美시니어하우징 공급 초과 우려 베이비부머은퇴 겨냥 공급 늘어…공실률↑임대료↓ 미국헬스케어REIT는 상승. 시니어하우징 Reits는 10~20% 하락

2015-08-17

 

베이비부머의 은퇴와 맞물리며 호황을 누릴 것으로 예상됐던 미국 시니어하우징(노인주거복지시설)이 공급 초과 국면에 접어들 수 있다는 우려가 커지고 있다. 수요 예측이 까다로운 가운데 투자자들과 건설업체가 몰리며 공급을 우선적으로 늘린 것이 화근이다.

 

월스트리트저널(WSJ)은 미국 선벨트지역을 비롯한 주요 대도시에 시니어하우징 공급이 빠르게 증가하면서 공급이 수요를 넘어설 수 있다고 보도했다. 애널리스트들은 공급 증가가 공실률을 높이고 시니어하우징에 전문적으로 투자하는 부동산회사의 임대 수익률을 줄일 것으로 전망하고 있다.

 

대규모 시니어하우징을 보유한 미국 기업들의 주가는 금리 인상 우려까지 더해지면 올해 이미 깊은 하락을 기록했다. 올해 S&P500지수가 2.2% 상승하는 동안 헬스케어REIT와 HCP, 브룩데일시니어리빙 등 시니어하우징 투자 전문기업의 주가는 10~20% 하락했다. 하지만 시니어하우징의 건설 속도는 줄어들지 않고 있어 공급초과 가능성이 이들 기업들의 주가를 더욱 압박할 전망이다. 업계는 정식 자격을 갖춘 간호사 고용이나 양질의 식사 제공 등 부유한 고객들을 유치하기 위한 투자로 경쟁력을 키우겠다는 복안을 세우고 있다.

 

2차 세계대전 이후 출생한 미국 베이비부머들은 향후 수년 내 모두 은퇴연령에 도달하게 된다. 미국 사회보장국(SSA)에 따르면 올해 65세가 되는 미국인들의 숫자는 하루 9600명으로 2010년 7800명에서 23% 증가했다. 이들은 시니어하우징의 잠재 수요자들이다.

 

그러나 베이비부머들이 나이가 들어감에 따라 어떤 형태의 주거 공간을 원하는지, 언제쯤 시니어하우징을 필요할지를 예측하기는 매우 어렵다. 특히 기대 수명의 증가와 시니어하우징에 대한 인식 변화가 예측을 어렵게 하는 부분이라고 WSJ은 지적했다.

 

비영리기관인 전미시니어하우징투자센터(NIC)에 따르면 31개 주요 도시 모두에서 시니어하우징의 점유율은 올해 1분기 하락해 2분기 연속 하락을 기록했다. 달라스와 아틀란타, 시카고에서는 현재 시니어하우징 재고대비 신규 건설의 비중이 10%를 넘는다. 31개 도시 평균은 6.4%로 2011년 말 3.4%에서 증가했다. 샌안토니오와 같은 소규모 도시에서 시니어하우징의 건설 속도는 더욱 빠르다.

 

시니어하우징을 운영하는 플랭클린컴퍼니의 오브라 프랭클린(Aubra Franklin) 대표는 "매일 약 1만명의 베이비부머들이 65세가 되면서 시니어하우징이 호황을 누릴 것으로 모두가 생각했지만 정작 은퇴한 베이비부머들의 대다수는 노인 특화 서비스를 제공하는 사회에 편입되는 것을 곧바로 고려하지 않는다"고 말했다.

 

스스로 활동할 수 없는 노인들을 위한 요양시설의 경우 점유율은 올해 2분기 기준 88.4%로 전분기 대비 0.2%포인트, 전년동기대비 0.3%포인트 각각 하락했다.

 

한편 고령화 진척으로 병원 등 의료시설뿐 아니라 노인 거주시설에 대한 폭발적 수요를 예상했던 부동산 투자자들은 시니어하우징을 상당한 투자 기회로 보고 앞다투어 투자해 왔다. 헤지펀드 등 대규모 기관투자가들은 사모 부동산 주식 및 채권 펀드, 공모 부동산 펀드 등 다양한 방법을 통해 시니어 하우징에 투자하며 높은 수익률을 기대했다. 미국 웰스파고은행은 올해 10억 달러 자본을 투자해 시니어하우징 건설 및 인수를 위한 자금을 대출하는 전담하는 부서를 신설하기도 했다.