미국 부동산서 엑소더스.중국투자자 .큰손들… 불황 반영.상업 부동산시장.휴스턴시 공실률 작년말 23%.경고음. CMBS 가격급락.미부동산 다시 비틀?

2016.03.09

• 미국 부동산시장에서 중국인 큰손들이 탈출하고 있다. 상업 부동산시장에서도 채무불이행이 늘면서 경고음을 울리고 있다. 
  

8일(미국시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 미국 부동산중개인협회(NAR)는 달러 강세와 집값 상승으로 인해 외국인 구매자의 수요가 줄었다고 밝혔다.

특히 중국증시가 폭락하면서 미국 부동산시장에 몰렸던 자산가들은 최근 투자를 주춤하고 있다고 협회는 설명했다. 

상업 부동산시장에서는 텍사스주 휴스턴시의 공실률이 지난해 말 23%를 기록해 1년 사이 5.2%포인트 올랐다. 

휴스턴의 14층짜리 노스보로타워(Northborough Tower)는 올해 1월 담보대출 2100만달러를 갚지 못해 디폴트에 빠졌다. 최근 10년 동안 높은 임대수익률을 올렸으나 최근에는 매수자를 찾지 못하고 있다. 

고가 주택의 거래량도 줄고 있다. 올해 1월 100만달러 이상의 주택 매물은 전년 대비 15% 늘었다.

고급주택 건설업자 팀루이스는 "고객들이 보수적으로 굴고 있다. 미국 경기침체에 들어갈지 의심하고 있다"고 말했다. 

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미 부동산 다시 ‘비틀’…중국 투자자 발 빼고 상업부동산은 지나..

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Posted on 03/09/2016 by 헤럴드경제 in 부동산 with 0 Comments

미국 부동산 시장이 불안한 모습을 보이고 있다. 부동산 시장의 ‘큰 손’ 역할을 하던 중국인들은 투자를 줄였으며 상업부동산 시장에서는 디폴트(채무불이행)가 늘고 있다.

미국 부동산중개인협회(NAR)은 최근 달러 강세와 집값 상승으로 외국인 구매자의 수요가 줄었다고 밝혔다고 미국 월스트리트저널(WSJ)이 8일 보도했다.

지난해 6월까지만 하더라도 미국 부동산 시장에서 중국인 투자자의 비중은 캐나다인을 제치면서 큰 손으로 떠올랐다.당시 중국 증시가 폭락하면서 자산을 넣어둘 안전한 투자처를 찾던 중국인들이 일제히 미국 부동산에 몰렸기 때문이다.하지만 반년 새 뉴욕, 샌프란시스코의 집값이 급격히 오른 데다가 달러가 강세를 보이면서 미국 부동산은 투자처로서의 매력을 잃었다.

여기에 중국 당국이 자본 유출을 막기 위해 연간 5만 달러 이상을 국외로 빼돌리는 자국민을 엄중히 단속하면서 중국인들의 투자가 주춤했다고 NAR는 설명했다.

상업부동산 시장도 흔들리고 있다.텍사스주(州) 휴스턴에서는 지난해 말 공실률이 23%로, 전년도 17.8%에서 크게 올랐다.

휴스턴의 14층짜리 노스 보로 타워는 지난 1월 부동산 담보 대출 2천100만 달러 때문에 디폴트 상태에 빠졌다. 최근 10년 동안 높은 임대수익을 올리던 건물이었지만 매수자를 찾지도 못했다고 WSJ은 설명했다.

부동산 리서치업체 RERC의 케네스 리그스 회장은 “우리는 현재 정점에 서 있다”며 “시장 조정이 일어날 것”이라고 설명했다.

고가 주택의 거래량도 줄면서 매물이 쌓이고 있다.네이션와이드에 따르면 올해 1월 기준으로 100만 달러 이상인 주택의 매물은 전년 같은 기간 대비 15% 늘었다.

심지어는 로스앤젤레스에서 58만5천달러짜리 주택은 일주일 만에 10곳에서 매수의사를 밝혔지만, 근처에 자리한 방 4개에 300만 달러짜리 집은 매물로 나온 지 한달이 지나도록 매수자가 없다가지난 1월에야 275만 달러에 팔리기도 했다.

캘리포니아와 네바다 지역의 고급주택 건설업자인 팀 루이스는 “(고급 주택) 고객들이 보수적으로 굴고 있다”며 “이들은 미국 경기가 침체에 들어갈지 의심하고 있다”고 설명했다.
연합

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(서울=연합뉴스) 문정식 기자 = 잘 나가던 미국 상업용 부동산 시장에 경고음이 울리고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 16일(현지시간) 보도했다.

WSJ에 따르면 올들어 미국 경기가 둔화될 것이라는 우려 속에 미국 상업용부동산담보부증권(CMBC) 가격이 상당한 수준으로 급락해 CMBS를 대거 판매한 월가 은행들에게 고민거리를 안겨주고 있다.

BBB등급 CMBS의 위험가산금리는 올해 들어 2.75%포인트 상승했다. 도이체 방크에 따르면 이는 CMBS의 거래 가격이 약 18% 하락했다는 것을 의미한다.

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CMBS시장은 석유와 에너지 기업들처럼 절박한 상황은 아니지만, CMBS 위험가산금리가 오른다는 것은 투자자들은 정크본드(투기등급 채권)를 매수할 때처럼 CMBS에 대해서도 위험을 감수하는 대가를 요구한다는 의미다.

WSJ는 상업부동산 소유자들과 개발회사들이 대출 금리의 상승, 재대출 조건 강화, 부동산 가치 하락이라는 삼중고에 직면하고 있다고 말했다.

모건스탠리는 앞서 상업용 부동산 가격이 올해 평균 5% 오를 것으로 전망했으나 최근에는 더 이상의 가격 상승은 없을 것이라는 전망을 내놨다.

CMBS 신규 발행이 둔화하는 가운데 CMBS와 연계된 부동산 대출은 올해내에 대거 만기를 맞는다.

부동산데이터회사인 트렙에 따르면 2천억 달러에 가까운 대출이 올해 만기를 맞고, 이 중 대부분이 재대출을 필요로 하는 상황이다.

지난 1월 신규 발행 규모는 33억 달러로 2012년 8월 이후 최저 수준을 기록했다.

CMBS시장의 규모는 6천억 달러로, 미국 전체 부동산 대출의 약 4분의 1에 해당한다. 월가의 은행들은 아파트와 호텔, 쇼핑센터, 기타 상업용 부동산에 제공한 대출을 증권화해 다양한 형태로 판매해왔다.

CMBS 시장은 현재 고점을 찍고 하강하고 있는 상태다. 지난해에는 약 1천10억 달러 상당의 CMBS가 신규 발행돼 2007년 이후 최대치를 기록했고 올해는 25% 증가할 것으로 애널리스트들은 전망했었다. 이들은 최근 전망치를 하향조정하고 있다.

WSJ는 조지 소로스 일가와 브라질 투자은행 BTG팩츄얼 등이 대거 CMBS를 내다 팔고 있다고 전했다. 일찌감치 CMBS를 매입했던 일부 헤지펀드들과 투자자들도 유동성 보완을 위해 CMBS를 매도하고 있는 것도 CMBS 거래 가격의 하락을 부추기고 있다.

모건스탠리에 따르면 BBB- 등급의 CMBS금리는 벤치마크 금리보다 8%포인트가 높은 수준이다. 이는 4년 만에 최고수준이다. 가산 금리는 정크본드와 비슷한 수준이다.

CMBS 트레이더들은 가산 금리가 오르는 주요인은 은행들이 CMBS를 회계장부에 올리려 하지 않기 때문이라고 설명했다. 은행들은 내다팔 수 없다는 이유로 CMBS 보유를 망설이고 있고, 이에 따라 CMBS를 거래하는 은행들도 줄어들었다는 것이다.

투자자들과 은행들이 발을 빼고 있다는 것은 차입자의 부담이 늘어날 수 있음을 의미하며 결국은 부동산 가격에도 압박을 줄 수 있다고 트렙의 모기지 담당 애널리스트인 조 맥브라이드는 지적했다.

미국의 상당수 지역에서 부동산 가격은 사상 최고점에 있거나 근접한 상태로, 연준은 이미 과열을 경고한 바 있다. WSJ는 CMBS의 최근 동향이야말로 상업용 부동산 붐의 지속성에 의문을 제기하는 것이라고 말했다.

smoon@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>2016/02/17