CR리츠 설명회 .

 

현엔도 찾은 '리츠 설명회'…'리츠'가 건설·부동산 경기 침체 해결하나? 국토부는 2014년 이후 10년 만에 CR리츠를 꺼내 들었다. CR리츠 활용법은 미분양 주택을 보유한 시공사, 신탁사 등이 FI(재무적투자자) 선순위 투자 등을 받아 CR리츠를 구성해 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식

머니투데이

 

 

• 2024.04.08 

지방 미분양 리츠로 사면 세제 혜택…오피스텔은 제외

 

민간의 출자 지분은 최소 6%로 설정될 전망이다.

 

국토부는 지난달 비상경제장관회의에서 공공지원 민간임대리츠를 활용해 브릿지론에서 본 PF로 전환하지 못하는 사업장에 유동성을 공급하겠다고 밝혔다.

 

건설사는 사업 초기 브릿지론을 받아 토지를 사들이고, 인허가 뒤 착공 단계에 들어가면 본 PF 대출을 받아 고금리인 브릿지론을 갚고 사업을 이어간다.
그러나 최근 공사비 급등과 부동산 경기 침체로 첫 삽도 뜨지 못하고 도산 위기에 몰린 사업장이 늘어나자, 정부가 공공지원 민간임대리츠로 건설사에 유동성을 지원하고 임대주택도 확보하겠다는 방안을 내놓은 것이다.

 

분양 아파트나 '도시형생활주택'을 지으려던 민간 사업자가 리츠에 토지를 판 뒤 10년 이상 임대하는 '공공지원 민간임대주택'으로 전환해 부동산 경기가 다시 살아날 때까지 시간을 버는 구조다.

지분출자자는 임대 운영을 하다가 추후 적정 가격으로 매각해 투자비를 회수하게 된다.

 

사업 기간은 토지 확보 이후 13∼15년으로 예상된다.

 

국토부는 이달 말까지 공공지원 민간임대리츠 수요를 파악한 뒤 5월부터 본격적으로 공모를 시작한다.
사업 선정 규모나 공모 세부 지침은 수요 조사 내용을 반영해 확정할 계획이다.

 

지방 미분양 주택을 매입하는 '기업구조조정리츠(CR리츠)에'는 세제 혜택을 줘 미분양 해소를 꾀한다.
이날 국토부는 CR리츠의 세제 혜택 대상은 지방 미분양 주택에 한정되며, 오피스텔 등 준주택은 제외된다고 밝혔다.

 

"자리가 협소한 점 사과드립니다. 리츠에 이렇게 많은 관심이 쏟아질 건 예상하지 못했습니다" '리츠(REITs·부동산투자회사) 활용 PF(프로젝트파이낸싱) 사업 지원방안 설명회'가 이뤄진 서울 여의도 금융투자협회 3층 240석 규모 회관은 수백명의 참석자로 발 디딜 틈도 없이 꽉 찼다. 특히나 사업시행자는 물론 금융투자업계, 부동산신탁업계 종사자들과 현대엔지니어링 비상장 (44,500원 0.00%)을 비롯한 대형건설사도 현장을 찾아 리츠 활용 방안을 물었다.   ADVERTISEMENT       국토교통부는 8일 리츠를 활용해 PF사업, 미분양 주택을 지원하는 방안을 부동산·금융업계 등 관련 종사자 대상으로 설명회를 진행했다. 국토부를 비롯해, 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원, 한국주택협회 등 관련 기관이 주관해 1)공공지원민간임대리츠·2)기업구조조정리츠(CR리츠)를 활용한 건설·부동산 경기 회복 지원 방안에 대해 전달했다. 예상 참석자보다 훨씬 많은 인원이 현장을 찾아 좌석은 물론 계단과 복도에도 사람들이 자리를 채웠다. 관련 업계의 어려운 상황과 절실함을 다수의 참석자가 방증하고 있었다. 설명회를 진행한 김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "고금리, 건설비 인상으로 다수의 PF 사업장이 어려운 상황"이라며 "설명회 온 많은 사람들도 위급한 상황이라 지원책을 찾고자 온 것으로 안다"고 전했다.

 

 

설명회는 지난달 28일 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 후속조치에 따라 이뤄졌다. 이날부터 오는 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속 절차를 진행한다는 계획이다.

국토부는 2014년 이후 10년 만에 CR리츠를 꺼내 들었다. CR리츠 활용법은 미분양 주택을 보유한 시공사, 신탁사 등이 FI(재무적투자자) 선순위 투자 등을 받아 CR리츠를 구성해 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식이다.

투자금과 임대보증금으로 본 PF대출을 상환하고 임대주택을 운영하다 부동산 경기가 회복되는 시점에 분양하면 나머지 사업비를 회수할 가능성도 커진다. 정부는 CR리츠 활성화를 위해 세제지원에도 나선다. 준공 후 미분양 주택에 한 해 취득세 중과 배제, 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하기로 했다.

경매로 넘어갈 위기에 처한 PF 분양 사업장은 공공지원민간임대리츠로 전환하는 방안도 전했다. 주택도시기금의 지원을 받아 리츠로 전환하고 HUG 보증을 통해 신용보강이 되면 PF대출, 착공 등을 진행하도록 한다.

착공 후에는 일정 기간 임대로 운영하다 시장이 호전될 때 작정 가격으로 매각해 지분출자 사업자는 투자비를 할 수 있게 된다. 토지를 보유했던 시공사가 리츠에 참여하면 토지매각에 따른 브릿지론 상환과 함께 도급공사를 통한 매출 확보까지도 가능하다는 구상이다.

고동우 HUG 임대리츠팀장은 "현재 업계의 어려움에 대해 절실히 공감하고 있다"며 "임대주택 사업으로 활용되는 리츠인만큼 사업성 확보를 지원한 장기적인 시간을 제공하고, 또 지원도 가능한 상품"이라고 설명했다.
일부 답변엔 탄식도…"모든 사업장을 구제할 순 없어"

8일 서울 여의도에서 열린 '리츠 활용 PF사업 지원방안 설명회'에서 관계자들의 참석자의 질의에 답변하고 있다./사진=조성준 기자

리츠 설명이 끝나고 질의응답이 이어졌다. 많은 사람이 참석한만큼 다양한 질문이 등장했다. 많은 질문이 사업장별로 다른 상황으로 인해 국토부가 제시한 리츠 기준에 적합한지 아닌지를 묻는 내용이었다.

특히 대형건설사 중 하나인 현엔 관계자도 "현재 제시한 두 가지 지원책 외, 브릿지론에서 본 PF로 전환되고 미착공한 사업장 혹은 준공 전 미분양 주택에 대한 지원책은 없느냐"고 물었다.

이외에도 "주택 외 다른 유형도 리츠에 들어갈 수 있냐", "공사비 받지 못하고 미분양된 상황에서 채권만 보유한 사업장도 있는데, 리츠에 포함될 수 있느냐" "지방 미분양 주택으로만 발표했는데, 주거용 오피스텔 등은 제외된 것인가" 등. 리츠에 포괄되는 사업장에 대한 기준 관련 질문이 다수 등장했다.

허그와 부동산원 관계자들은 "개별 사업장 현황을 주면 공모팀과 협의해 의견을 주겠다"는 답변만 잇따라 내놔 현장 참석자들의 탄식이 터지기도 했다.

김 과장은 "리츠 해당 범위, 세제 혜택 대상 확대 등은 금융·세제 당국과 논의가 필요해 국토부 단독으로 확답을 줄 수 없는 부분이 있다"며 "상황도 사업장 마다 다른 만큼 이번 수요조사·공모전을 통해 추가적인 답변을 드리도록 하겠다"고 설명했다.

이어 "리츠가 모든 사업장의 문제를 해결한다고 말할 수 없다"며 "작은 제도나 문제로 어려움을 겪는 사업장을 선별해 막힌 유동성을 풀어주고, 관련 제도도 개선하려는 게 정부의 기조"라고 강조했다.