가격은 좀 싸지만 구입 절차와 장벽, 결코 쉽잖아
타이틀 회사 직원, 부동산 에이전트의 협조 필수


한국에서와 마찬가지로 미국에서도 부동산 구입을 고려하고 있는 이들은 경매시장에 대해 지대한 관심을 갖고 있다. 경매를 통해 부동산을 싸게 구입할 수 있다는 막연한 꿈과 기대가 있어서일 거다. 싸게 산다는 숫자적 결과만 놓고 본다면 뭐 그리 틀린 말은 아니다. 하지만 구입의 절차와 장벽을 고려한다면 결코 쉽잖은 것이 미국에서의 부동산 경매다.


한국과는 달리 미국의 부동산 경매시장에는 일반인의 참여가 제한적이다. 덩치 큰 어깨들이 경매법정에서 험악한 인상을 써 가며 일반인들의 참여를 막아서 그럴까? 아니, 그런 얘기는 아니다.
미국 부동산 경매시장의 구조에 있어, 일반인들의 참여가 활성화되지 않았던 첫 번째 이유는 경매법정에서 실시하는 당일 입찰에는 100퍼센트 현금으로 당일 결제를 해야한다는 부담이 있어서다. 한국에서의 경매처럼 10퍼센트 입찰보증금만 내면 되는 것이 아니다. 즉 얼마가 될지도 모르는 낙찰금액의 100퍼센트 이상을 현금으로 확보한 뒤, 이를 가지고 은행에 가서 본인을 수취인으로 지정한 Cashier’s Check을 발행해, 경매현장에 입장해야 한다. 경매장에 입장하는 것 자체가 신분증을 지참하고 케쉬어스 체크를 보여준 후에야 가능하다.


또 하나 기억해야 할 사실. 부동산 경매에서 은행대출은 불가능하다. 100퍼센트 당일 현금 결제로만 거래가 성사된다. 낙찰이 되면 경매 법정 이름을 수표 뒤에 이서하고 나서야 매물을 낙찰받을 수 있다. 그런데 경매 당일 입찰에 앞선 사전조사 절차 과정이 그리 녹록치가 않은 것이다.


경매시장에서 원하는 매물을 찾아내고, Preliminary Title 조사를 통해 입찰자 본인이 직접 물건의 소송/ 대출/ 채무관계 등의 권리관계를 알아본다는 건, 상당히 어려운 일이다. 경매부동산을 구입하려면 이런 과정을 거쳐야 하는데 일반인으로서는 넘기 어려운 산이다. Title 회사 직원들과 부동산 에이전트의 적극적이고 헌신적인 협조가 있어야 비로소 가능해진다. 이런 점 때문에 일반인들의 경매 부동산 참여가 어려운 것이다.
생각해보라. 누가 100개의 Title을 뽑아서 분석해 줄 것인가? 매물의 권리분석은 웬만한 “꾼”이 아니라면 결코 쉽잖다. 여기서의 “꾼”이란 인맥과 지식, 시간과 집념을 가진 진정한 “꾼”을 의미한다. 일반인들은 믿을 만한 부동산 에이전트를 통해야만 이런 권리분석이 가능하다.
한국에서 부동산 정보들은 오픈 자료다. 일반인들도 등기부 등본을 쉽게 구해서, 권리 분석을 해볼 수 있다. 하지만 미국에서의 사정은 180도 다르다. 돈과 인맥이 필요한 Preliminary Title report를 100개 정도 구한 후, 상세하게 확인 분석 작업을 해야 하기 때문이다.
자, 10일 전에 100개의 관심매물들을 발견했고, 입찰자가 100개의 매물에 대한 Title 조사를 실시한다고 가정해보자. 그런데 경매 전날에 확인해 보면 실제 경매법정으로 넘어가는 유효 매물이 100개에서 30개 정도로 줄어든 것을 발견할 것이다. 이유는 다양하다. 은행이 자기보유매물로 보유키로 결정했거나(REO), 집주인이 집을 뺏기지 않기 위해 은행과 재협상을 한 경우, 집주인이 파산신청을 한 경우 등, 여러 이유들이 있다. 이로 인해 Pending / postpone / cancel 발생률이 경매 전날 70퍼센트에 달하며 경매 당일날 가서 보면, 실제 유효매물은 그나마 100개에서 10개로 또 줄어 드는 것이다. 매물을 싸게 사려는 희망으로 열심히 사전조사를 해온, 현금 확보 투자자 입장에서는 낙담이 클 것이다. 그러나 그것이 현실이다. 쉬운 일은 없다.
매물 취득 후, 이전 주인이나 테넌트가 퇴거를 하지 않고 버틸 경우, 법원에 퇴거를 신청하고 집행 하는데 드는 기간이 평균 약 4개월 정도라는 점도 염두에 두어야 한다. 이럴 때는, 흔히 배 한 상자를 들고 가서 2000-3000달러 정도로 협상하는 노력을 먼저 하게 된다. 이는 한국과 비슷하다.
캘리포니아 부동산 시장에 관심이 있는 투자가는 경매전문 투자가들이 보는 몇몇 개의 유료 웹사이트에 등록을 하고 매물을 유심히 살펴야 한다. 한국과 달리 법원에서 제공하는 웹사이트 정보는 업데이트가 빠르지 않아 유효성이 떨어지기 때문이다