미분양 CR리츠, 실효성 ‘글쎄’ 세제혜택 되어야.야당이?

‘매입→임대→매각→수익 배분’ 악성 미분양 취득세 중과 배제 “수익성 있는 사업장만 몰릴 것”
“지방 미분양 아파트 삽니다”···CR리츠, 실효성 ‘글쎄’

2024. 04. 11
[시사저널e=길해성 기자]  분양시장 침체로 미분양 물량 적체현상이 심화되는 가운데 정부가 ‘기업구조조정리츠’(CR리츠) 카드를 꺼내 들었다. CR리츠는 정부가 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 다음 적정 시점에 매각해 수익을 내는 구조다. 지방 미분양 주택을 줄여 건설사·시행사의 숨통을 틔워주기 위해 마련됐다. 다만 기존 미분양 사업장 대부분이 수요가 적은 곳으로 수익성을 내기 어려워 투자자를 모으기 쉽지 않을 것이란 관측이 나온다.

11일 국토교통부에 따르면 전국 미분양 물량은 2월 기준 6만4874가구로 집계됐다. 1월 6만3755가구보다 1.8% 늘었다. 지난해 11월 5만7925가구로 잠시 줄어든 이후 3개월 연속 증가세다. 지역별로 살펴보면 수도권 미분양 물량이 17.7%(1만160가구→1만1956) 늘었다. 지방은 1.3%(5만395가구→5만2918가구) 줄었다. 다만 지방 미분양이 전체의 82%를 차지해 여전히 심각한 상황이다.

악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 지난 2월 기준 1만1867가구로 집계됐다. 전월(1만1363가구)보다 4.4% 증가한 것으로 37개월 만에 최대 수치다. 서울의 준공 후 미분양은 1월 455가구에서 2월 503가구로 늘었다. 서울의 준공 후 미분양 물량이 500가구를 넘어선 건 2014년 8월(504가구) 이후 9년 6개월 만이다. 지방은 1월 9115가구에서 2월 9582가구로 5.1% 증가했다.


/ 그래픽=시사저널e
한 업계 관계자는 “건설사 자금난이 준공 후 미분양 물량에서 비롯된단 점에서 좋지 않은 신호로 볼 수 있다”며 “시간이 지나면 준공 후 미분양으로 전환될 일반 미분양 물량도 빠르게 늘고 있어 대책 마련이 시급하다”고 말했다.

미분양 주택이 위험선에 도달했단 우려가 커지자 정부는 연내 CR리츠를 도입하기로 했다. CR리츠는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양으로 전환해 수익을 내는 방식이다. 지방 미분양 주택이 대상이다. 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 건설사들이 구제를 받을 것으로 예상된다.

정부가 CR리츠 카드를 꺼내든 건 과거 효과를 봤기 때문이다. 주택산업연구원에 따르면 글로벌 금융위기 여파로 미분양이 급증했던 2009년 정부는 CR리츠 9개를 운용해 미분양 주택 3404가구를 사들였다. 이후 2~4년 임대로 운영하다 모두 매각(분양)했다. 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황이었으나 CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였다. 투자자는 연 6~7% 안팎의 수익을 거뒀고, 대출 금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했다.

정부는 이번에도 CR리츠를 통해 악성 미분양을 매입해 임대로 운영한다는 방침이다. 리츠로 참가하는 투자자에겐 파격적인 세제지원이 이뤄진다. 준공 후 미분양 주택에 투자할 경우 취득세를 12%에서 1∼3%(6억 미만 시 1%)로 감면하고 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제해준다.

다만 업계는 CR리츠를 도입하더라도 미분양 해소에 한계가 있다고 지적한다. 사업장별로 옥석 가리기 현상이 나타날 수 있어서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리츠의 목적이 결국 투자금을 기초로 하는 수익창출이란 점에서 사업성이 있는 곳으로 투자금이 쏠릴 수밖에 없다”며 “결국 사업성이 좋은 곳을 중심으로 급한 불은 끄겠으나 외지거나 수요가 없는 곳은 영향이 제한적일 것으로 예상된다”고 말했다.

CR리츠에 참여하는 투자자에게 세제지원을 해주려면 법 개정이 필요하단 점도 변수다. 현행법에선 리츠가 임대 목적으로 미분양 주택을 매입할 경우 임대등록이 안 돼 취득세 감면과 종부세 합산배제 등 세제 혜택을 받을 수 없다. 법 개정을 위해선 다수 의석을 차지하고 있는 야당으로부터 협조를 구해야 한다. 그동안 야당이 각종 세금 규제 완화에 대해 부자감세 정책이라며 반감을 나타내 온 만큼 법 개정 합의에 난관이 전망된다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “취득세 감면 등 부동산 세제지원이 실현돼야 리츠로 투자자들을 유인할 수 있다”며 “법 개정을 하지 않으면 CR리츠 효과를 보기 쉽지 않을 것으로 예상된다”고 말했다. 이어 “법 개정이 쉽지 않다면 수익성 확보를 위한 추가 혜택이 더 필요해 보인다”고 덧붙였다.
ㅡㅡㅡ


'준공후 미분양', CR리츠가 매입해 임대주택 된다

2024-04-03

미착공 PF사업장은 공공지원민간임대리츠 지원
국토부, 8일 리츠 활용 PF사업 지원방안 설명회

8~30일까지 수요조사 거쳐 리츠인가 등 후속조치


정부가 미분양 누적, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등으로 침체된 건설경기를 부양하기 위해 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용한 지원에 본격 나선다. 브릿지론 상환이 어려운 사업장을 대상으로 '공공지원 민간임대리츠'로 전환을 지원한다. 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'으로 어려움을 겪는 사업장의 경우 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 미분양 주택 매입을 돕는다.

2일 국토교통부는 오는 8일, 리츠 방식을 활용한 부동산 PF사업 지원방안과 관련해 업계를 대상 설명회를 개최한다. 지난달 28일 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 후속 조치다.
◆경매 위기 미착공 PF사업장, 공공지원민간임대리츠로 전환
PF사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출)→토지 매입→인·허가→본PF→착공→분양 순으로 진행된다. 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF로 전환하지 못해 경매 위기에 처한 사업장은 주택도시기금이 투자하는 공공지원민간임대리츠로 전환을 지원한다.

미분양 우려 등으로 본 PF로 전환되지 못하고 토지가 경매될 경우, 지분출자(Equity·자기자본)를 한 사업자의 손해가 발생하고 일부 브릿지론 상환이 어려워진다. 이 경우 주택도시기금을 지원받아 공공지원민간임대리츠로 전환한다. 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 신용보강이 되면 PF대출과 착공 등이 원활하게 진행될 수 있다.



또한 임대로 운영하다 향후 부동산 시장이 호전되는 시점에 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수할 수 있다. 토지를 보유했던 시공사가 리츠에 참여하면 토지매각을 통한 브릿지론 상환과 함께 도급공사를 통한 매출 확보도 가능해 진다.
◆준공후 미분양 주택, CR리츠가 매입
준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 세제 지원을 받는 기업구조조정리츠(CR 리츠)가 미분양 주택을 매입할 수 있도록 지원한다.

미분양 주택을 보유한 시공사·신탁사 등이 재무적투자자(FI) 선순위 투자를 받아 CR 리츠를 구성해 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식이다. 투자금과 임대보증금으로 본PF대출을 상환하고 임대주택을 운영하다 부동산 경기가 회복되는 시점에 분양하면 나머비 사업비도 회수할 가능성이 높아진다. 2009년에 CR리츠가 미분양주택 2천200가구를 매입해 2∼4년 임대하다 모두 매각한 실적이 있다.


1384006144
게티이미지뱅크
CR리츠 세제 지원으로는 취득세 감면(12%→1∼3%)과 종합부동산세 합산 배제 혜택 등이 주어진다.



이번 설명회에선 구체적인 공모 방법, 사업절차 등을 안내한다. 8일부터 이달 30일까지 주택도시보증공사(공공지원 민간임대리츠)와 한국부동산원(CR리츠)을 통해 수요조사를 받은 뒤 리츠 인가 등 후속 절차를 진행할 계획이다.

아울러 정부는 PF 현장의 어려움을 조기 해결할 수 있도록 기금투자위원회 심사 및 리츠인가 절차의 병행 등을 통해 행정 절차 기간을 단축한다. 리츠 참여요건 완화 등 합리적인 규제 개선도 검토할 예정이다.

박주희기자 jh@yeongnam.com
ㅡㅡㅡ

정부, 3조원 투입해 건설사 땅 사들인다…미분양은 리츠가 매입(종합)

2024-03-28 15:46
기업구조조정리츠 10년만에 부활…ㆍ지방 미분양 매입때 세제 혜택
정부, 건설경기 회복 지원방안 발표…ㆍLH, 건설사 토지매입으로 유동성 공급

ㆍ건설업 침체에 IMF위기·글로벌금융위기 당시 대책까지 재등장
지방 미분양, 기업구조조정리츠가 매입
[연합뉴스TV 제공]

(세종=연합뉴스) 박초롱 기자 = 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 10년 만에 재도입된다.

한국토지주택공사(LH)는 건설사 보유 토지를 매입해 3조원 규모의 유동성 공급에 나선다.


공사비 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 미분양 누적으로 건설업 침체가 이어지자 IMF 외환위기와 글로벌 금융위기 때 썼던 정책들을 정부가 다시 꺼내 들었다.

정부는 28일 열린 비상경제장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다.

지난 2008년 글로벌 금융위기 때 미분양 적체를 해소하기 위해 시행된 CR리츠 부활은 업계가 꾸준히 요구해온 사안이다.

CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 우선 임대로 운영하고, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다.


금융위기 직후인 2009년 운용된 CR리츠는 미분양 2천200가구, 2014년 운용된 리츠는 500가구를 각각 매입했다.

주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나, CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 거뒀다.

정부는 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 취득세 중과 배제(준공 후 미분양주택 한정)와 함께 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 준다.

취득세 중과를 적용하면 세율이 12%지만, 중과를 배제하면 지방 미분양 상당수가 해당하는 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3%다.

세제 혜택 적용 대상은 이날부터 내년 말까지 CR리츠가 매입한 주택이다.

정부는 양도차익 추가 과세 면제의 경우 미분양 상황을 봐가며 검토하기로 했다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "미분양이 많을 때는 19만호에 이르렀는데, 지금은 모든 정책 수단을 동원해 미분양 해소에 나설 상황은 아니라고 판단한다"며 "일차적으로 취득세·종부세를 완화하고, 추가 대책이 필요하다면 LH 매입 확약 등 더 강화된 정책을 검토할 수 있다"고 말했다.

전국의 미분양 주택은 지난 1월 말 기준 총 6만3천755가구이며, 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양은 1만1천363가구 규모다.
서울 시내 아파트
(서울=연합뉴스) 류효림 기자 = 서울 인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트와 주택가 모습. 2022.8.31 ryousanta@yna.co.kr

LH는 유동성 확보가 필요한 건설사가 보유한 토지를 3조원 규모로 매입한다.

다음 달 5일부터 토지 매도를 희망하는 기업들로부터 매각 희망 가격을 제출받은 뒤 희망 가격이 낮은 순서대로 토지를 매입하는 '역경매' 방식을 활용한다.

매입 상한 가격은 LH 등 공공시행자 공급가격 또는 공시지가의 90%로 뒀다.

매입 대상은 토지 대금보다 부채가 큰 기업의 토지다.

기업은 땅을 곧바로 매각하는 토지매입방식(2조원 규모)과 추후 필요할 때 매수청구권을 행사하는 매입확약방식(1조원 규모) 중 하나를 선택할 수 있다. 매입 확약은 건설사가 금융기관으로부터 대출 만기를 연장받아 사업에 착수할 수 있도록 돕는 수단이다.

기업은 토지 매각대금 전액을 부채 상환에 써야 한다. LH는 부채 상환용 채권을 발행해 금융기관에 직접 지급할 계획이다.

앞서 LH의 PF 부실 우려 사업장 매입은 IMF 외환위기 때인 1998년(2조6천억원 규모)과 글로벌 금융위기 때인 2008년(7천200억원 규모) 두 차례 이뤄졌다.

PF 대출 전에 빌린 사업자금인 브릿지론마저 갚지 못해 더는 사업 추진이 어려운 사업장은 LH 또는 공공지원 민간임대리츠가 매입해 사업 재구조화를 지원한다.

준공 전 미분양 PF 보증 요건 중 '분양가 5% 할인' 요건은 폐지하기로 했다.

국토부는 이번 지원으로 건설업계 입장에선 채무 조정을 통해 금융 부담이 완화되고, 금융기관 입장에서는 투자금을 조기 회수해 재무 건전성을 개선할 수 있을 것으로 보고 있다.

함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장대우는 "LH의 토지 매입은 역경매 방식이라 미분양 적체와 시장 침체가 큰 지방 주택사업자나, 공급 과잉 우려가 큰 물류센터, 지식산업센터 부지 위주로 먼저 움직일 가능성이 커 보인다"고 말했다.
비상걸린 건설업계 자금조달
(서울=연합뉴스) 황광모 기자 = 사진은 서울의 한 아파트 재건축 현장. 2022.10.24 hkmpooh@yna.co.kr

이와 함께 정부는 공공부문 공사비를 증액해 건설업계를 지원하기로 했다.

공사비 상승분이 충분히 반영되지 못해 주요 대형공사를 중심으로 유찰이 반복되고 있기 때문이다.

작년 1월부터 올해 3월까지 기술형 입찰로 추진해 유찰된 대형 공공공사만 4조2천억원 규모다. 유찰 공사에 대해서는 수의계약을 통해 상반기 중 공사를 정상화할 방침이다.

턴키(설계·시공 일괄입찰) 등 기술형 입찰로 추진되는 대형 국책사업의 유찰을 막기 위해 입찰 제도도 바꾼다. 입찰 탈락자에게 지급하는 설계 보상비를 높이고, 공사비를 줄일 수 있도록 관급자재 변경을 일부 허용한다.

PF 사업 분쟁을 조정하기 위해 10년 만에 재구성한 '민관합동 PF 조정위원회'는 상시 운영하기로 했다. 조정위를 법정 위원회로 격상해 조정력을 높이는 방안도 추진한다.

정부는 아울러 재건축·재개발 때 조합 등 사업시행자가 공공에 제공하는 임대주택 인수 가격을 지금보다 높게 책정하기로 했다. 재건축·재개발 사업성을 높이기 위한 조치다.

[그래픽] 건설사업 리스크 완화방안 주요 내용
(서울=연합뉴스)