[경제논평] 새해 부동산 재테크의 풍향계
기사승인 2016.01.29
2015년 부동산투자 재테크 칼럼을 통해 독자 여러분들을 지면으로 대하게 됐는데, 어느덧 한 해가 기울어 가고 있습니다.
2016년 병신년 새해가 힘차게 떠올랐습니다. 찬란한 새해 첫 해맞이처럼 부동산시장도 힘차게 약동했으면 좋겠습니다.
내년 부동산시장은 전반적으로 볼 때에 그리 좋은 상황은 아닐 것이라는 전망이 지배적입니다. 부동산시장의 도처에 악재가 만연히 퍼져 있습니다. 미국의 금리인상과 대출규제 그리고 작년과 올해 분양된 과도한 공급물량이라는 ‘악재 3요소’가 주변에 도사리고 있고 시장에 미치는 영향이 지대할 것으로 판단됩니다.
하지만 하나하나 따져보면 솔직히 부동산시장에 영향을 주기에는 미미한 영향이라는 것도 사실입니다. 미국의 기준금리인상은 어디까지나 기축통화국으로서 가파르게 따라오는 중국과 산유국들을 길들이기 위한 수단에 지나지 않는 것으로 보이기도 합니다. 그에 대한 논거로서 기준금리인상에 자연스럽게 오르게 돼 있는 달러가치는 달러인덱스수치만 보아도 계속 제자리걸음에서 이제는 오히려 하락하는 추세로 바뀌는 상황입니다. 실질적인 미국의 경제성장세가 기준금리를 과도하게 인상할 정도로 안전하다 보기 어렵기 때문에 결과적으로 우리나라의 기준금리인상에 미치는 영향은 미미할 것이라는 전망입니다.
대출규제의 경우에는 가계대출이 높아지는 상황에서 그러한 부분을 막아보겠다는 당위성을 가지지는 것으로 해석됩니다. 그 내면을 살펴보면 쉽게 말해 기존 대출한도 70%까지 받을 수 있는 것은 맞지만 그렇게 받을 경우 1년 거치기간 이후 원리금 분할상환으로만 대출가능하다는 점 때문에 계속 거치상환을 원한다면 그보다 낮은 60%까지만 대출을 받으라는 것입니다.
평균적으로 주택담보대출을 받는 비율이 50~40% 정도 수준이라는 점을 고려하면 솔직히 60%만 받아도 기존 거치대출과 다를 바가 없으므로 실수요자든 투자자들이든 큰 영향미치지는 못할 것이라 생각합니다.
나아가 과도한 공급물량은 아직은 먼 나라 이야기로 이것도 사실상 내년과 이후 년에 공급량이 줄어든다면 큰 효용가치가 없는 내용이 되므로 향후 시장공급물량을 확인한 여후에야 그 실체를 확인할 수 있다고 생각합니다.
다만 부동산은 심리적인 요소로서 모든 언론매체에서 연일 부동산시장문제를 때리는 만큼 정부당국의 의지는 국민들이 이러한 실체를 눈치 채기 전까지는 대출수요를 조금은 감소시켜 가계대출한도증가를 조금은 늦춰보겠다는 의지로 파악되며, 그러한 이유로 적어도 2016년의 부동산시장은 ‘거래절벽’이 발생할 것이라 보여집니다.
그럼에도 불구하고 수익이 되는 시장은 정해져 있을 것으로 판단되는데 우선은 대량공급이 일어나는 2~3년 뒤까지 전세난은 계속 이어질 것으로 판단되는 만큼 전세를 끼고 소액으로 부동산을 구입하는 ‘갭투자’는 내년에도 지속될 것으로 보이며, 오히려 거래절벽에 따라 싼 매물이 나오고 있는 만큼 저가에 부동산을 구입할 수 있는 기회가 될 수도 있다 생각합니다. 언제나 위기는 기회라는 것이 통설입니다.
또 실제 수익으로 연결되는 방법으로는 소형오피스텔이나 도시형생활주택을 가격이 싸게 공급되는 신규분양 물건을 계약해 월세를 조금 받고 단기간에 팔아 차익을 남기는 전략이 주요할 것으로 판단되며, 그 이유는 1인가구 수요는 증가가 아니라 지속될 것이고 그들은 계속 깔끔하고 신규분양 주택을 원할 것이기 때문입니다. 그렇기 때문에 최소 100세대 이상의 오피스텔이나 도시형생활주택중 서울이 아닌 가격이 저렴한 수도권을 노리는 방법이 최선이라 말씀드립니다.
또 최근 경매가 포화상태가 되면서 진짜 수익되는 물건은 자산운용사만이 다룰 수 있는 NPL펀드로 이동하고 있으며 즉 고정금리를 지급하는 NPL펀드를 활용하는 것이 내년에도 지속될 것이라 생각됩니다. 경매시장의 과열현상이 지속되는 한 NPL부실채권을 눈여겨 볼 것을 권장합니다.
경매보다는 NPL이 좋다는 경매투자의 새 트렌드에 동참하시면 앞선 투자가가 될 수 있습니다.
김승래 교수 단국대 정책경영대학원/법학박사 laway21@hanmail.net