분양형 실버타운 허용. “노후 보내면서 투자까지 된다고?”실제 추진되면 국내 실버타운 수가 대폭 늘어날 전망.투기방지위해 실거주의무 필요!

“노후 보내면서 투자까지 된다고?”…예비 은퇴족 다 몰린다는 ‘이곳’
서진우 기자
입력 :  2024-02-20

내년부터 초고령사회 진입
최고급 커뮤니티 시설 각광
매매 인정되면 수요 몰릴듯

사기분양·투기 막기 위해선
거주 의무기간 부여 필요해
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분양형 실버타운인 경기도 용인시 ‘스프링카운티 자이’. [매경DB]
19일 정부가 10년 가까이 막았던 ‘분양형 실버타운’을 다시 허용하는 쪽으로 가닥잡은 가운데, 실제 추진되면 국내 실버타운 수가 대폭 늘어날 전망이다. 시행사는 그간 임대형으로만 실버타운을 지을 수 있어 완공 후 일일이 전·월세 수요를 찾아야 했지만 분양이 가능하면 자금 확보가 한결 수월해 실버타운을 추가 공급할 여력도 생기게 된다. 시장 수요가 높아지는 가운데 사업성이 높아져 공급이 확대될 수 있다.

특히 더 이상 거주지를 옮기지 않고 실버타운 주택에서 요양 서비스 등을 받으며 여생을 보내려는 수요자들은 주택 임차가 아닌 소유로 주거 안정성도 끌어 올릴 수 있게 됐다.

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분양형 실버타운은 일반 주택처럼 소유권을 갖고 타운 운영업체에 각종 요양 서비스 이용료를 매월 지급하는 형태다. 만 60세 이상 구매할 수 있고 사고파는 것도 당연히 가능하다. 현재 경기도 용인시 ‘스프링카운티 자이’와 전북 고창 ‘서울시니어스 고창타워’가 대표적 사례다.

반면 임대형 실버타운은 운영 업체가 소유권을 갖고 거주자에게 전·월세로 임대하는 방식이다. 각 실버타운은 의무 거주기간을 정해둔 경우가 많아 이를 어기고 퇴소하면 위약금을 물기도 한다. 롯데건설의 서울 마곡 ‘VL르웨스트’아 부산 ‘VL라우어’가 임대형 실버타운이다.

하지만 지난 2015년 노인복지법이 개정되며 분양형 실버타운은 불법이 됐다. 운영사의 과장 광고나 부실 운영 등 부작용 때문이다. 60세 이상만 거주할 수 있는데 이를 속이고 분양한 사례가 발생하거나 매매가 가능해서 투기 수요도 몰렸었다.

실버타운 ‘더헤리티지’ 전경사진 확대
경기도 성남시 금곡동에 있는 실버타운 ‘더헤리티지’ 전경. [사진 = 더헤리티지]
그동안 임대형으로만 실버타운을 조성할 수 있었던 터라 시행사와 도급 시공사들도 실버타운 조성에 소극적인 편이었다. 건설업계는 빠르게 진행하는 고령화 추세에 발맞춰 실버타운 공급을 확대하려면 분양형을 다시금 허용해야만 한다고 주장해 왔다. 한국은 내년부터 인구 5명 중 1명이 65세 이상인 초고령 사회에 진입할 전망이다.


물론 2015년 이전 건설 인허가를 받은 경우라면 착공해 분양형 실버타운을 선보일 수 있다. 이미 분양된 실버타운은 매매도 가능하다.

국내 마지막 분양형 실버타운으로 꼽혔던 경기도 용인시 수지구 고기동 실버타운은 최근 시공사로 현대건설을 선정하고 조성할 예정이다. 노인복지법 개정 전 인허가를 받았지만, 공사 차량 운행 문제로 지역민들이 민원을 제기하면서 용인시로부터 착공 허가를 못받았다.

현대건설 관계자는 “일단 용지 조성 작업을 한 뒤에 착공 허가가 나는 대로 공사할 방침”이라며 “건설업계 입장에선 임대형과 함께 분양형도 허용돼야 실버타운 시공권에도 관심을 갖게 되고 자금이 돌아 향후 실제 공급도 늘어나는 효과가 발생할 것”이라고 말했다.

수요자 입장에선 그간 높은 임차료 탓에 실버타운 입주를 꺼렸지만 분양받아 소유할 수 있다면 실버타운 주택 구매와 입주에 더욱 적극적일 것으로 예상된다. 거래가 활성화하면 실버타운 주택 가격도 오름세를 탈 전망이다.

GS건설이 지난 2016년 선보인 경기도 용인의 스프링카운티 자이는 분양 당시 전용면적 74㎡이 3억원이었지만 현재 호가는 8억7000만원까지 뛴 상태다. 월세는 보증금 1억원에 월 임차료 150만원선이다. 특히 최고급 커뮤니티 시설을 갖춘 실버타운은 분양을 통한 소유가 재허용되면 입주 수요가 몰릴 것으로 보인다.

문제는 2015년 분양을 막았던 근거가 된 사기 분양과 투기 수요를 철저히 차단해야 한다는 점이다. 제도가 사라진 지 10년 가까이 지나 당장 쉽게 부활하기 어려울 것이라는 지적도 나온다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “실버타운의 노인복지주택은 오피스텔처럼 준주택이어서 투기 수요가 몰려들 가능성이 있다”며 “분양형이라도 실거주 의무를 부여하는 등의 방식으로 투기를 차단하는 대신 공급을 대폭 늘리는 방안을 실행해야 한다”고 말했다.

특히 그는 “고령화 시대에 실버타운은 반드시 대중화시켜야 할 대상”이라며 “노년층이면 누구라도 부담 없이 분양이나 매매, 임차를 통해 입주할 수 있도록 정책 방향이 제시돼야 한다”고 강조했다.

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