[김기자의 부동산 WHY]
2016.05.15
결혼 후 캐나다로 이주한 김희정씨는 요즘 한국의 아파트를 살까 고민 중이다. 여윳돈을 마땅히 투자할 곳이 없는데다 가족이 있는 한국에 잠시나마 살 가능성에 대비하면 집값이 더 낮을 때 매입해두는 게 좋겠다는 판단에서다.
하지만 취득절차나 세금문제가 복잡하지 않을지 선뜻 알아보기가 망설여진다. 더군다나 부동산시장이 저성장기에 진입한 상태라 집값이 떨어질까봐 불안하고 어느 지역에 투자할 지도 정하기가 쉽지 않다.
◆허물어진 국경… 큰손 '중국인'
전세계적으로 국경 없는 부동산투자가 늘고 있다. 세계 부동산시장에서 가장 큰손으로 떠오른 투자자는 중국인들. 부동산컨설팅기업 나이트프랭크는 중국인의 해외 부동산투자가 2009~2014년 25배 증가해 150억달러를 기록했다고 밝혔다. 영국언론 파이낸셜타임스는 미국, 영국, 호주에서 주택거래의 20~30%를 중국인이 차지한다고 분석했다.
이러한 상황에 놓인 것은 한국도 마찬가지. 서울뿐 아니라 관광도시 제주도, 2018평창동계올림픽대회가 열리는 강원도까지 외국인 투자붐이 일고 있다. 국토교통부가 올해 처음 외국인 토지를 조사한 결과 면적이 124㎢로 전체의 0.12%에 달했다. 외국인이 가장 많이 소유한 지역은 경기도 30㎢, 서울 23㎢, 제주도 8㎢ 순이다.
그렇다면 외국인이 국내 부동산을 취득하는 과정과 세금제도는 어떨까.
국내 부동산을 매입하는 외국인이나 이민자들 대부분은 대리인을 통해 법적절차를 밟는다. 내국인과 마찬가지로 관할구청에 등기신청을 하고 세금을 납부한다. 부동산업계 관계자는 "등기신청과 세금납부는 법무사에 의해 이뤄지고 이후 임대하더라도 인근 공인중개사나 가족에게 비용을 지급하면서 임대소득 관리를 맡기는 사례가 많다"고 설명했다.
또 한국정부는 외국인이 국내에서 부동산투자를 하는데 있어 특별한 제재를 가하지 않는다. 취득세와 재산세, 매각차익에 대한 양도소득세를 내국인과 똑같이 부과한다. 다만 내국인에게 부여하는 세제혜택, 이를테면 생애최초나 신혼부부의 취득세율 인하와 거주목적의 주택매입 시 양도소득세 면제같은 인센티브를 외국인에게는 금지한다.
이항영 안국글로택스 대표세무사는 "이민자나 재외교포들은 세금문제에 예민하기 때문에 국내 부동산을 알아보기 전 페널티가 있는지 문의하는 일이 많다"고 밝혔다. 그는 "세법상 외국인을 비거주자로 분류하지만 세금을 차별하지 않고 동일하게 부과하는 편"이라고 설명했다.
◆한국의 맨해튼, 희망은?
문제는 한국뿐 아니라 전세계적으로 외국인의 부동산투자를 규제해야 한다는 논란이 뒤따른다는 것이다. 거주가 아닌 투자목적의 부동산투기가 주택가격을 상승시키고 이는 내국인의 주택구입을 더 어렵게 해 주거난을 부추길 수 있어서다.
영국과 홍콩, 호주는 부동산시장에 해외자금이 유입되는 것을 막기 위해 세율을 높이고 징벌적 세금을 부과한다. 홍콩정부는 외국인이 주거용부동산을 매입할 때 취득세 15%를 부과하고 이후 3년 안에 매각하면 20% 이상의 특별거래세를 물린다. 호주정부는 외국인이 100만호주달러(약 8억6000만원) 이상의 부동산을 취득하면 1만호주달러의 등록세를 부과하고 신축이 아닌 주택을 매입하지 못하도록 금지했다.
한국에서도 외국인의 부동산투자를 두고 기대와 우려의 시선이 엇갈린다. 부동산시장이 더 이상의 공급량을 수용하기 어려워지면서 외국인 투자자를 유치해야 한다는 논리와 이렇게 될 경우 내국인의 진입문턱이 더 높아진다는 논란이 있다.
부동산중개기업 리맥스코리아에 따르면 싱가포르 부동산시장은 낮은 세금과 친외국인 투자정책으로 인해 많은 이점을 누리고 있다. 하지만 이러한 싱가포르마저 외국인의 부동산투자를 규제하는 움직임을 보이고 있다.
부동산업계 관계자는 "세계적으로 집값과 월세가 비싼 뉴욕, 홍콩, 런던 등은 외국인 투자자를 겨냥한다"며 "한국 부동산시장의 공급과잉과 미분양 문제는 외국인 투자만이 해결책인데 국내 수요자의 주택구입 기회를 빼앗는다는 비판이 많다"고 지적했다. 그는 "그럼에도 불구하고 외국인의 한국 투자가 활발해지는 상황에서 관광도시보다는 서울의 강남, 특히 지하교통센터와 국제회의명소로 개발 중인 삼성역 등지에 투자가 몰린다"고 전했다.
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