2016-11-15
신인수 군인공제회 부이사장(건설부문 최고투자책임자)
군인공제회는 체질 개선 중이다. 과거 부동산 호황기에 투자한 부동산 프로젝트의 추진이 지연되면서 자산운용에 부담이 오자 대대적인 정상화 작업에 나서고 있다. 투자 위험도가 높은 대규모 직접투자는 지양하고 있고, 소규모 간접투자 방식으로 투자전략도 바꿨다. 이는 지난 2015년 공제회의 조직을 건설부문과 금융부문으로 구분하면서부터 본격화되고 있다. 신인수 공제회 부이사장은 공제회의 첫 건설부문 최고투자책임자(CIO)다.
신 CIO는 “장기간 무수익으로 묶여 있는 자산을 수익자산으로 전환해 다시 투자하고 수익을 내는 선순환 구조를 만들어야 한다”면서 “대규모 직접투자보다는 간접투자 방식의 정착을 통해 안정적이고 지속적으로 수익을 창출할 것”이라고 말했다.
Q. 사업장 정상화 작업은 어느 정도 완료됐나
2014년말 기준으로 정상화할 사업장이 22건 있었다. 금액으로는 2조8400억원이다. 과거 부동산 호황기에 투자한 사업들인데 2008년 금융위기와 부동산 경기 침체 등으로 사업이 지연된 곳이다. 대규모 자금이 묶어 있으면서 공제회 수익 창출에 문제가 됐던 것이 사실이다. 묶인 자금을 회수해 새로 투자하고 수익을 얻는 작업에 차질이 생긴 것이다. 그동안 정상화 작업을 진행해 현재는 정상화 대상 사업장이 6건만 남았다. 금액도 1조5300억원으로 줄었다.
앞으로 경산중산 시가지 조성사업 등 2건은 정상화를 추진하고 성남신흥동산업 등 2건은 매각할 예정이다. 평택 가재 아파트 개발사업 2건은 인허가 작업을 추진하고 있다.
지난해 초 건설부문 CIO로 왔을 때 내년까지 2개만 남기고 모두 정상화한다는 계획을 세웠다. 앞으로도 시장 등의 여건을 고려해서 정상화 작업을 진행할 예정이다.
Q. 공제회의 투자 전략이 바뀐 것 같다
과거와 같은 대규모 직접투자는 하고 있지 않다. 특히 직접 개발 사업은 전혀 안한다. 소규모 분산투자 전략으로 리스크를 낮추고 있다. 펀드나 리츠 등 간접투자에 집중하고 있다. PF(프로젝트파이낸싱)에 직접투자하는 경우도 인허가가 완료된 안정적인 사업장을 대상으로 소규모ㆍ공동투자로만 참여하고 있다. 최근 진행한 신규 투자 대부분이 500억원 이하로 구성돼 있다. 부동산 투자는 주식이나 채권에 비해 유동성이 떨어지기 때문에 집중투자보다는 분산투자로 포트폴리오를 다양화할 필요가 있다. 그래야 부동산 경기가 급격하게 변하더라도 손실을 줄일 수 있다. 사업 관리 측면에서도 대규모 직접투자보다는 소규모 간접투자가 유리하다.
Q. 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리는데 어떻게 보나
최근 부동산 시장이 과열되고 있는 것은 사실이다. 저금리 기조가 유지되면서 시중의 유동자금이 신규주택 시장으로 몰리고 있다. 지난해와 올해 100만가구가 공급돼 내년도 2018년 입주물양이 많아져 시장에 부담이 될 수 있는 상황이다. 이 때문에 전문가들 사이에서도 내년과 2018년 입주 물량이 증가해 가격이 폭락할 것이라는 전망과 시장에서 소화가 가능하다는 의견이 엇갈리고 있다.
다만 높은 전세가율로 인한 아파트 구매 수요는 증가하고 있고, 저금리도 계속될 가능성이 있기 때문에 수도권과 세종시 등 수요가 많은 지역은 가격 조정을 덜 받을 것으로 생각된다. 물론 연말 미국의 금리인상과 정부의 부동산 정책에 따라 시장의 변화도 예상되는 만큼 이에 따른 전략적 대응이 필요하다.
Q. 투자가 대부분이 부동산인데 SOC 분야 투자 계획은?
공제회가 회원 주택 보급 사업으로 출발했기 때문에 사회간접자본(SOC) 투자가 거의 없었다. 과거 인천 문학산 터널 등에 일부 지분투자를 한 적도 있지만 기대이익 발생으로 모두 처분했다. 하지만 장기적으로 안정적인 수익을 내는 SOC 분야에 대한 관심은 많다. 자산 관리 차원에서도 SOC 분야의 역할이 필요하다. 최근 부동산 경기 호황을 보이면서 투자 자산의 회수 기간이 빨라지고 있다. 이 때문에 장기적으로 길게 끌고 갈 수 있는 분야의 투자도 있어야 한다. 다만 공회회의 목표수익률과 시장에서 형성되고 있는 SOC 투자 수익률 사이의 차이가 있어 참여가 쉽지는 않다. 내년도 공제회 목표수익률은 5.3%로 올해 목표수익률 4.8%보다 높일 예정이다. 이를 충족하려면 4%후반에서 5%대의 수익률이 있는 SOC 사업만 투자가 가능한데 그런 사업을 찾기가 어렵다.
Q. 저금리로 수익을 내기 어려워지고 있다. 대비책은?
저금리가 장기화되면서 부동산 수익률도 하락하는 추세다. 대외적 어려움으로 수익성을 높이기 쉽지 않은 환경임은 분명하다. 운용수익과 매각차익을 올릴 수 있는 우량 실물부동산을 적극적으로 발굴하는 수밖에 없다. 일단 주거용 부동산보다 오피스를 좀 더 안정적인 수익처로 보고 있다. 최근 오피스도 공실이 많아지고는 있지만 장기적으로는 빌딩 분야가 수익을 얻기 유리하다고 판단한다. 최근에 서울 종로 도렴동 오피스빌딩에 180억원을 투자해 배당금 60억원과 매각차익으로 100억2000만원의 수익을 올리기도 했다. 저금리로 담보대출 금리가 내려가면서 리파이내싱(자금재조달)을 통한 운영원가 절감도 적극 추진할 예정이다. 대출이자가 줄어들면 지분투자에 대한 운용수익률은 올라간다.
Q. 내년도 투자계획은?
올해 총 14건, 4990억원의 신규투자를 진행했다. 지난해보다 3배 이상 투자가 많았다. 내년에는 올해보다는 신규투자 목표를 다소 줄였지만 시장 여건에 따라 추가 자금을 배정받아 투자에 나설 수 있다. 우선적으로 우량 오피스 자산 등을 관심있게 보고 있다. 지방자치단체 등이 공동 투자해 안정성이 보장되는 산업단지 조성사업과 정부의 물류산업 정책에 따른 물류단지 조성사업 등도 주요 투자 대상이 될 것이다.
공공임대나 기업형 임대주택(뉴스테이) 등 임대사업도 투자가 가능한 시장이라고 생각한다. 아파트 분양으로 인한 수익과 임대 수익이 더해지면 장기적으로 수익구조가 안정화될 것이라고 생각한다.
Q. 앞으로 계획이 있다면
내년 12월이면 임기가 만료된다. 그동안 공제회 자산운용에 부담을 줬던 집중관리사업장들이 가시적인 성과를 낼 수 있도록 최선을 다할 것이다. 안정적이고 지속적인 수익을 낼 수 있도록 간접투자 방식의 투자 전략이 정착될 수 있도록 할 예정이다. 또 공제회의 주요 업무인 회원 주택 공급도 지속할 방침이다. 지난해부터 올해 9월까지 4개 지역에 4133세대를 분양해 무주택회원에게 내 집 마련의 기회를 제공했다. 앞으로도 수도권 등 우수한 지역의 공공택지를 매입해 회원주택 공급을 지속적으로 추진해 나갈 예정이다.
신인수 군인공제회 부이사장은
고려대학교 토목공학과를 졸업하고 두산건설 토목본부 SOC사업 부장을 거쳐 남광토건 토목본부 본부장으로 활동했다. 2012년 대구동부순환도로 대표이사에 취임했고, 2013년에는 코스화인 대표이사를 맡았다. 건설분야 전문성을 인정받아 2015년부터 군인공제회의 첫번째 건설부문 CIO를 맡아 3조636억원에 달하는 자산을 관리하고 있다.
권해석기자 haeseok@
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