2016.05.25
서울시에서는 올해 3월 23일, 젊은 2030세대에게 역세권에 인접한 지역에 보급하는 주택 개발계획을 발표했습니다.
서울의 역세권은 기반시설과 서비스 시설이 충분한 지역으로 꼽히고 있습니다.
그래서 주변지역을 개발하는 계획들은 이미 미국과 유럽, 일본 등 선진국에서 이미 실행하고 있는데요,
이번에 발표한 청년주택말고도 역세권개발계획은 서울시 내부에 이미 계획이 잡혀져 있죠.
그런데 또 뜬금없이 현 시장이 너무나도 고맙게도 청년들에게 주택을 공급한다고 하는데,
청년들에게 조금이나마 인정을 받아 대권에 도전하려는 모양새입니다.
망설이지말고 계획을 조금 더 세부적으로 알아보도록 하겠습니다.
기반시설이 좋고 교통이 좋은 역세권은 개발밀도가 평균보다 낮아 개발여력이 많이 남아있는데요,
그래서인지 2010년경에 들어서면서부터 역세권개발에 개발계획과 투자가 상당수 이뤄지기도 했습니다.
물론 현재도 그렇지만 실행을 안한 개발이 더 많지만요.
역세권 2030청년주택은 서울시가 용도지역을 상향시켜주고 사업의 절차를 간소화하고 규제를 완화해주는 대신, 민간기업에서는 임대주택을 100% 공급하고 외부공간을 조성하고 공공기여금을 토해내라는 사업을 말합니다.
정부나 지자체에서 당연히 해야 할 절차의 간소화와 규제완화를 핑계로 민간기업에게 최대한 받아먹겠다는 것인데, '공공'을 위한 명분을 갖고 있는 사업이니 군말없이 따라오라는 것이죠.
자, 쉬지말고 계속해서 살펴보죠.
또한 서울시에서는 이 사업의 성공을 위해 3년간 한시적으로 민간기업에게 다향한 혜택을 지원할 예정입니다.
우선 민간토지의 용도지역을 상향시켜주고, 서울시가 직접 법적 절차를 간소화하며, 건설자금을 지원해주는 등 그야말로 파격적인 혜택을 부여할 계획입니다.
이 정도 혜택이면 수많은 NGO에서 대기업 특혜다, 친기업 반서민적이다, 혈세낭비다라는 말을 수도없이 많이 할텐데 어찌 된 일인지 아무런 말이 없이 조용하기만 하네요.
같은 진영의 수장이 추진하는 것이라 그렇겠죠?
그리고 이 사업은 가용지 사업율에 따라서 10만호에서 최대 20만호까지 공급될 예정이라고 하네요.
입주가 가능한 사람들은 사회초년생과 신혼부부 등 젊은 세대가 주로 입주할 예정이며 주변시세의 60~80% 선에서 임대료가 결정된다고 합니다.
기존의 역세권 개발 계획과 정부에서 추진하는 행복주택, 공공주택지구로 이름을 바꾼 보금자리 주택과 성격이 거의 비슷한데 왜 서울시에서는 엄청난 혜택을 주면서까지 이런 계획을 실행하려 할까요?
친절하게도 PPT에서 기존 역세권 사업하고 청년주택하고 비교를 하고 있네요.
기존의 역세권 사업은 대형평수, 분양위주, 민간공급의 중심이었다면, 역세권 2030 청년주택은 소형평수, 임대위주, 민관협력 중심의 사업이라 합니다.
사실 청년주택이 지향하고 있는 저런 특성들은 현재를 비롯한 앞으로의 부동산 시장의 흐름이라고 봐야 더 옳은 표현입니다.
주택보급률이 100%를 넘어선 현재, 과거처럼 사놓기만 하면 저절로 오르는 부동산은 굉장히 적어지고 있으며, 재산증식에서 주거중심으로 부동산에 관한 인식의 변화가 있어 임대시장이 당연히 커질 수 밖에 없습니다.
그래서 정부에서도 기업형 임대주택인 뉴스테이를 선보인것이죠.
그리고 부동산경기를 포함한 국가경제가 좋지않으니 당연히 소형중심으로 부동산 시장이 움직일 수 밖에 없는 것이죠.
누가보면 서울시에서 청년을 위해 굉장한 사업을 하는 것처럼 보일 지 모르나 실상은 현 시장의 대권을 위한 수단에 불과한 것 같습니다.
과거 이명박 서울시장이 청계천 복원이라는 엄청난 업적으로 대통령까지 당선된 것을 모티브로 삼지 않았나 하는 의구심이 강하게 드는 순간입니다.
이 사업으로 지어지는 청년주택 대상지역은 크게 2가지로 범위내에서 설정했습니다.
하나는 철도와 도시철도 2개 이상의 교차역세권과 승강장 경계 250m 이내 지역에 지어질 것 같습니다.
말그대로 '역세권'이죠.
이 사업을 하게된다면 민간기업이 누리는 가장 큰 혜택으로는 대상부지의 용도지역을 상향시켜주는 것입니다.
제3종 주거, 준주거 지역은 용적률이 1000제곱미터 이상 늘어난 상업지역으로 상향시켜주고, 기존에 제2, 3종 주거지역이었던 곳은 용적률이 500제곱미터 이상 늘어난 준주거지역으로 상향시켜준다 하네요.
즉, 초고밀도의 개발을 한다는 것이죠.
그리고 사업절차를 간소화한다고 합니다.
기존에는 단계마다 이뤄졌던 승인 허가를 기업형임대 공급촉진지구로 묶어 통합적으로 운영하여 최대한 빠른 시간에 착공 및 입주를 서두르게 된다고 하네요.
우리나라는 너무 빨리 변화한다며 월드컵대교의 공사를 이 핑계 저 핑계 대며 하지않던 현 시장이 젊은이들의 지지가 나올 것 같은 이런 사업은 엄청 빨리 진행한다고 합니다. 이거 이거 너무 속보이는 행동 아닌가요?
그리고 또다른 혜택도 있는데요, 바로 규제완화입니다.
기존 주거비율에 따라 용적률 차등 적용했던 것을 적용하지 않기로 했으며, 준주거지역에서 비주거 비율을 10% 이상 적용했던 것을 적용하지 않기로 했습니다.
그리고 세대당 0.6대 였던 주차장 설치기준을 세대당 0.3대로 반으로 줄이기까지 했습니다.
마지막 혜택은 취득세와 재산세, 건설자금지원 등 재정적인 지원도 해준다고 합니다.
임기내에 토목건설은 없을 거라던 현 시장이 자신의 대권을 위해 이런 파격적인 혜택을 준다고 하니, 한편으로는 참 놀랍네요.
그렇다면 이런 혜택을 받은 민간기업은 어떤 것을 서울시에 토해내야 할까요?
그것은 바로 주거부분 전부를 청년주택으로 채워야합니다.
상업지역으로 상향시켜준 지역은 준공공임대를 80%까지 채우고 나머지는 공공임대로 해야하는 식이죠.
준공공임대란 임대의무기간이 8년이고 연 5%를 넘어선 임대료를 받을 수 없고, 공공임대란 주변시세의 80%이내의 임대주택을 말합니다.
그리고 준주거지역으로 상향시킨 곳은 준공공임대가 90%, 공공임대가 15% 이내로 채워야 한는 것이죠.
서울시의 철저한 '규제장사' 정신을 볼 수 있는 대목입니다.
시범단지는 크게 2군데이며 그중 한곳이 서대문구 중정로역입니다.
이곳은 5호선과 2호선이 교차하는 더블역세권이며 제3종 일반주거지역이던 지역을 준주거지역으로 상향시킬 예정입니다.
나머지 한 곳의 시범단지는 중랑구 봉화산역입니다.
여기는 준주거지역에 인접해있고 제3종 일반주거지역이었던 곳을 준주거지역으로 상향시킨다 하네요.
서울 역세권 2030 청년주택은 박원순 현 서울시장이 자신의 대권가도를 위한 사업으로 급하게 부랴부랴 만든 계획입니다.
신혼부부와 사회초년생같은 젊은 사람들 위주로 하여 그들의 표를 얻어볼까 하는 심정으로 만든 계획이지만, 어쨌든간에 요즘같이 집 구하기가 힘든 것은 사실이니 살펴본 대로 사업이 잘 진행된다면 젊은이들에게 많은 도움이 될 것 같긴 합니다.
한편으로는 정부의 행복주택이나 뉴스테이같은 사업을 서울 곳곳에 공급량을 늘리면 어땠을까하는 생각도 해보지만 그것은 현 시장의 업적으로 내밀 수 없을테니 이렇게 따로 만든 것도 이해가 가는 측면도 있습니다. 그런데 너무 속보여서 민망할 정도네요.
마지막으로 일반적인 서민들은 이런것이 있는지도 모르는 분들이 태반입니다. 정말이지 관심있게 꾸준히 지켜보지 않으면 아는 사람은 그렇게 많지가 않는데요,
수많은 임대주택 사업과 선거후에 수도없이 변경되는 부동산 관련 정책을 자신의 정치적 논리에 따라 업적으로 내세우는 경향때문이겠죠.
이제는 이런 후진적인 모습말고 모든 사업을 한두개로 통합해 홍보를 열심히해서 서민들에게 실질적인 도움이 되기를 바라며 포스팅을 끝마치겠습니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
서울시 2030 준공업지역 종합발전계획 (0) 시도별 인구현황을 알아보아요 (0) 서울 역세권 2030 청년주택을 알아봅시다 (0) 현대차부지 글로벌비즈니스센터 GBC 에 대해 알아보아요 (0) 한강변관리기본
ㅡㅡㅡㅡㅡ
박원순표 '역세권 2030 청년주택'이 위험한 이유
[주장] 용적률 대폭 완화 등 포함... 토지소유자들의 '개발이익 확대'용
2016.04.22
박원순 서울시장이 지난 3월 23일 기자설명회에서 '역세권 2030청년주택' 공급사업에 대해 설명하고 있다. ⓒ 서울시
역세권 2030 청년 주택 공급
서울시는 지난 3월 23일 악화되고 있는 2030 청년 세대의 주거문제를 해결하기 위해 역세권 주변 토지의 용도를 상향하여 청년들이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택 공급을 확대하겠다는 새로운 계획을 발표하였다.
새로운 정책은 교차역세권과 30m 이상 도로 역세권의 용도지역을 주거지역에서 준주거지역이나 상업지역으로 상향하여 청년들에게 공급되는 소형임대주택을 공급하는 것으로 구성되어 있다. 청년들을 위한 임대주택은 주변 시세로 최장 8년간 연 5% 범위에서 임대료가 제한되는 준공공임대주택과 주변 시세의 60~80% 이하로 임대료가 제한되는 공공임대주택으로 구성되어 있다.
전체 주거면적에서 공공임대주택의 건립 비율은 상업지역의 20~25%, 준주거지역의 경우 10~15%로 계획되어 있다. 또한 서울시는 개발 사업을 촉진하기 사업시행자에게 취득세와 재산세를 감면∙면제하고 건설을 위한 대출금 이자에 대하여 2% 범위에서 지원하는 내용을 포함하고 있다. 결국 서울시의 새로운 청년임대주택 정책은 용적률 상향 등을 통하여 토지소유자들에게 돌아가는 개발이익을 확대시켜주고, 확대된 개발이익을 유인 책으로 청년들을 위한 임대주택 공급을 촉진하는 것으로 요약할 수 있다.
개발이익 확대를 통한 임대주택공급
축소
서울시 역세권 2030 청년주택 공급 개요 ⓒ 서울시
서울시가 발표한 역세권 2030 청년주택 정책은 개발이익 확대를 통해 민간의 임대주택 공급을 촉진하겠다는 것으로 사실 새로울 것이 없는 방안이다. 2010년 서울시가 도입한 역세권 시프트정책은 역세권 반경 250m 이내 지역의 용적률을 최대 500%로 상향하고 늘어나는 용적률의 50%를 장기전세주택으로 활용하는 내용으로 구성되어 있다.
역세권 시프트구역은 기브 앤 테이크(Give & Take) 전략에 따라 용도지역을 준주거지역으로 상향하고, 용적률을 최대 500%로 완화하는 인센티브가 적용되고, 완화되는 용적률의 50%를 장기전세주택으로 활용하게 된다. SH공사가 매입하는 장기전세주택은 부속토지가 무상으로 양여되어 표준건축비로 매입하는 것이 특징이다.
서울시의 역세권 시프트계획은 사업대상지의 용도지역 상향과 용적률 완화로 개발이익을 확대하고 확대된 개발이익의 일부를 장기전세주택(임대주택)으로 활용하는 방안으로 구성되어 있다.
축소
서울시 역세권 시프트 공급 개요도 ⓒ 서울시
하지만 서울시가 2010년 발표한 역세권 시프트계획은 6년이 지난 현재 시점에서 보면 그다지 성공적이지 못한 것으로 나타나고 있다. 서울시는 역세권 시프트 계획에 따라 13만2000호의 시프트주택을 공급하겠다는 계획을 발표하였지만 실제 공급물량은 2010년 7271호, 2011년 3429호, 2012년 706호, 2013년 5338호, 2014년 842호, 2015년 1709호에 그치고 있다.
또한 이미 공급되었던 시프트 주택도 대부분 발산, 장지, 강일, 천왕, 우면, 세곡 지구 등 서울시가 공급한 택지지구에서 공급이 이루어진 것으로 나타나고 있다. 서울시가 역세권지역의 용도지역을 상향하여 시프트 주택 공급 확대를 목표로 하였지만 실제로 용적률 상향을 통해 공급된 시프트 주택은 거의 만들어지지 않았다.
결국 서울 도심지역에서 용적률 상향과 같은 개발이익을 확대하여 저렴한 임대주택을 공급하겠다는 서울시의 계획은 일부 재건축∙재개발구역의 용적률 상향에 기여했지만 저소득층을 위한 임대주택공급에는 실효성이 없는 정책으로 귀결되고 있다.
2016년 서울시가 발표한 역세권 2030 청년주택 공급계획은 2010년 발표한 역세권 시프트계획과 놀랍도록 유사하다. 다만 전체 공급 주택을 임대주택으로 규정하고 있는 것과 적용되는 용적률을 500%에서 최소 680% 이하로 대폭 완화하여 개발이익의 범위를 확대한 것이 차이다. 또한 시프트 계획에는 존재하지 않던 세금감면과 건설비용에 대한 지원을 포함하고 있는 것도 다른 특징으로 볼 수 있다. 하지만 이러한 차이에도 불구하고 개발이익을 확대를 통하여 임대주택공급을 확대하겠다는 기본적인 발상에는 아무런 차이가 없는 대동소이한 방안이다.
시장원리에 맡겨진 임대주택공급
개발이익을 확대해 임대주택을 공급하는 계획은 실현 가능한 것처럼 보이지만 현실에서는 그다지 유효하지 않는 방안이다.
우선 용적률 완화를 통하여 확대된 개발이익은 토지소유자와 개발업자에게 귀속되는 경우가 대부분이다. 부동산개발사업에서 개발이익은 분양(임대)수익에서 사업에 투입된 비용을 제외한 금액으로 구성된다. 또한 사업에 투입된 비용은 토지비, 건축비, 부대비용으로 구성되는데 서울시와 같은 대 도시에서는 토지비가 가장 비중을 차지하게 된다.
용도지역 상향과 용적률 상향과 같은 정책은 토지의 잠재적 가치를 상승시켜 토지가격 상승으로 연결된다. 문제는 용도지역 상향과 같은 개발이익 확대에 따른 토지가격은 거의 실시간으로 시장가격에 반영되고 있다는 점이다.
결국 용적률 상향 정책은 실시간으로 토지가격 상승을 가져오게 되고 높은 가격으로 토지를 매입한 개발사업자는 더 높은 분양가와 더 높은 임대료를 책정하여 사업계획을 수립할 수밖에 없게 된다. 개발업자는 높아진 토지가격을 분양가격과 임대료에 반영하여 충분한 사업성이 검증되었을 때 사업에 착수하게 된다.
개발이익을 확대하여 임대주택을 공급하는 방안은 최초 사업을 구상할 시점의 토지가격으로는 사업성이 있는 것처럼 보이지만 사업진행에 따라 상승하는 토지가격을 감당할 수 없는 경우가 대부분이다. 서울시 역세권 2030 청년주택 공급계획은 잠재적 대상지의 토지가격 상승만을 가져올 가능성이 높다.
다음으로 용적률 상향을 통해 청년들을 위한 저렴한 임대주택을 공급하는 계획도 실효성을 확보하기 쉽지 않은 것으로 판단된다. 개발사업에서 임대주택과 분양주택은 경제적인 관점에서는 큰 차이가 없는 방식이다. 다만 분양주택은 주택 완공 시점에 개발사업에 투입된 자금을 회수할 수 있는 반면 임대주택은 임대기간 종료 이후 투입된 자금을 회수하는 점에서 차이가 있다. 또한 임대주택의 경우 임대기간 중에는 임대료를 통하여 사업에 투입된 자금에 대한 이자와 개발사업자의 이윤을 충당하게 된다.
다만 임대주택을 공급하는 사업자는 토지를 확보하여 선분양으로 자금을 회수할 수 없게 되어 사업의 위험이 높아진 것으로 판단하게 된다. 토지가격 상승과 자금회수 기간이 길어지면서 늘어나는 위험은 모두 임대료 상승으로 귀결된다.
서울시는 역세권 2030 청년주택 계획에서 용도지역 상향을 통하여 공급되는 주택을 대부분 준공공임대주택으로 공급하도록 정하고 있다. 준공공임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법'에서 "일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다"로 정의되어 있다. 즉, 준공공임대주택은 8년 이상의 임대의무기간만 적용되는 주택으로 임대료에 대하여 아무런 제한을 두지 않고 있다.
결국 역세권 2030 청년주택은 사업이 진행된다 하여도 저소득층을 위한 임대주택 공급과는 아무런 관련이 없는 고가의 임대주택으로 귀결될 가능성이 높을 뿐이다. 한편 청년주택으로 공급되는 공공임대주택은 전체 주택의 10~25%로 규정되어 그 비율이 낮고, 임대의무기간이 5~10년인 공공임대주택으로 임대의무기간의 1/2이 경과되면 대부분 분양주택으로 시장에 매각될 가능성이 높다.
결국 서울시의 역세권 2030 청년주택 공급계획은 개발이익을 확대하여 임대주택 공급을 확대하겠다는 것으로 이미 실패한 정책을 재탕하고 있는 것에 불과하다. 오히려 서울시의 이러한 정책은 역세권 주변의 토지 가격만 상승시키고 실제 필요한 임대주택 공급은 뒷전으로 밀릴 가능성이 농후하다. 설사 서울시의 희망처럼 사업이 진행된다 하여도 주변 시세와 동일한 임대료가 책정되어 높은 임대료를 감당할 수 있는 고소득 청년세대가 거주하는 주거공간으로 그 기능이 제한될 가능성이 높다.
서울시는 역세권 2030청년주택 사업의 목적을 "사상 최악의 청년 실업률과 경제적 빈곤 속에서 고시원 같은 임시 거주지를 전전하며 도심 속 난민으로 떠돌고 있는 이 시대의 청년들이 안정된 주거공간에서 살 수 있도록 하기 위해서"라고 발표했다. 또한 박원순 시장은 "청년은 우리 세대를 지탱하는 기반이자 우리가 지켜야할 희망인 만큼 청년 주거문제 해결은 우리사회가 당면한 최우선적 과제"라고 사업의 당위성을 설명하였다.
하지만 역세권 2030청년주택 사업은 개발이익을 확대하여 임대주택을 공급하겠다는 시장원리에 기초하고 있어 저소득 청년세대를 위한 저렴 임대주택 공급과는 아무런 관련이 없다. 오히려 토지소유자들과 개발업자들에게 충분한 개발이익을 마련하기 위하여 청년세대의 절박함을 이용하는 탐욕이 숨어 있는 것처럼 비춰지고 있다. 서울시의 역세권 2030 청년주택 정책을 "박원순판 역세권 고밀도 개발"로 규정하고 있는 보수언론의 시각은 정책의 본질을 정확히 파악하고 있는 것이다.
서울시가 최악의 청년 실업률과 경제적 빈곤 속에서 고시원을 떠돌고 있는 이 시대의 청년들의 이 안정된 주거 문제를 진정으로 고민하고 있다면 과거에 실패한 정책을 이름만 바꿔 재탕하는 일은 하지 말아야 한다. 서울시가 진정으로 청년세대를 위한 저렴임대주택 공급을 우리사회가 당면한 최우선과제로 인식하고 있다면 서울시나 SH공사가 보유하고 있는 토지에서 청년세대를 위한 저렴 임대주택을 공급하는 계획에 착수하여야 한다. 서울시나 SH공사가 다른 목적으로 보유하고 있는 토지를 임대주택용지로 전용하는 방안을 강구하는 것이 필요하다.
또한 임대주택을 공급할 가용 토지가 없다면 중장기적으로 임대주택을 공급할 수 있는 토지 재고를 확보하는 방안을 강구하여야 한다. 개발이익에 기대어 임대주택을 공급하겠다는 정책은 토지소유자들과 개발업자들의 이해를 대변하고 있을 뿐이다. 가난한 청년들의 곤궁한 삶을 개발업자들의 탐욕을 채우는 도구로 사용하는 것은 하지 말아야 한다.