올 들어 해외 투자가들이 미국 부동산에 투자한 액수는 784억달러(92조8,200억원)로 전체 미국 부동산 투자액(4,830억달러·571조8,720억원)의 16%에 달한다.
'미국 부동산 쇼핑' 판 커지나게임체인저 될것.
"현행 FIRPTA(Foreign Investor Real Property Act,) 로 그동안 해외 연기금들의 미국 부동산 투자 비중이 제한을 받아왔다"고 지적.이번조치로
미국 부동산으로 수천억달러의 자금이 새롭게 들어올 것
FIRPTA는 해외 투자가들의 미국 내 농장 등에 대한 무분별한 매입을 차단하기 위해 제정된 법안
2015.12.20
미국이 외국인 부동산 투자 유치 확대에 박차를 가하고 있다. 35년 된 미국의 외국인부동산투자법(FIRPTA)이 개정되면서 외국인들의 미 부동산 투자에 대한 관심이 더욱 커질 것으로 보인다.
19일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 버락 오바마 대통령은 지난 1980년 제정돼 35년 동안 유지돼온 FIRPTA를 완화하는 내용을 담은 법안에 서명했다. FIRPTA는 해외 투자가들의 미국 내 농장 등에 대한 무분별한 매입을 차단하기 위해 제정된 법안이다.
개정된 FIRPTA는 해외 연기금과 퇴직기금이 미국의 부동산투자신탁(REITs·리츠)과 부동산에 투자할 때 내는 세금에 대해 미국 연기금과 같도록 하향 조정했다. 또 FIRPTA를 위반하지 않고 외국인이 보유할 수 있는 미국 내 리츠 소유 한도도 기존 5%에서 10%로 늘어나게 된다.
사모펀드회사 시걸러거프의 제임스 콜 대표는 "이번 개정은 '게임체인저'가 될 것으로 전망된다"며 미국 부동산으로 수천억달러의 자금이 새롭게 들어올 것이라고 내다봤다. 짐 펫가터 외국인부동산투자자협회 대표도 "이번 변화는 상당히 큰 것"이라며 "미국 부동산에 대한 해외 투자가 증가한다는 사실에는 의심의 여지가 없다"고 전했다.
미국 부동산정보 업체 리얼캐피털애널리틱스에 따르면 올 들어 해외 투자가들이 미국 부동산에 투자한 액수는 784억달러(92조8,200억원)로 전체 미국 부동산 투자액(4,830억달러·571조8,720억원)의 16%에 달한다. 해외 투자가 중 10%(75억달러)는 연기금이 차지하고 있다. 콜 대표는 "현행 FIRPTA로 그동안 해외 연기금들의 미국 부동산 투자 비중이 제한을 받아왔다"고 지적했다.
최근 미국 부동산에 대한 해외 투자가들의 관심이 급증하고 있는 만큼 이번 개정안을 통해 더 많은 자금이 밀려들 것으로 전망된다. 리얼캐피털애널리틱스의 짐 코스텔로 부사장은 "외국인 투자가들은 잘 알려진 대도시에 투자하려는 경향이 있다"며 특히 미국 부동산 시장에 외국인 투자가 급증한 이유로 "낮은 금리로 대출을 받을 수 있는데다 다른 지역에 비해 상대적으로 안전하다고 인식돼왔기 때문"이라고 설명했다.
월스트리트저널(WSJ)은 이 같은 인식 때문에 부동산 시장의 큰손으로 떠오른 중국 부자들이 호텔·상가 등 미국 부동산을 적극 매입하고 있다고 전했다. 실제로 미 전국부동산협회에 따르면 3월 기준 중국인은 캐나다인을 제치고 미국에서 가장 부동산을 많이 사들인 외국인으로 부상했다. 세계 최대 규모의 국부펀드인 노르웨이 연기금 역시 런던·파리와 함께 보스턴 등 미국 대도시 오피스빌딩과 물류시설에 대한 투자를 확대하고 있다.
김현진기자 stari@sed.co.kr
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질문
제목: 외국인 부동산 투자법
외국인 부동산 투자법(Foreign Investor Real Property Act, FIRPTA)이란 무엇인가요?
답변
답변 전문가: 김경호 부동산
FIRPTA는 외국인 비거주자와 외국기업의 소득 탈세의 가능성을 배재하기 위해 입법화된 연방법이다.
1980년 법규 1445항에 의해, 외국인 매주(Seller)로부터 부동산을 사는 사람은, 매매총액의 10%를 원천징수하여, 국세청으로 부동산 양도가 완료된 날로부터 20일 이내에 송금하지 않으면 안 된다.
송금을 할 때에는 서식 8288과 8288A 외국인 미국 부동산 권익 매각 원천징수 납세 신고서(Form 8288, 8288A, U.S. Withholding Tax Return for Depositions by Foreign Persons of U.S. Real Estate)에 기입을 하여 보내야 한다.
원천징수를 하지 않은 매주(Buyer)는 미 징수 세금에 추가해 벌금과 이자를 지불해야 하며, 만일 고의로 징수 및 지불을 하지 않았을 경우에는 세금과 더불어 $10,000의 벌금이 과해진다.
일반적으로 에스크로회사가 서식을 제공하며, 지불할 필요가 있으면, 매매채결 시에 매주(Buyer)를 대신해 징수하여 국세청에 송금을 한다.
FIRPTA는 토지 뿐만 아니라 건물, 광산, 유전, 작물, 목재 등의 권익에도 적용이 된다.
또한 만일 주식회사가 미국의 부동산의 주식회사일 경우, 미국의 주식회사의 권익에도 적용이 된다.
법규 1445에는 원천징수 조건의 일부 혹은 전부 면제받기 위한 다음과 같은 특정 규정이 명시되어 있다.
1) 만일 매주(Seller)가 외국인이 아닌 경우, 외국인이 아니라는 증거를 FIRPTA 비거주자 신분증명서에 미국시민, 거주자, 혹은 단체가 서명하고, 매주(Seller)의 성명, 주소, 납세번호를 명시해야 한다.
복수의 매주(Seller) 중 미국시민과 외국인이 포함되어 있을 경우에는 외국인 투자가 몫의 부동산 소유권의 부분의 판매금액에 원천징수가 적용이 된다.
2) 만일 매주(Seller)나 매주(Buyer)가 국세청으로부터 원천징수증명서를 발급받을 경우에는, 매주(Seller)는 원천징수의 감액이나 전부를 면제받을 수 있다.
매주(Seller)는 국세청에 세금으로 지불해야 할 적절한 금액을 결정하여 제출하여, 매매체결 전에 이 증명서를 신청해야 한다.
이 신청을 국세청에서 심의 중에는 매주(Buyer)는 10% 전액을 원천징수로서, 국세청으로부터의 결정의 통지가 있을 때까지 그 잔금을 보유할 책임이 있다.
국세청은 원청징수증명서의 신청일로부터 통상, 90일 이내에 심의를 한다. 만일 외국인 매주(Seller)가 FIRTA의 윈천징수액의 감액을 원한다면, 에스크로 회사의 담당 직원과 상의을 하는 것이 현명한 방법이다.
3) 만일 매주(Buyer)가 해당 부동산을 자신의 본주거로 하여 이전일로부터 최초의 2년간에 최저 50%의 (12개월) 시일을 보낼 확실한 계획이있고, 또한 구입 가격이 $300,000을 넘지 않을 경우에는 원천징수의 책임이 없다.
부동산은 주거지가 아니더라도 좋으나, 만일 이 거주조건을 만족하지 않았을 경우에는 원천징수에 대한 세금을 지불할 책임이 있다.
이 거주조건에 의한 원천징수의 면제는, 개인(Buyer)에게만 적용이 되고, 주식회사, 합명회사(Partnership), 신탁, 혹은 매주(Seller)가 외국인의 공동사업에는 적용되지 않는다.
4) 만일 매주(Seller)의 미국의 부동산의 권익이 외국공동사업과 외국인 수익자와의 국내의 공동사업, 신탁, 재단일 경우에는 원천징수의 필요는 없으나, 외국공동사업, 혹은 수익자의 몫의 35%를 원천징수 해야만 한다.
꼭 알아 두어야 할 것은 늦게 신청하거나, 부당한 신청에 부과되는 벌금과 이자에 대한 책임은 나중에는 매주(Buyer)에게 돌아 간다는 것이다.
만일, 외국인의 매주(Seller)로서는, 매매가격의 10%를 원천징수를 했거나 면제를 받았다고 해도, 부동산을 매각하여 발생한 이익을 미국에 납세신고를 하여 보고하는 것이 중요하다고 하겠다.
원천징수 되어있는 세금은 외국인의 매주(Seller)가 개인 납세자번호 (ITIN)가 있던지, 이를 신청하였다면 매주(Seller)의 연방소득세에 그 금액만큼 감면 혜택을 받을 수 있다.