"청약경쟁률·매매가격 하락도 불가피"
"풍선효과 제한적…조합원 지위양도 빠진건 구멍"
【서울=뉴시스】신정원 기자 = 부동산 전문가들은 3일 정부의 11.3 부동산 대책에 대해 "예상했던
것보다 강도 높은 규제책이 나왔다"며 "분양시장 과열현상이 완화될 것"이라고 평가했다.
특히 투기과열 진앙지인 강남4구와 과천은 분양권 전매 제한이 아닌 '전매 금지' 조치하고 규제 대상
지역도 이상과열현상 또는 조짐을 보이고 있는 서울 전역, 경기·부산 일부, 세종까지 포함함으로써
실질적인 효과가 있을 것으로 내다봤다.
이날 정부가 발표한 부동산 안정화 대책은 분양시장 투기과열 현상을 잡는데 초점이 맞춰져 있다.
청약제도 강화와 투기수요 관리를 통해 일부 지역을 중심으로 심화·확산하고 있는 투
기과열 현상을 진정시키겠다는 것이 골자다.
대책의 주요 내용은 서
울 전역과 경기·부산 일부, 세종 지역에서 전매·1순위·재당첨을 제한한다는 것이다.
전문가들은 이 중에서도 강남4구와 과천 등에서 분양권 전매를 '제한'이 아닌 '금지'한 것을 두고
예상치 못한 고강도 규제라고 평가했다. 정부는 이번에 강남4구와 과천 민간택지,
수도권 일부와 세종 공공택지 대부분의 전매제한 기간을 '소유권이전등기시'까지로 강화했는데
사실상 분양 이후 입주 때까지 전매가 금지되는 효과가 있다는 것이다.
함영진 부동산114리더치센터장은 "이번 대책의 골자는 청약시장 규제인데
이 중 입주 때까지 전매를 금지한 것은 시장의 예상치를 넘어선 것"이라며
"전매 거래 축소, 분양가 상승 제동, 청약경쟁률 하락 등이 나타날 수 있다"고 예상했다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원도 "예상보다 강력한 대책이 나왔다.
특히 '소유권이전등기시'까지로 한 것은 전매제한 대책 중 가장 강력한 것"이라며
"분양시장이 전반적으로 위축될 것 같다"고 말했다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "정부가 시그널을 줘야할 타이밍에 시기적절하게 대책을 내놓은 것 같다"며 "시기를 놓쳤다면 과열현상이 향후 정책 운용에 상당한 부담을 줄 수 있었을 것"이라고 긍정적으로 평가했다.
이어 "정부가 생각보다 강한 대책을 내놓았기 때문에 단기적인 냉각은 불가피하겠지만 장기적으론
경착륙을 피하는데 도움이 될 것"이라며 "추가적인 보완책은 시장 상황을 보면서 미시적으로 조정하면
될 것 같다"고 덧붙였다.
전문가들은 이번 대책이 분양시장뿐 아니라 매매가격 상승세에도 제동을 걸 것으로 예측했다.
박 수석전문위원은 "현재 부동산 시장은 분양이 이끌고 매매가 떠받치는 형국이었다"며
"매매시장이 다소 위축될 수 있는데 새 아파트나 중소형 위주로 실수요는 늘어날 것"이라고 예상했다.
국지적인 '선별적' 대책이지만 다른 지역으로 과열현상이 옮겨붙는 '풍선효과'는 제한적일 것으로 내다봤다.
함 센터장은 "저금리 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 수익이 나는 쪽을 찾아 움직일 가능성이 있다
"면서도 "다만 이미 수도권과 지방간 양극화가 심화하고 있고
청약규제가 본격화한 만큼 또 다른 시장이 지나치게 과열되지는 않을 것"이라고 전망했다.
허 연구위원도 "서울과 경기일부, 세종 등의 공공택지도 사실상 입주 때까지 전매를 금지했기 때문에
풍선효과는 제한적일 것"이라고 예측했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "저금리 유동자금이 1000조원이 넘기 때문에 풍선효과가 일부 나타날
수 있다"면서 "하지만 이를 방지하려면 아예 거래를 막아야 하는데 그러면 경제가 죽을 수 있다.
그런 면에서 정부가 적정한 수준의 대책을 고심해 내놓은 것 같다"고 분석했다.
조합원 지위양도 제한이 빠진 것 등은 이번 대책의 한계라는 의견도 나왔다.
일부 투기자금이 재건축·재개발 등 정비사업을 파고들 가능성이 있다는 지적이다.
권 교수는 "조합원 입주권 양수·양도 규제가 빠져 재건축·재개발 아파트에 투기수요가 몰릴 가능성을 열어 놨다"고 평가했다. 함 센터장도 "조합원 입주권 지위 양도를 제한하지 않아 11월3일 이전 것은 언제든 사고 팔수 있다"며
"이것이 이번 대책의 빈 틈이 될 수 있다"고 말했다.
이 외에 박 수석전문위원은 "제주는 올해 땅값 상승률이 가장 높았는데 이번 대책에서 제외된 것은 의문"
이라는 의견을 내놨다. 함 센터장은 "부산은 전매규제가 없어 오히려 경남 투자수요의 직결지가 될 가능성이 있다"고 우려했다.
jwshin@newsis.com
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【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 예상보다 강화된 부동산 규제 대책을 내놓았지만 분양가 상한제, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등의 카드를 내놓지 않은 것에 대해서는 의견이 분분하다. 우선 정부가 전매제한 보다 더 강한 카드를 내놓으면 시장 자체가 무너질 수 있을 것이라는 판단을 내린 것이라는 분석이 있다. 하지 만 일각에서는 투기 세력이 분양 시장에서 재건축 시장으로 몰릴 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 국토교통부는 3일 관계기관간 협의와 경제관계장관회의를 거쳐 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안'을 발표했다. 관리방안에 따르면 국지적 시장 과열 지역은 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등이 시행된다. 특히 부동 산 과열의 원인으로 지목됐던 강남 4구와 과천에 대해 6개월이었던 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 늘렸다. 다만 강남 재건축 시장에 대해 재건축 조합원 지위양도 제한을 하지 않은 것에 대해서는 아직 투자의 여지를 남겨뒀다는 관측도 있다.
권대중 대한부동산학회장은 "서울 재건축·재개발의 경우 조합원 입주권 양도·양수 규제를 안했기 때문에 재건축 아파트의 가격이 오를 것으로 보인다"면서 "부동산 시장이 경제에 미치는 영향이 너무 크다보니 이것 마저 잡으면 경기가 아예 죽어버릴 것이라는 불안감 때문에 제한을 하지 않은 것 같다"고 분석했다.
국토부도 전날 세종시에서 열린 브리핑에서 재건축 조합원 지위양도 제한에 대해 " 아직 검토해보지 않았다"고 밝혔다. 이번 대책은 1차적으로 청약시장에 초점을 맞췄기 때문에 아직 주택 매매에 대해서는 대책을 내놓지 않았다는 것이다.
국토부 관계자는 "재건축 시장에서 새 아파트의 이상 과열 현상을 완화시킴으로써 실수요자 보호하고 주변 집값 불안요소를 차단하는 것에 목적을 뒀기 때문에 청약제도와 직접 관련이 있는 것 위주로 정책을 내놨다"면서 "조합원 양수도는 새 아파트 문제가 아니라 기존주택 문제"라고 설명했다.
이와 더불어 분양가 상한제를 도입하지 않은 것에 대해서도 아직 정부가 부동산 가격 거품을 떨어뜨리지 않겠다는 의지가 있는 것이 아니냐는 지적이 나왔다.
최승섭 경제정의실천시민연합 부동산·국책사업감시팀 부장은 "이번 규제 대책에 분양가상한제와 후분양제 도입이 들어갔으면 좀 더 투기 수요를 잡을 수 있었을 텐데 안타깝다"면서 "하지만 분양가 상한제를 도입하더라도 운영을 제대로 하지 않으면 의미가 없기 때문에 정부의 의지가 중요하다"고 말했다.
일각에서는 분양가 상한제가 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사강화로 대체되기 때문에 굳이 정부가 도입하지 않았을 것이라는 분석도 내놨다.
박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "HUG가 주변 인근 단지의 분양가보다 110%가 넘으면 분양보증신청을 받아주지 않는 방법 등으로 분양가를 잡고 있다" 면서 "이번 분양권 전매제한 강화만으로도 분양가를 낮추는 효과가 있을 것"이라고 예상했다.
kmk@newsis.com |
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