부동산 펀드 호황ㆍ인프라 펀드 부진.부동산펀드는 국내외경험 풍부. 반면 인프라펀드는.장기운용. 경험적고.해외 그린필드형 투자위험부담부진

2016-04-19

부동산펀드와 인프라펀드가 국내를 벗어나 글로벌 공략을 시도하고 있지만 성과는 엇갈리고 있다. 국내외 부동산 투자 경험이 풍부하고 학습이 잘 된 부동산펀드는 해외에서 선전하고 있다. 반면 인프라펀드는 20~30년 이상 장기 운용해야 하는 부담과 아직 경험이 적은 해외 그린필드형(투자 대상국의 용지를 사들여 인프라를 신설하는 방식) 투자에 따른 위험 부담으로 부진하다.

 

부동산펀드 업계는 지난 2008년 금융위기 이후 일찌감치 해외로 눈을 돌렸다. 투자경쟁 심화로 국내 부동산은 수익률이 낮은 반면 해외에는 경기 침체로 오피스빌딩을 비롯해 돈 되는 실물자산이 대거 매물로 쏟아졌기 때문이다.

 

 해외투자 비중은 지난 2012년부터 꾸준히 늘고 있다. 글로벌 컨설팅업체 ‘젠스타’에 따르면 지난 한해 부동산펀드의 주요 먹거리였던 서울 오피스빌딩 거래액 규모는 3조8000억원으로, 2008년 이후 최저치다. 사상 최고 거래액을 보였던 2014년(5조8000억원)과 비교하면 지난 1년 새 무려 2조원의 투자금이 빠져 나갔다. 수익성 악화가 가장 큰 이유다. 국토교통부는 지난해 3분기 전국 오피스 평균 수익률을 1.23%로 집계했다. 이는 2008년 평균 투자수익률(13.74%)과 비교해 12%포인트 이상 떨어진 수치다.

 

부동산펀드들은 해외 시장에서 내수 투자 수익률 부족과 실적을 채우고 있다. 지난 2012년 총 124건의 부동산펀드 중 해외 펀드는 16건에 불과했다. 이후 지속적으로 증가해 2014년에는 180건 중 54건, 작년에는 167건 가운데 45건이 해외 부동산에 투자했다. 삼성생명의 자회사 삼성SRA자산운용을 비롯해 현대자산운용과 이지스자산운용 등이 해외시장을 적극 공략하고 있다.

 

자산운용사들은 현재 해외투자의 수익률을 5% 안팎으로 추산하고 있다.

 

송기욱 젠스타 연구원은 “국내시장 분위기가 어두워지면서 적정 수익률을 확보하기가 어려워지자, 국내 기관투자자들이 발빠르게 눈을 돌려 미국, 독일, 영국, 호주 등 글로벌 시장 개척에 힘을 쓰고 있다”고 진단했다.

 

여기에 부동산펀드들의 다양한 투자처 마련도 해외투자 설정액 증가의 또 다른 이유다. 2∼3년 전에는 해외 실물자산 투자에 집중했지만, 최근에는 부동산투자회사(리츠)에 투자하는 재간접 헝태나 해외 개발사업에 투자금을 대는 방식 등으로 수익을 창출하고 있다.

 

이에 비해 인프라펀드는 글로벌 경기 침체의 직격탄을 맞고 있다. 지난 2013년 정부는 ‘해외건설ㆍ플랜트 선진화 방안’을 발표하고, 우리 기업의 해외 개발사업 수주를 지원하기 위해 인프라펀드 설립을 독려했다.

 

하지만 글로벌 인프라 침체 장기화로 기업들의 인프라 투자 실적이 기대치를 밑돌고 있다. 이는 곧 펀드 투자 부진으로 이어지고 있다. 정부의 방안 발표 후 조성된 5개 인프라펀드 중 가시적인 성과를 낸 펀드는 2개에 불과하다.

 

해외 인프라펀드의 투자 여건도 만만치 않다는 분석이다.

 

가장 대표적인 것인 투자금 회수 문제다. 인프라 사업은 30년 이상 장기간에 걸쳐 투자금을 회수해야 하기 때문에 펀드의 만료일보다 사업기간이 긴 경우가 많다. 결국 사업 기간 도중에 리파이낸싱(자금재조달) 등으로 지분을 팔고 나와야 하지만 현재는 관련 시장이 형성돼 있지 않다.

 

사모펀드 관계자는 “투자를 하려면 회수 문제를 고민해야 하는데 사실 답이 없다”면서 “인프라 투자 지분을 사들일 수 있는 회수시장이 형성돼야 하지만 이제 인프라 투자 펀드가 만들어지는 상황에서 회수 시장까지 기대하기는 어렵다”고 말했다.

 

여기에 개발 사업의 특성상 초기 단계에 투자 비용과 리스크도  난관으로 지적된다. 준공된 실물자산 중심으로 투자하는 부동산펀드와 달리 인프라펀드는 초기 개발사업 중심으로 투자한다. 따라서 개발 위험이 높아 선뜻 투자에 나서기 어렵다는 것이다. 때문에 중소 건설사를 중심으로 지원하고 있는 해외시장 개척자금의 규모를 늘려 정부 투자금이 완충 역할을 해야 한다는 의견도 나오고 있다.