재건축과 재개발의 차이. 아파트 재건축추진 절차. 재개발 추진 절차.등

 

	재건축	재개발
근거	도시및 주거환경 정비법
목적	정비기반 시설은 양호하나 노후. 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행	정비기반 시설이 열악하고 노후. 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행
사업주체	건축물 및 부속토지 소유자로 구성된 조합단독 시행	토지나 건축물 소유자 또는 지상권자로 구성된 조합 단독 시행
공급대상	1)토지 및 건축물을 소유한 자 2) 잔여분 주택: 일반 분양	1)토지 또는 건축물의 소유자 2) 세입자(임대주택)  3)잔여분 주택 : 일반분양
세입자대책	주거대책비 및 임대주택	주거대책비 및 임대주택
추진위원회 설립 조건	건축물 및 부속토지 소유자 ½ 이상동의	토지등 소유자 ½이상동의
조합설립조건	공동주택의 각 동별 구분 소유자 및 의결권 의각 ⅔ 이상 동의와 전체 구분 소유자 및 의결권의 5분의 4 이상동의	토지등의 소유자 5분의 4 이상동의
안전진단	토지면적의 3분의 2 이상 토지 소유자의 동의와 토지 등의 소유자 5분의 4 이상동의

 

[출처] 재개발과재건축의 차이|작성자 jeil5336

재개발과 재건축의 차이를 확실하게 구분 짓는 기준은 " 정비기반 시설의 유머라 할 것 같네요

정비기반 시설의 유무에 의해 시행하는 방식과 방법이 여러 부분에서 차이가 날 수 있네요

그러면 정비기반 시설은 도로, 상하수도. 공원. 공용주차장. 가스 하천, 공공용지. 소방시설 비상대피시설. 등등이

있을 것 같습니다

재개발 지역은 정비기반 시설의 부족을 해소하기 위해서 시행하는 지역이며 건축물의 낙후도 문제겠지만

도시 기능면에서도 문제가 될 것 같네요

단지 낙후된 건축물에 불편하게 사시는 문제뿐만 아니라 전체 도시 기능 차원이 될 것 같네요

불이 났는데 소방도로가 없는 경우 토지 소유자의 동의를 받아서 수용을 해서라도 사업을 진행하는 것이 재개발입니다

반면 재건축은 토지 및 건축물의 낙후된 것만이 문제가 될 것 같네요

재건축의 경우는 정비기반 시설이 제대로 갖춰져 있으므로 도시 기능면에서는 문제가 없을 것 같습니다

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도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업이라고 하는 것은  4가지로 나뉩니다.

 

 

***  정비 사업의 종류(도시 및 주거 환경 정비법)

 

 

 

정비 사업	지 정 대 상
주거 환경 개선 사업	도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비 기반 시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
주택 재개발 사업	정비 기반 시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
주택 재건축 사업	정비 기반 시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
도시 환경 정비 사업	상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시 기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 

 

이중 일반 주민들과 관계가 깊은 것이 재개발과 재건축입니다.

이 두가지만 알면 됩니다. 이러한 정비사업은 하루 아침에 지정되는 것이 아니고

[도시ㆍ주거환경정비기본계획] 을 우선 수립하여 예정지로 지정되어야만 사업을 할 수 있습니다.

① 주택재개발사업
 도로ㆍ상하수도 등 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하기

위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ

복리시설을 건설하여 공급하거나 환지를 공급

 

② 주택재건축사업
 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집된 지역에 주거환경을 개선하기 위하여

시행하는 사업으로, 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ

복리시설을 건설하여 공급

 

이러한 두 사업의 차이는 정비시설, 즉 도로가 양호하냐 열악하냐로 구분되어진다고 생각하시면 됩니다.

물론 다른 차이도 있지만 쉽게 생각하기에는 도로만 보시면 됩니다.

 

그러면 아파트나 연립주택은 무엇일까요?  공동주택은 무조건 재건축에 해당됩니다.

 

재건축은 늘어나는 연면적의 25%를 임대주택으로 제공해야 하는 등 현재로서는 재개발에 비해

사업을 하기에는 조금은 어려운 점이 사실입니다.

 

단독주택지(정비사업에는 다세대도 포함)에 도로망이 비교적 잘 되어있으면 재건축이고

그렇지 않고 구불구불한 도로에 차 한대로 지나가기 어려운 상황이면 재개발이라고 보시면 됩니다.

 

재건축과 재개발의 내용을 보면

 

	?재건축	?재개발
?근거	?도시및 주거환경 정비법
?목적	?정비기반 시설은 양호하나 노후. 불량 ?건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행	정비기반 시설이 열악하고 노후. 불량 ?건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 ?개선하기 위해 시행
?사업주체	?건축물 및 부속토지 소유자로 구성된 ?조합단독 시행	?토지나 건축물 소유자 또는 지상권자로 ?구성된 조합 단독 시행
?공급대상	?1)토지 및 건축물을 소유한 자 ? 2) 잔여분 주택: 일반 분양	?1)토지 또는 건축물의 소유자 ? 2) 세입자(임대주택)  ?3)잔여분 주택 : 일반분양
?세입자대책	?주거대책비 및 임대주택	?주거대책비 및 임대주택
?추진위원회 설립 조건	?건축물 및 부속토지 소유자 ½ 이상동의	?토지등 소유자 ½이상동의
?조합설립조건	?공동주택의 각 동별 구분 소유자 및 의결권 의각 ⅔ 이상 동의와 전체 구분 소유자 ?및 의결권의 5분의 4 이상동의	?토지등의 소유자 5분의 4 이상동의
?안전진단	?토지면적의 3분의 2 이상 토지 소유자의 동의와 토지 등의 소유자 5분의 4 이상동의

 

재건축]아파트 재건축 추진절차

 2016.02.25.

제주도 아파트 재건축이 노후화 되면서 관심을 유발시키고 있습니다. 예전처럼 아파트를 재건축하면 "로또"라도 당첨된 것처럼 많은 수익을 남기는 시절은 아니지만  요즘도 부동산 이야기만 나오면 재건축단지가 배조명되는 것이 현실입니다. 그런데 아파트 재건축이 추진되는 절차가 매우 복잡하여 관계자들이 아니면 그 절차를 자세히  이해하고 있지 못하는 것이 또한 현실입니다. 아파트 재건축 추진 절차를 이해하지 못해 투자실패를 보는 사례도 종종 찾아볼수 있습니다. 아파트 재건축은 도시 및 주거환경정비법(일명 "도정법")으로 추진되는 사업으로 각 단계별 업무절차가 규정되 있습니다. 1)단계 기본계획수립-> 2단계 안전진단-> 3) 정비구역지정-> 4단계 추진위원회 승인-> 5)단계 조합설립인가-> 6)단꼐 사업시행인가-> 7)단꼐 관리저분인가-> 8)단꼐 착공 및 준공-> 9)단계 준공인가-> 10)단꼐 조합해산 으로 진행됩니다. 또,각 단계로 세부적인 단꼐로 다시 나누어 진행됩니다. 이처럼 수많은 단계를 진행하다보미 어떤 단계에서는 일정이 지체되거나 요건을 만족하지 못하여 전체 일정이 지연되는 경우가 맣고 ,그 만큼 재건축 추진과정은 쉽지 않게 됩니다. 재건축의 일반적인 절차는 도시계획 및 주거환경정비법에 정해져 있습니다. 이는 반드시 지켜야 하며,건너 뛰거나 순서를 바꿀수 없는 법적 절차입니다. 아래 표에서 보면 재건축 평균 기간은 약9년 걸리는 걸로 통계가 나오네요, 개별성이 강하여 이보다 짧아질 수도 있고, 더 길어질 수도 있으니 ,단순 참고로만 보세요.

주택재개발 추진절차 1. 재개발사업이란?    주거지의 낡고 오래된 밀집주택으로 주거생활이 불편하고, 도로.상하수도 등 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도로.상하수도.공원 등 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다. 2. 사업추진 절차 사업준비단계 : 재개발기본계획수립 -> 구역지정 사업시행단계 : 조합설립인가 -> 시업시행인가 관리처분단계 : 관리처분계획인가 -> 분양시설의 처분 완료단계 : 준공 및 입주 -> 청산 및해산 3. 재개발사업의 종류 *도심재개발사업 : 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로   그 기능을   회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업 *주택재개발사업 : 노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거   환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업 *공장재개발사업 : 노후ㆍ불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업 1.기본계획이란?   재개발기본계획은한 도시의 재개발사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의   발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시ㆍ도에서 수립하는   계획이다. 2. 수립대상 도시 인구 100만인 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 시 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 도지사가 지정하는 시 또는 군 당해 시장 또는 군수가 재개발기본계획의 수립이필요하다고 인정하는 시 또는 군 3. 기본계획 수립내용 재개발의 기본방향    계획기간 재개발구역의 지정대상 범위 토지이용계획, 교통계획 및 공공시설계획 지역별 건폐율 및 용적율 등의 건축계획 단계별 추진계획 재개발 시행방식 4. 기본계획의 수립절차 1.구역지정이란? 주택재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다.주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다. 2. 구역지정의 절차 1. 재개발 조합이란?    재개발구역 안의 토지 등의 소유자 5인 이상이재개발사업시행을 위한 조합정관(서울특별시재개발조합 정관준칙을 기준)을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 3분의 2이상 동의를 얻어 구청장의 인가를 받은 조합을 말한다. 2. 조합설립의 절차 3. 조합설립인가 후 조치사항 조합창립총회(인가일이후 20일 이내) 조합임원선출 조합설립등기(인가일 이후 30일이내) 시공회사선정 <선정방법>- 주민총회 또는 조합총회의 의결로 결정- 사업개요, 입찰참가자격, 입찰방법 등을 신문 또는 우편으로 시공사에 통지 후 공개경쟁입찰- 시공사가 제출한 사업계획안 비교검토서 작성 주민총회상정- 자격 : 주택건설촉진법에 의한 국민주택사업자, 건설업법에 의하여 면허를 받은 건설업자 4. 조합총회 총회는 조합장소집이 원칙(창립총회는 조합설립인가 신청인의 대표자가 소집), 회의장 입장시 조합원명부를 작성하여 참석대상 자격유무를 확인 후 입장 ◇ 총회소집절차 ◇ 총회의 종류    - 창립총회 : 조합설립인가 후 20일 이내 집회    - 정기총회 : 매년 1회 이상 정관이 정한시기 소집    - 임시총회 : 조합장이 필요하다고 인정한 때    - 조합원총수 1/5이상으로부터 회의의 목적 사항을 제시하여 청구한 때(2주간내 조합장이 총회소집       절차 미 이행 ->법원의 허가로 소집) 1. 시공사 선정 의의    재개발의효율적 추진 및 사업의 안정도모, 사업효용의 증대를 직접 담당할 시공사를 선택한다는 점에서 무엇보다도 중요한 의미를 갖는다. 2. 시공사 선정절차    입찰통지(시공사 공개모집)-> 견적서접수(사업수지분석)->사전심의(대의원총회)->조합원총회(시공사 참여 사업설명회) -> 시공사 선정 -> 가계약 -> 사업계획승인 -> 본계약 3. 시공사 선정방법 시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정하여야 한다. ◇ 입찰방식의 비교 구분 공개경쟁입찰 지명경쟁입찰 내용 ㆍ신문공고 등의 방법으로 입찰참가 회사를 공모하는 방법 ㆍ 시공능력을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3~5개사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법 장점 ㆍ시공사에 균등한 기회를 제공ㆍ담합 가능성과 정실 개입 여지가 적음 ㆍ부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음 단점 ㆍ과당경쟁으로 부적격사의 낙찰 소지가 있음 ㆍ입찰참가자간에 담합 우려ㆍ정실 개입 소지가 많음 4. 시공사와의 계약방식 지분제 조합원의 소유 토지 또는 건축 면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고, 잔여주택과 상가ㆍ복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 방식이다. 도급제는 사업에 필요한 공사금액(평당건축비 등)을 계약시점에서 시공사와 합의하여 공사계약을 체결하는 방식이다. 1. 사업시행인가란?     사업시행인가는 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 구역 안 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자의 동의와토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총 수의 각 3분의 2이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 사업실시의 인가를 받는 것으로서 시행인가를 받은 자는 당해 재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 취득하게 되고, 재개발사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 공권력을 행사할 수 있는 행위주체로서의 지위를 갖는다. 2. 사업시행인가 절차 3. 의견서 제출 토지 등의 소유자와 기타 재개발사업에 관하여 이해관계를 가진 자는 공람기간 내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있다 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제출된 의견을 심의하여 채택할 필요가 있다고 인정할 때에는 이를 채택하고, 그러하지 아니한 경우에는 의견서를 제출자에게 통지하여야 한다. 1. 관리처분계획이란? 관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이며, 사업시행구역 안의 권리자에게는 주택재개발사업과정의 어느 절차보다도 가장 큰 이해관계를 가지는 단계이며, 당해 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계이다. 2. 관리처분계획인가의 절차 3. 분양신청에 관한 사항 * 분양신청기간 : 사업시행 고시일부터 30일 이상 60일 이내 * 분양신청기간통지 : 사업시행 고시일부터 14일 이내 통지의 내용 -분양신청  - 규약, 정관 또는 시행규정  - 사업시행인가서 사본 또는 사업행인가요지  - 기타 분양신청에 필요한 안내문 * 일간 신문 공고  -재개발사업의 명칭  -시행구역의 위치  -주된 사무소의 소재지  -분양신청기간 및 장소  -분양대상 대지 또는 건축시설의 내역  -분양신청자격  -분양신청방법  -토지 등의 소유자 외의 권리자의 권리신고 방법 4. 조합원 분양과 일반분양 조합원 분양은 서울시 조례 제 27조 분양대상 조합원에 대하여 동ㆍ호수 추첨 등으로 분양한다. 일반분양은 주택공급에 관한규칙이 정하는 바에 따라 분양- 입주자 모집승인 신청(시행자->구청)- 분양승인 및 공고(구청)- 입주자 모집공고(시행자)- 청약접수(주택은행) 1.준공절차 공사완료보고 -> 준공검사 -> 공사완료공고 -> 확정측량 및 토지분할 ->분양처분-> 사업완료신고 ->    분양처분고시 -> 촉탁등기신청 -> 등기 2. 분양처분 분양처분- 분양대상자 통지, 일간신문 고시, 구청보고, 관할등기소통- 분양처분도서 1)환지확정지정서 2) 환지확정조서 3) 정리전, 후 지목별 집계- 관리처분계획의 내용과 상이한 경우 변경인가 후 분양처분(타인의 권리변동을 초래하지 않는 소규모 면적증감에 대하여는 그러하지 않음)- 공사 완료전 완공된 부분에 대하여는 준공 및 사용검사와 분양처분의 절차를 이행 가능- 분양처분의 고시로 소유권 취득, 청산금의 확정(징수,지급)   ※ 상기 추진되는 진행상황은  부산시 및 구청 관의 절차나 조합의 운영상황에 따라 변동 될수 있음을 알려드립니다.