인도

다시 떠오르는 인도 부동산시장.- 소비자 지출 증가, 이자율 하락 등으로 2015년 이후 꾸준한 성장 보일 것 -

Bonjour Kwon 2016. 10. 26. 10:47


 

다시 떠오르는 인도 부동산시장

- 떠오르는 벵갈로르, 첸나이, 아메다바드 부동산 시장 -

- 소비자 지출 증가, 이자율 하락 등으로 2015년 이후 꾸준한 성장 보일 것 -

 

 

 

□ 인도 부동산 시장 현황

 

 ○ 2014년 하반기 이후 다시 떠오르는 인도 부동산 시장

  - National Housing Bank(NHB)에 따르면, 2014년 상반기 인도 부동산 시장은 루피 가치하락과 인플레이션으로 인해 소비자들의 지출에 부정적인 영향을 미쳤으나 2014년 하반기 정부의 이자율 하락 등의 정책으로 인해 다시 성장하는 추세임.

  - 2014~2015년 건설업은 2% 성장했으며, 2014년 하반기 부동산시장에 대한 소비자의 관심이 증가하면서 2015년 부동산 시장이 회복될 것으로 기대됨.

  - 인도 중앙은행(Reserve Bank of India, RBI)은 주택대출 이자율을 하락할 것이라고 밝힘. 이는 소비자 지출을 늘려 부동산분야를 활성화시키려는 것

 

 ○ 긍정적인 전망이 예상되는 인도 부동산 시장

  - 영국 부동산 조사기업인 Colliers International Research에 따르면 벵갈루루와 첸나이가 부동산 시장에서 가장 눈에 띄게 성장하고 있으며 콜카타, 뭄바이, 구르가온 등은 여전히 부동의 자리를 지키고 있다고 함.

  - Statistics program and implementation와 PwC 분석가들에 따르면, 인도 부동산 시장은 8~9% 성장할 것으로 예상했음. 또한 REITs(Real Estate Investment Trusts, 기업합동부동산투자) 투자자들은 인도는 부동산 시장 및 정부 프로젝트의 문제점을 줄여나가면서 2015년 부동산 시장이 장기적으로 성장 가능한 시장이 될 것이라고 함.

 

□ 인도, 떠오르는 부동산 TOP 3 도시

 

Top 3 도시

내용

벵갈로르,

Silk Board

  - Silk Board 부동산 가격은 2015년 1~3월간 약 10.45% 증가함.

  - Outer Ring Road와 함께 전략적 요충지로 각광받으며 IT 산업과 연관된 Marathahalli와 Electronic City, ITPL에 근접해 있어 지리적으로 유리한 곳에 있음.

  - 교통체증이 가장 심한 곳으로 알려져 비인기 지역이었던 벵갈로르 Silk Board는 현재 인프라를 구축하기에 좋은 전략적 요충지로 가치가 상승함. 약 1000명의 통근자가 Central Silk Board(CSB)를 매일 거쳐감. 또한 현재 Electronic City Elevated Expressway가 건설됨으로써 Silk Board와 Electronic City 간 교통체증을 완화시킬 수 있을 것으로 기대됨.

  - 평균가격은 sq ft당 2600~3000루피임.

첸나이,

Nugambakkam

  - 2015년 1~3월 Nugambakkam 지역의 재개발이 이루어졌으며, 이는 3개월 동안 부동산 가치를 8.18%로 상승시키는 결과를 가져옴.

  - 일반 가정에서 사무실, 정부기관, 쇼핑몰, 호텔, 레스토랑 등을 지날 때  Nugambakkam은 첸나이에서 통근자들이 항상 거쳐가는 곳임.

  - 첸나이 중심 및 다른 지역과 밀접해 있음.

  - 평균가격은 sq ft당 1만4000~1만8600루피임.

아메다바드,

Ghatlodia

  - 아메다바드는 1등급 도시로 불릴 만큼 다른 도시와의 경쟁력을 보유하고, Magicbicks에 따르면, Ghatlodia는 2015년 1~3월간 약 8.11% 경제가 성장했음.

  - Ghatlodia는 SG Highway와 SP Ring Road사이에 있으며, Memnagar와 Naranpura와 같은 몇 몇의 값 비싸고 개발된 도시 인근에 위치해 있음.

  - 평균가격은 sq ft당 3300~4100루피임.

 

□ 인도 경제수도 뭄바이 부동산 현황

 

 ○ 높은 가격으로 인한 부동산 판매 감소

  - 부동산 조사 및 중개 업체인 Knight Frank에 따르면, 뭄바이 부동산 판매는 2014년 다른 도시에 비해 9% 감소했으며, 프로젝트에 의한 건설 또한 28% 감소했다고 함. 이는 부동산 가격에 비해 기대에 미치지 못한 건물로 인한 결과임.

  - 소비자 및 건설업체의 수요 감소로 뭄바이 부동산 매물 가격은 다소 하락할 것으로 보이나, 2015년 상반기까지는 높은 가격을 유지할 것으로 보임.

 

 ○ 뭄바이도시개발(Mumbai Metropolitan Region) 정책으로 활기를 띨 것

  - 최근 정부가 뭄바이도시지역개발국(Mumbai Metropolitan Region Development Authority)을 뭄바이 교통 인프라 개발 프로젝트 담당으로 선정하면서, 상당수 기업이 뭄바이에서 사업을 시작할 것으로 기대됨. 이로 인해 미처분 된 부동산을 6개월 내 22~23%가량 감소시킬 수 있을 것으로 예상함.

  - Central Mumbai와 BKC는 부동산 공급 감소로 인해 임대건물이 증가할 것으로 예상됨.

 

□ 인도 부동산 시장이 인도 경제에 끼치는 영향

 

 ○ 고용 증가

  - 2012~2013년 Economic Survey에 따르면, 부동산 분야는 농업 다음으로 고용이 높은 분야

  - NHB의 보고서에 따르면 부동산 산업은 인도에서 3번째로 중요한 산업임. 이는 다른 산업에 많은 영향을 끼칠 뿐 아니라 고용을 4배 이상 증가시키기 때문임.

  - 부동산 산업은 낮은 기술력을 보유한 노동자들을 3500만 명 이상 고용할 수 있음.

 

 ○ 다른 산업과의 연계성

  - 철강, 운송, 건설, 시멘트, 벽돌과 같은 산업과 연관된 300개 이상의 산업과 함께 부동산산업은 국가 GDP와 자본형성에 중요한 영향을 끼침.

  - 제조업에 직접적인 영향을 끼치며, 외국인직접투자(Foreign Direct Investment, FDI)로 많은 자금을 충당할 수 있음.

  - 2014년 하반기 회복세로 부동산 산업은 경제의 중요한 분야이자 경제 성장을 이끌 핵심분야로 떠오름.

 

□ 2015년 인도 부동산 시장 전망

 

 ○ 지속적인 성장 기대

  - 2030년 인도 인구의 6억 명 이상이 도시에 거주하게 될 것이며, 이로 인해 주택 또한 거대한 수요를 이끌어 내면서 부동산 산업이 성장할 것임.

  - IMF와 World Bank와 같은 국제기구들은 2015년 인도 GDP가 증가할 것으로 예상했으며, 이는 부동산 시장의 기여도가 클 것으로 예상됨.

  - 부동산 시장은 2015년부터 2017년까지 20% 증가할 것으로 예상됨.

  - 2015년 인도 부동산 시장은 가격이 가장 중요한 요소로 보이며, 적절한 가격이 형성된다면 소비자의 지출을 증가시킬 것으로 기대됨.

 

 ○ REITs(기업합동부동산투자) 증가

  - REITs(Real Estate Investment Trusts, 부동산투자기업합동)는 주식 투자방법을 대체할 수 있는 적절한 투자 방안으로 떠오르는 추세임. REITs는 국제적으로 시도되는 전략이며 미국, 타이완, 한국, 싱가포르, 오스트레일리아 등에서 시도함.

  - REITs는 마트, 사무실 등의 부동산을 구매·판매·개발·경영함으로써 수입을 끌어들이는 전략이며, 이를 통해 부동산에 관심을 가지고 경영할 수 있는 투자자를 유치할 수 있음. 또한 투자자들은 세금 면제 혜택을 받을 수 있기 때문에 소규모 투자자를 유치하는 데 용이함.

 

□ 시사점

 

 ○ 인도 부동산시장은 지난 2014년 하반기 이후 소비자 지출 증가와 인도 중앙은행의 이자율 하락 등으로 꾸준한 성장세를 보이고 2015년 또한 지속적으로 성장할 것으로 기대됨.

 

 ○ 교통의 편리성 및 가격 적합성 등으로 벵갈루루의 Silk Board, 첸나이의 Nugambakkam, 아메다바드의 Ghatlodia가 급부상함으로써 투자자들이 많이 몰려들 것으로 예상됨.

 

 ○ 인도 부동산시장이 성장하면서 다른 산업에 발전에 영향을 주고 고용을 증가시킴으로써 인도 경제가 더욱 발전할 것으로 기대됨.

 

 

첨부: 2015 인도 부동산 가격(델리, 뭄바이, 첸나이, 콜카타)

 

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흔히 인도의 경제의 중심지로 꼽히는 곳이라 하면 바로 뭄바이를 언급할 수 있습니다. 뭄바이의 주민들도 경제적 중심지가 되는 지역에 있음에 자부심을 가집니다. 뭄바이의 도심지를 찾아간 외국인들도 인도라 느끼기 어려울만큼 화려한 고층빌딩 및 영국양식의 건물들을 보면서 신기함을 느끼기도 합니다. 그만큼 인도 중 인프라 면에서 선진화 되어 있는 뭄바이는 많은 사람들의 관심을 받고 있는 지역이며, 그 관심은 단연 ‘감탄’과 ‘신기함’, ‘자부심’에서만 끝나는 것이 아닌 비지니스적 투자로써의 관심을 받는 데까지 그칩니다. 오늘은 그 투자 중에서도 부동산을 중심으로 한 투자 현황과 함께 뭄바이 주요 지역의 시세를 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

기본적으로 인도의 부동산 시장은 매우 많이 언급되었듯이, 수많은 나라와 기업들로부터 투자를 유치하고 있는 뜨거운 감자입니다. 해외 부동산 투자만 중심으로 보면 그 투자율이 2016년에 들어 64%가 증가하였을 뿐 아니라, 큰 매매건수도 작년에 비해 24%가 증가했습니다. 뭄바이는부동산 투자 부문에서도 가장 높은 투자율을보유하고 있는 곳입니다. 총 해외 부동산 투자액의 36%를 차지하고 있으며, 델리 NCR과 벵갈로르가 그 뒤를 이어 33%와 11%의 투자율을 차지하고 있습니다.

이처럼 뭄바이 부동산에 대한 지속적 관심이 쏟아지는 이유가 무엇일까요? 우선적으로 꼽을 수 있는 사실은 인프라구축입니다. 비록 뭄바이가인도 내의 타 지역보다는 그 인프라가 우수하지만, 여전히 ‘인프라 부족’, ‘기존에 구축된 인프라에 대한 유지 부실’ 등의 내용은 아직도 언급되고 있는 문제점입니다. 따라서 정부에서도 이러한 문제를 그냥 묵인하고 넘어가고 있지는 않으며, 이를 해결하기 위한 다양한 노력을 시도하고 있습니다. 이로써 미리 투자를 하여 그 가치가 높아질 것을 충분히 기대할 수 있는 것이지요. 실제로 multiple infrastructure projects 계획에 의해 개발된 Wadala 지역은 그 부동산 가치가 지난 3년간 4배 이상 성장했습니다. 이로써 뭄바이는 그 가치 성장 가능성이 매우 크기에 투자의 관심을 지속적으로 받고 있는 것입니다.

또한 두 번째로는 많은 재개발 프로젝트들이 또한 투자를 끄는 하나의 요인이라 언급될 수 있습니다. 뭄바이의 거주지역에 대한 수요가 증가함에 따라 한정된 공간에서 이러한 수요를 맞추기 위해 시선을 돌린 것이 ‘재개발’입니다. 다양한 재개발 프로젝트들이 계속해서 진행됨에 따라, 새로이 부상하게 될 예측 가능한 지역들에 대해서 투자가 활발히 이루어지는 것은 당연하죠.

세 번째로 언급할 수 있는 것은 일자리 증가입니다. 뭄바이의 개발은 끝없는 일자리의 증가를 끌어오고, 이에 발 맞추어 많은 외국 법인의 인도 진출 및 인도 법인의 뭄바이로의 진출 등의 새로운 사업의 시작이 활발이 일어나는 진행과정 중에 있습니다. 결국 이는 다시 뭄바이의 개발로 이루어지고, 따라서 투자를 끌어당기는 계기가 되는 것이지요.

결국 이러한 여러 요인들의 중복으로 뭄바이 투자에 대한 높은 투자자본수익률의 유지가 보장되고 있으며, 적어도 몇 년은 현 상황이 유지될 것으로 기대됩니다.

끝으로 ‘그럼 대략적으로 시세가 어떻게 되지?’와 같은 실질적 시세를 궁금해 하실 분들을 위해 뭄바이에서 꼽을 수 있는 주요 지역에 속해있는 거주지, 상업지부를 중심으로 한 부동산 임대 시세를 간략히 소개하겠습니다

주요 거주지역 임대 시세
Area                                       Minimum Price    Maximum Price   Average
HIRANANDANI GARDEN                  41                   74                   57
LOWER PAREL                                 57                   96                   76
WORLI                                             63                  103                  83

주요 상업지역 임대 시세
Area                                       Minimum Price    Maximum Price        Average
HIRANANDANI GARDEN                  104                 149                      126
LOWER PAREL-                                 90                  154                      122
NARIMAN POINT-                            129                  202                     166
WORLI-                                             82                  136                      109

인도에서는 우리나라에서 주로 사용하는 ‘평’과는 다른 ‘평방피트(sq.ft = square feet)’가 기본적으로 통용되는 기준치수입니다. 평과 평방피트의 관계는 아래와 같습니다.
1 평방피트 = 0.028 평
1 제곱미터 = 10.76 평방피트
따라서 1평방피트당 100루피라는 것은 1평당 3,570루피 (한화 59,600 원) 정도의 가격이라 볼 수 있습니다.

이상으로 인도 뭄바이에 대해 소개하는 컬럼을 마치도록 하겠습니다. 뭄바이 지역 진출을 계획하시는 모든 분들에게 작은 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.