주택조합과 재개발조합 투자의 차이점

Ⅰ. 지역 주택조합 투자

주택조합에 관하여 제대로 알지 못하는 많은 분들이 지역 주택조합과 주택재개발조합을 같거나 유사한 것으로 혼동하는 일이 허다하다.

하지만 재개발조합은 도시 및 주거 환경 정비법을 근거로 사업이 진행되는 데 반해 지역 주택조합은 주택법을 근거로 추진되므로 여러 가지 면에서 큰 차이를 보인다.

일반적으로 지역 조합주택은 일반 분양아파트에 비해 조합원의 분양가가 20%이상 저렴하고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력을 갖고 있다. 하지만 조합원 모집 때 허위 과장광고가 많고, 10만여개로 추정되는 시행대행사의 난립으로 부실하거나 자생력이 없는 깡통회사가 부지기수이며, 시공회사가 부도날 위험도 있으나 주택 분양보증으로 보장이 되기 때문에 큰 문제는 없다.

다만 토지매입이 저조하거나 부지확보에 장애요소가 생기면 규모가 축소되거나 사업이 오랜 동안 지연될 수 있는 위험요소를 안고 있어 신중한 투자를 요한다.

특히 정상적인 조합이 아닌 유령의 시행대행회사가 조합원을 모집한 후 일정 자금을 갖고 잠적하여 불쌍한 서민들이 피해를 떠안게 되는 경우도 발생한다.

따라서 지역조합원이 되어 내 집 마련을 하고자 하는 실수요자라면 투자에 앞서

다음의 5가지 사항을 중심으로 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

1. 토지매입 상황은 반드시 확인해야

지역 주택조합 사업 추진시 가장 중요한 것은 바로 토지 매입이다. 80%의 주민동의가 있으면 나머지 토지를 모두 수용할 수 있는 주택재개발과는 달리 지역조합은 주택법에 의해 100%의 지분 전부를 확보해야 사업 추진이 가능하다. 따라서 투자 시에 조합이 토지매입 약정서를 얼마나 확보했는지 반드시 확인하도록 한다.

2. 아파트 지을 땅의 용도 지역 파악

아파트를 세우게 될 사업 부지가 공동주택을 지어도 되는 토지인지, 적용 가능한 용적률은 어느 정도 되는지 미리 해당 관청에 물어보도록 한다. 터무니없는 용적률로 사업을 추진하다가 종별세분화로 용적률이 줄어들게 되면 사업성이 크게 낮아지거나 아예 아파트를 짓지 못하게 되는 경우도 있기 때문이다.

3. 조합원 모집과 부지 확보작업은 원활 한가

과거에는 인접시(市) 거주자도 조합원으로 모집하는 게 가능했다. 그러나 현재는 해당 시에서만 모집할 수 있고 6개월간 거주요건이 갖춰져야 하므로 조합원 모집이 녹록하지 않은 사업장도 있을 수 있다. 조합원 모집이 원활하지 않으면 모집기간이 늘어나게 돼 사업 지연을 초래할 수도 있으므로 투자하기 전에 조합원 모집 정도를 확인하는 것과 아파트 부지 확보작업이 원활하게 이루어지고 있는지를 점검하고 확인한 후에 투자를 결정하는 것이 유리하다.

4. 추가부담금 여부ㆍ금액 확인은 필수

투기과열지구 외에 조합원분 거래가 가능한 지역에서 조합원 아파트를 매입하는 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주 때 추가부담금 납부 책임이 발생할 수 있다. 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 여부와 추가부담금액을 반드시 확인해야 한다. 또한 매도자와 계약할 때 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 미리 협의해야 한다.

5.시공사의 건실성과 건축허가에 문제는 없는 가?

지역 조합주택을 분양 받을 때 사전에 조합주택 추진 여부와 시공사의 견실성 등을 꼼꼼히 점검하고, 분양가도 추가부담 없이 확정분양가에 공급되는 조합주택을 선택해야 한다. 이제는 조합주택도 일반분양 아파트와 마찬가지로 분양보증에 가입할 수 있어 위험부담이 줄어들었지만, 이미 조합주택을 추진 중인 곳은 분양보증 여부를 꼭 확인하고 조합원에 가입해야 한다. 조합주택의 사업추진 가능성 여부와 사업계획변경 여부는 관할 구청 주택건축계획심의를 통해 결정되는 사안이므로 사전에 파악하기 어렵다. 다만 주택조합부지가 건축허가를 받는 데 문제가 없는지는 관할 구청을 통해 간접적으로 확인할 수 있다. 

※. 지역 주택조합원의 자격

 동일 또는 인접한 시(특별시, 광역시 포함) · 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합으로 무주택자, 혹은 전 세대원이 전용면적 18평 이하 주택을 1채만 소유하고 있는 지역주민 20명 이상이 조합을 설립하여 공동주택을 건립하여야 한다. 주택조합아파트는 일반아파트에 비해 분양가가7~ 80%밖에 되지 않아 인기가 많으나 입주시까지 위의 조합원 자격을 유지하여야 한다.

이 기간 중 다른 주택을 매입하면 조합원 자격이 박탈된다. 지역 주택조합아파트는 토지매입이나 조합설립에 문제는 없는지, 민원이나 송사에 휩싸이지는 않았는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 조합원 모집시 분양가를 확정하는 확정분양가가 좋다.

이 같은 내용은 반드시 계약서에 명시해야만 효력을 인정받는다.

지역 주택조합 조합원 자격은 조합 인가신청일 현재 해당지역에 6개월 이상 거주한 주민으로 제한되며, 주택조합 설립인가에 앞서 사업예정지 적합성 검토가 의무화되고 지역·직장조합의 경우 주택건설 예정지에 1개의 조합설립만을 허용, 여러 주택조합이 참여하는 연합주택조합 결성도 금지되었다.

편법적인 조합원 모집과 분양방식으로 악용되는 연합주택조합의 결성을 막기 위해 인가신청 주택조합의 사업예정부지가 다른 주택조합의 사업부지와 겹치지 않아야 한다. 조합설립 인가신청은 해당 사업지 지방 자치단체장에게만 내야 된다.

주택조합아파트에 대해서도 ‘시공보증제도’를 도입, 시공회사가 부도날 경우 주택보증회사가 대신 아파트를 완공하게 된다. 주택조합의 난립과 빈번한 조합원 추가모집에 따른 사업지연 등을 방지하기 위해 한 차례만 조합원을 추가 모집할 수 있다.

Ⅱ. 재개발 조합 투자

재개발 조합이라 하면 흔히들 재개발 지역에 거주하거나 재개발 구역의 지분을 매입하여 좋은 조건으로 아파트를 분양받기 위한 목적 혹은 그렇게 분양받은 아파트에서 얻어질 시세차익을 목적으로 하는 조합에 가입하는 줄만 알고 있다.

맞는 얘기지만 이것은 부동산 투자라는 한 가지의 관점에서만 보았을 때 그럴 뿐인데도 이 한 가지 관점에 모든 초점을 맞추다 보니 재개발사업이 이루어지는 과정의 총괄적 개요를 간과함으로써 산은 보지 못하고 나무만 보고 더러는 실패하는 오류를 범하게 되는 것이다.

그 대표적인 예로써 향후의 분양가나 추가 분담금, 권리가액 등 실질적으로 제시되는 숫자에만 집착하여 의사결정을 망설이는 투자자들이 전부 여기에 속한다고 할 수 있다.

일반적인 재개발 이론서에서 다루는 공익적 혹은 학문적인 입장에서는 재개발을 완전히 다른 각도로 해석할 수 있지만 투자자의 입장에서 전체 큰 산을 보듯이 관조적인 입장에서 재개발 사업에 대한 정의를 하자면,

“재개발이란 조합원이 현물(토지, 건물 등)과 비용을 출자하여 조합이라는 단체(회사)를 설립하고 출자된 토지 위에 아파트를 지어 분양하는 사업” 이라고 간단히 말할 수 있다.

물론 여기에서 조합원은 우선 분양받을 권리를 갖기는 하지만 분양대상자로서의 조합원은 어디까지나 조합이라는 사업자의 고객이 되는 것이다. 그러므로 조합원은 현물을 출자한 조합의 주주이면서 고객이라는 두 가지 성격을 갖게 된다.

위의 정의에서 우리가 주목하여야 할 점이 몇 가지 있다.

첫 째, 조합의 자산은 조합원들이 출자한 현물이라는 점인데 현금이 아닌 현물로 출자를 하였기 때문에 정확한 자산가치가 얼마나 되고 각 조합원의 출자비율이 얼마나 되는지 정확히 알 수가 없다. 그래서 출자된 현물을 현금화하는 작업이 필요하고 이를 위해서 감정평가를 하게 되는 것인데 재개발 사업에서의 감정평가는 각 조합원들의 출자비율을 정확히 산출하는 것이 가장 중요한 목적이므로 각 조합원들이 보유한 현물가치들의 상대적 형평성이 평가에서 가장 중요한 요소가 된다.

감정평가는 상대적인 평가가 중요하다는 것과 출자비율이 중요하다는 것만 알고 넘어가자.

둘 째, 조합이 벌인 사업의 결과로 이익 혹은 손실이 발생하게 될 것이고 발생된 이익이나 손실은 출자된 비율만큼 조합원들에게 배당된다는 점이다.

위에서 평가된 평가금액에다 이 배당이익 혹은 손실을 가감하면 각 조합원의 ‘최종권리가액’이 나오게 된다.

조합원은 조합의 고객으로써 조합이 분양하는 아파트를 분양받게 되므로 그 분양대금을 치러야 하는데 위에 언급한 ‘최종권리가액’과 ‘분양대금’을 비교하여 ‘분양대금’보다 ‘최종권리가액’이 적으면 차액을 조합에 지불하여야 하고 (이를 ‘추가 분담금’이라 한다.) ‘분양대금’보다도 ‘최종권리가액’이 크면 차액을 환급받는다.(이를 ‘청산금’이라 한다.)

이상의 내용만 완전히 숙지한다면 재개발 조합의 입문은 훌륭히 이루어진 셈이며 이제까지 잘못된 이해를 하고 있던 분들도 올바른 방향을 잡을 수 있을 것으로 생각하며, 여기까지 언급된 내용을 토대로 하여 일반투자자들이 범하기 쉬운 오류들을 짚어보기로 한다.

※. 재개발 투자와 관련하여 잘못 이해하기 쉬운 사항

1. 정확한 추가 분담금액을 몰라서 불안하므로 의사결정을 못하는 경우

위와 같이 진행이 되는 재개발사업에서 정확한 기간, 세부건축계획과 미래시점의 분양시장이 어떻게 변화될지도 모르고 기타 여러 요인들이 불확실한 상태인 사업의 초기 혹은 중간단계에서 특정 조합원 한 사람이 보유한 지분의 예상평가액과 그에 따른 수익과 손실의 배당액을 더한 최종권리가액, 예상분양가를 과연 예측할 수가 있겠는가? 또 이러한 것들을 알아야만 계산이 가능한 추가 분담금액을 예상해낼 수가 있겠는가?

혹자는 다른 재개발구역의 사례와 비교하여 예상금액을 추산하기도 하고 아무 근거도 없는 계산법을 그럴싸하게 포장하여 제시하기도 하면서 순진한 투자자들을 현혹하기도 한다.

각 사업지마다 면적과 조합원 수, 건축제한, 사업의 시기 등을 비롯한 제반 여건이 모두 달라서 타 사업지의 기존개발 사례는 시행착오를 줄이고 기간을 단축하여 비용을 절감하는 등의 사업운영의 묘를 살리는 타산지석으로써만 활용이 가능할 뿐 다른 사업지에 해당 수치가 적용될 수는 없는데도 사람의 고정관념은 무서운 것이어서 재개발 투자에 대한 올바른 개념정립이 되기 전에 이처럼 솔깃한 얘기를 듣고 나면 그 뒤에 접하게 되는 모든 진실을 외면하는 태도를 보이게 되며 그 결과는 바람직하지 못한 의사결정으로 이어지게 된다.

추가 분담금의 정확한 예상금액을 몰라서 불안해하는 분들의 항변은 하나같이 정확한 예상금액을 알 수가 없는데 어떻게 투자의사결정을 할 수 있느냐는 것이다.

부동산을 비롯한 모든 미래에 대한 투자에서 투자의 결과수치를 정확히 예상하고 결정하는 투자는 없다.

주식투자에서도 수많은 애널리스트들이 예상목표주가를 제시하기는 하지만 정확히 들어맞는 경우는 없다. 주식이건 부동산이건 또 다른 무엇이건 투자에서 미래에 예상되는 수치는 어디까지나 가정들과 분석을 통한 목표치에 그칠 뿐이다.

그나마도 분석을 할 수 있는 자료라도 있어야 예상목표치가 설정될 수 있다.

실 예로써 올 상반기 부동산시장을 주도했던 강남과 목동의 아파트가격상승을 되짚어보자. 많지 않은 거래 속에 어마어마한 급등장이 발생한 이유 중 하나는 구매력 있는 매수 세력이 뒷받침되었기 때문인데 그 매수자들이 하나같이 미래의 주택가격이 얼마가 되어 있을 것으로 예상하고 투자를 했을까?

그렇지는 않다. 보다 설득력 있는 이유를 대보면 자꾸만 아파트 값은 올라가고 이번에 못 사면 영영 강남진입은 멀어질 것 같고 사두면 시간이 지날수록 오를 것이라는 강남불패신화의 기대감, 그 기대감은 다름 아닌 강남불패가 가져다준 오랜 사회적 경험에서 나온 것으로 매수자들의 이러한 심리적 요인의 집단발생이 다른 여러 요인들과 어울려 가격상승을 주도한 한 축이 되었다는 것이 더 그럴듯한 이유가 될 것이다.

재개발 투자(뉴타운 포함)도 바로 이와 같다.

지금까지의 재개발 사례들에서 직간접적으로 투자를 경험해온 투자자들의 경험과 그들의 성공사례가 전파되면서 새로운 재개발과 뉴타운 지역들에서 미래에 이루어질 가치를 기대하고 투자가 이루어지면서 가격상승을 동반하고, 각 사업단계마다 위험이 양파처럼 한 꺼풀씩 벗겨지면서 가격상승과 함께 전망치가 명확해져가므로 그러한 전망치와 당시의 시장상황에 따라 적절한 시세가 형성되었던 것이다.

단지 일반 부동산투자와 크게 다른 점들 중에 하나가 투자금이 두 번 들어간다는 것(초기투자와 추가 분담금)과 두 번째의 투자금이 얼마가 될지를 정확히 알 수 없다는 것인데, 그 점에서는 강남의 재건축아파트들도 동일하지만 지금까지의 경험에서 추가 분담금이 들어간 이상의 투자수익을 올린다는 것을 알기 때문에 정부에서 갖은 무리수를 두어가며 억제책을 내놓아도 잠시의 빈틈만 있으면 가격이 급등하게 되는 것이다.

       ※. 재개발 조합과 지역 주택조합의 비교.

구분              재개발 조합                 지역 주택조합 

관련 법           도시 및 주거환경정비법      주택법

조합설립          토지 등 소유자 80％         20인 이상 해당시 거주 무주택자 

토지 등의 확보 80％이상 동의 후             100％ 토지 매입 안 되면

                       나머지는 수용                사업지연 내지는 불가 

건설평형          국민주택규모 이상도 가능     국민주택규모 이하

세입자 보호 대책  주거이전 비 또는 임대        세입자 보호대책이 없음 

                           주택 지급  

-------------------------

• 이전글
• 다음글

• 목록

본문

 

Q : 지역주택조합과 재개발∙재건축의 차이점은 무엇인가요?

 

A : 

구분	지역주택조합	재개발,재건축
근거법	주택법	도시주거환경정비법
사업주체	조합(시행,대행사)	조합(토지,
개발방식	민영개발방식(시행,대행사 주관)	민,공영개발형식
조합원	조합설립동의 조합가입 기존조합원지위매입	토지 및 주택 매입
조합원 공급주택	전용 25.7평 이하	무제한(토지지분 비율공금)
조합원 자격보유	자격필요 동일시 6개월이상 거주 60㎡​이하 소유자	자격요건 없음
임대주택 건립의무	의무사항 아님	의무사항 (17%)
심의관서	관할구청 (지구단위계획 -> 서울시)	서울시
부지매입	80%이상 소유권 확보	토지 건물소유자 4/5동의 토지면적의 2/3 동의
장점	절차단순 저렴한 공급가	조합자격불문 무허가,세입자 보호
단점	민원소지 있음	절차복잡 임대건축으로 용적율 감소
사업추진절차	/	추진위원회(구청장 승인)
	/	기본계획 수립
	지구단위계획	정비구역(구청장) 정비구역지정(시장)
	/	안전진단통과
	조합설립인가(80%동의)	조합설립인가(80%동의)
	/	신탁등기 매도청구
	시공사선정	시공사선정
	사업계획승인	사업시행인가(구청장)
	/	관리처분인가(구청장)
	동호수추첨/일반분양	동호수추첨/일반분양
	이주-철거-착공	이주-철거-착공
	준공-입주	준공-입주
	등기청산	​등기청산 ​

 

댓글목록