관광명소화지구, 도시재생 활성화지역, 재정비촉진사업 등 생활 수준 전면적 개발도 기억하자.
특히 미래 가치가 높은 슈퍼 아파트는 이태원 남산대림, 이촌동 LG한강자이, 강촌, 래미안첼리투스, 한남더힐 등이다.
셋째, 서울 3대 도심권 중 하나로 여의도를 품고 있는 영등포구다.
ㆍ 영등포 미래 가치 핵심 요인으로 목동선 경전철(2021년 착공 예정), 신안산선(2024년 개통 예정), GTX-B노선(예타 통과), 신림선 경전철(2024년 개통 예정), 서부선 경전철(2028년 개통 예정), 서부간선도로 지하화(2021년 개통 예정)가 있다.
ㆍ제2세종문화회관 조성, 대선제분 문화공간·문예창작촌 활성화 사업, 여의도 통합 개발, 한강변 관광명소화지구, 재개발·재건축, 재정비촉진사업 등이 있다.
특히 미래 가치가 높은 슈퍼 아파트는 영등포동 푸르지오, 문래동 문래자이, 문래힐스테이트, 양평동 벽산블루밍, 신길동 래미안에스티움, 래미안영등포프레비뉴, 신길뉴타운아이파크 등이 주목된다.
넷째 서울 관문 도시로 새롭게 뜨는 은평구다.
ㆍ 은평구 미래 가치 핵심 요인으로 GTX-A노선(2023년 개통 예정), 서부선 경전철(2028년 개통 예정), 고양선 경전철(2028년 개통 예정), 신분당선 서북부 연장(예타 진행 중), 수색차량기지 이전, 수색역 일대 복합 개발 등이 있다. 은평뉴타운 성장세도 주목하자.
특히 미래 가치를 품은 슈퍼 아파트는 신사동 현대1차, 수색동 대림한숲타운, 불광동 북한산힐스테이트1차, 응암동 백련산SK뷰아이파크, 백련산파크자이, 백련산힐스테이트1·2·3·4차 등이 관심 대상이다.
다섯째, 중구·종로구와 함께 부흥하는 역사문화 중심지 동대문구다.
ㆍ동대문구의 미래 가치 핵심 요인으로 GTX-B노선(예타 통과), GTX-C노선(2021년 착공 예정), 강북횡단순환선(2021년 착공 예정), 동북선 경전철(2025년 개통 예정), 면목선 경전철(2028년 개통 예정), 동부간선도로 지하화·중랑천변 공원화(2026년 완공 예정), 창동·상계 신경제중심지 조성(2024년 완공 예정), 홍릉바이오.의료앵커 조성(2024년 완공 예정) 등이 있다.
특히 미래 가치가 높은 슈퍼 아파트는 청량리동 한신, 전농동 SK, 전농우성, 동대문 롯데캐슬노블레스, 래미안크레시티, 래미안아름숲, 장안동 장안힐스테이트 등이 기대된다.
[고종완 한국자산관리연구원장]