2014.1/4분기 부동산 마켓 동향 ( 메이트플러스 보고서 중)

1. 오피스 매매시장

 

1.거래 규모 전분기 절반 이하 수준으로 크게 감소

 

• 당분기 총 거래금액은 약 5,729억원으로, 2013년 4/4분기 총 거래금액 1조 3,755억원의 42% 수준으로 감소함

• 이와 같은 거래 규모의 감소는 마무리되는 거래량이 많은 하반기에 비해 상반기(특히 1/4분기)의 거래량이 적은 계절적 요인의 영향인 것으로 추정됨 (당분기 거래규모는 전년동기대비 약 99% 수준)

 

2.부동산 간접투자시장은 냉랭, 법인의 사옥용도 빌딩 직접 매수 비중 증가

 

• 당분기에 완료된 간접투자에 의한 오피스 거래사례는 부동산 리츠를 통해 거래된 용산더프라임 1건에 불과하며, 법인들이 사옥 용도로 중·소형 오피스를 직접 매수한 비중이 크게 나타남

• 현재 시장에 나온 거래 예정매물의 물리적 요건과 더불어, 지속적인 오피스 공급과 공급물량 누적에 따른 공실 리스크 증가 및 금리 상승 가능성 등으로 투자자들이 의사 결정에 보다 신중해지면서 투자자 모집 및 거래완료가 수월하지 않음

 

 

3.CBD 신축오피스 평당거래가 22천만원 수준 상회

 

• 2013년 2·3/4분기 CBD 핵심지역 소재 대형 오피스들의 평당거래가가 2천만원 수준을 뛰어넘으며 전반적인 CBD의 평균 평당거래가가 크게 상승, 그러나 4/4분기 CBD 기타지역 물건의 거래로 평당거래가가 17천만원 수준으로 하락하는 추세를 보였음

• 당분기 CBD 을지로지역에 소재한 9천평 규모의 신규 오피스가 평당 22천원에 부동산 펀드에 의해 선매입되면서 지난해 CBD 우량물건의 평당거래가 상승추세가 금년에도 이어질 것을 예고했으며, 특히 종로 대로변에공급예정인 청진지구의 신축 오피스들이 거래시장에 등장하며 CBD 평당거래가의 상승세가 더욱 가속화될 것으로 전망됨

 

2.오피스 임대시장

 

1.대형 오피스 신규 공급과 임차인 이탈로 서울 전체 공실률 상승

 

• 잔존 공실에 대한 신규 임차인 유치가 부진한 가운데, 오피스 신규 공급 8동 5만3천평과 판교로의 임차인 이탈 등으로 서울 전체 공실률(신축포함)이 전분기 대비 0.3%p 상승한 7.9%를 나타냄

• 그 밖에, 임차인이 서울 내 신축 오피스로 이동하면서 기존 오피스에 신규 공실이 발생하였으며, 신축 오피스의 공실 해소가 원활했던 CBD의 공실률은 하락했지만 GBD 등 다른 지역의 공실률은 상승함

• 서울기타지역은 용산구와 삼암DMC에 신규 공급(2동, 3만3천평)된 대형오피스로 인해 공실률이 전분기 대비2.7%p 상승한 10%를 나타냄

 

2.CBD와 GBD의 신축오피스 공실 감소, YBD 신축의 공실 해소는 올해 들어 주춤

 

• 기존 사옥 매각, 사옥 재개발 등으로 새로운 업무공간이 필요했던 임차인들이 기존 사옥과 인접하고 RentFree 등으로 인프라 대비 가격경쟁력이 우수한 CBD 신축 오피스에 입주했고, GBD 신축 오피스에 대기업 그룹계열사가 이전하는 등 CBD와 GBD 신축 오피스의 공실 해소가 원활히 진행됨

• YBD 신축 오피스의 경우 2013년 말까지 신규 임차가 활발하게 이루어 졌지만, 2014년 들어 공실 해소가 미흡했음

 

3.소물가 상승률 보다 낮은 임대료 상승률로 수익성 저하 우려

 

• 월임대료 상승률(전년동기대비)은 3월 소비자물가 상승률(전년동기대비) 1.3%를 밑도는 0.8%를 나타냄

• 일반적으로 1/4분기는 임대료 조정이 일어나는 시기이지만, 당분기에는 경기침체로 인한 임대수요 감소 등을이유로 조사 대상의 78%가 임대료를 전년과 동일하게 유지함. 이는 전년동기 69% 보다 9%p 늘어난 수치임

 

 

리츠 (REITs ; Real Estate Investment Trusts)

- 2014년 1/4분기에는 위탁관리리츠 6건, 자기관리리츠 1건에 대한 신규 영업인가가 이루어짐
- 2013년 3/4분기 용산더프라임의 매입을 위해 설립된 코크렙원효로위탁관리부동산투자회사는 매입지연에 따른 최저 자본금 미충족 사유로 해산,당분기 새로운 리츠를 설립하여 다시 매입함. 한국화장품은 본사로 사용중인 종로구 서린빌딩을 리츠에 매각함

 

 

부동산 펀드 (REF ; Real Estate Fund)

- 2013년 3/4분기 이후 펀드 설정잔액 및 펀드수는 전분기 대비 6% 내외의 증가세를 유지해 왔으며, 당분기 역시 잔존 펀드수 513건(전분기 대비 5.8%증가), 펀드 설정잔액 25.2조원(전분기 대비 6.6% 증가) 수준으로 증가함

- 당분기에는 을지로에 신축예정인 장교4지구 오피스와 여의도 미래에셋생명 사옥 매입을 위한 부동산 펀드가 설정되었으며, 그 밖에 경기 소재 오피스와 영화관, 터미널 운영권 등이 부동산 펀드를 통해 거래됨