2022.08.04
ㆍ집값 10%만 내고 내집마련 '주택리츠'…도시생활주택·오피스텔 등 1인가구 주거환경 개선
집값의 10%만 내고 내집을 마련할 수 있는 '지분형 임대주택리츠' 제도화도 포함될 예정이다. 부동산간접투자기구인 리츠(REITs)를 활용해 무주택자의 내집 마련을 지원하고, 부동산 개발이익을 일부 사업자가 독점하는 것을 예방한다는 취지다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자·운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.
지분형 임대주택리츠의 기본구조는 입주자가 집값의 일부, 즉 약 10%에 해당하는 보증금만 부담하고, 10년 안에 리츠 주식 매입을 통해 거주하고 있는 주택 지분의 대부분, 가령 80%를 취득하면 소유권이 주어진다. 보증금은 리츠 주식으로 취득할 수 있어, 입주와 동시에 주택 지분 10%는 확보하는 셈이다. 입주 후에는 임차인으로서 거주하면서 월세(임대료)를 내고, 여윳돈이 생길 때 리츠 주식을 추가 매입하는 식으로 지분을 늘리면 된다.
또 윤 대통령의 공약 사항인 역세권첫집, 청년원가주택 등의 세부 추진방안도 포함된다.
1인가구 중심의 도시형생활주택·오피스텔 규제 완화도 검토된다.
아파트 수준의 주거 쾌적성을 누릴 수 있도록 투룸 세대(최대 침실 3개+거실 1개) 비중을 늘리고, 주거용 오피스텔에 발코니 설치를 허용하는 등 거주공간을 확대하는 안이 유력하다.
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분양주택으로 리츠 적용 확대
민간엔 용적률 등 인센티브 고려
주거용 오피스텔 '발코니' 허용도
국토교통부가 오는 10일께 250만 가구 주택 공급 계획을 예고한 가운데 구체적인 대책에 관심이 쏠리고 있다.
가파른 금리 인상으로 불어난 대출 이자 탓에 주택 거래가 얼어붙고 있어 리츠(REITs·부동산투자회사) 등을 활용해 초기 자금 부담 없이 내 집 마련이 가능한 정책 확대에 무게중심을 둘 것으로 관측된다.
3일 업계와 정부에 따르면 국토부가 10일께 발표하는 250만 가구 이상 주택 공급 대책에 지분형 임대주택리츠 제도가 포함될 전망이다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.
정부는 부동산 개발 이익을 일부 투자자가 독점하는 부작용을 막고 무주택자의 주택 매입 부담을 완화하기 위해 분양 주택으로 리츠 적용을 확대할 방침이다. 지분형 임대주택리츠는 입주 희망자가 주택 가격의 일부인 약 10%만 보증금으로 미리 부담하면 월세를 내면서 주택에 거주할 수 있다. 10년 동안 주택에 거주하면서 리츠 주식을 계속 매입해 예컨대 70~80%의 주택 지분을 갖게 되면, 소유권이 부여되는 구조다. 보증금 역시 리츠 주식으로 취득할 수 있어 입주와 동시에 주택 지분 10%를 확보하게 된다. 국토부는 민간 참여율을 높이기 위해 용적률 완화나 취득세·보유세 감면 등의 인센티브를 고려하고 있다. 국토부 관계자는 “갈수록 금리 인상이 가팔라지고 있어 실수요자들의 이자 부담이 커지고 있는데, 이 방식을 활용하면 별도로 대출받지 않아도 주택을 구입할 수 있는 구조가 형성된다”고 설명했다.
도시형 생활주택과 주거용 오피스텔 규제 완화도 이번 대책에 포함될 가능성이 높다. 1인 가구가 빠르게 증가하고 있는 데다 도심 주택 수요에 탄력적으로 대응할 수 있다는 판단에서다. 국토부는 도시형 생활주택 중 침실 1개와 거실 1개로 구성된 원룸 구조가 아닌 투룸 이상(최대 침실 3개+거실 1개) 구조의 비중을 늘려주는 방식을 고려하고 있다. 주거용 오피스텔은 발코니 설치를 허용해주는 식으로 실사용 면적을 넓혀주는 방안이 유력하다.
재건축초과이익환수제 개편도 이번 대책에 포함될 전망이다. 재초환은 분양가 상한제, 안전 진단과 함께 정비사업 활성화를 가로막는 규제로 꼽혀 왔다.
막판 조율 중이지만 부담금 환수 면제 기준이 조합원 1인당 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향 조정될 가능성이 크다.
김은정 기자 kej@hankyung.com
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◇금리인상 방어하는 내집마련 전략...지분형 임대주택리츠에 쏠리는 눈
금리인상기에 초기 자금 부담을 낮추면서 내집마련을 할 수 있는 전략으로는 지분형 임대주택리츠 등이 거론된다. 정부도 모아놓은 자금이 부족한 청년, 신혼부부 등을 위해 초기 자금부담이 적은 리츠를 활용한 내집마련 정책 확대에 고심중이다.
리츠는 임대사업자가 투자자들로부터 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다. 리츠를 통해 임대주택 공급에 필요한 자금을 조달할 수 있고, 공급 후에는 리츠에 주택운영을 맡겨 안정적인 수익과 주거를 제공할 수 있다는 장점이 있다. LH가 운영하는 '공공임대리츠', '공공지원형 민간임대리츠' 등이 대표적이다.
정부가 새롭게 도입을 검토중인 지분형 임대주택리츠는 현재 운영중인 공공임대, 민간임대리츠 등을 분양주택으로 확대한 것이다. 지분형 임대주택리츠는 입주 희망자가 주택 가격의 약 10%만 보증금으로 미리 부담하고 10년 동안 주택에 거주하면서 리츠 주식을 계속 매입해 주택지분의 약80%를 갖게 되면 소유권이 부여되는 구조다.
이 방식은 임차인이 대출 없이 주택을 구매할 수 있어 금리 인상으로 인한 이자 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 또 입주와 동시에 리츠의 주주가 되면서 매년 취득한 지분에 대한 배당도 챙길 수 있다. 특히 이 구조는 주택공급에 따른 개발이익을 사업자가 독점하는 것을 막는 효과도 있다.
업계 관계자는 "지분형 리츠는 임차인의 주거안정은 물론 장기적으로는 자산형성에도 큰 도움이 될 것"이라며 "특히 예비 청약자들은 관심 지역에 공급되는 청약 정보를 지속적으로 살펴보면서 자금 여력을 꼼꼼하게 따져보고 금리인상기인 만큼 무리하지 않게 접근하는 전략이 중요하다"고 조언했다