정부주택담보대출 문턱높아져.소득7천만원넘는가구내년부터보금자리론금지. 적용가능주택값 9억서6억이하로 낮춰 디딤돌도5억으로.서민·실수요층집중.

 

2016.12.08

 

연 2%대의 낮은 고정금리를 무기로 인기 몰이를 해온 디딤돌대출과 보금자리대출 등 정책모기지 상품의 대출 문턱이 내년부터 높아진다. 디딤돌대출을 받을 수 있는 주택 가격은 현재 6억원에서 5억원 이하로, 보금자리론은 9억원에서 6억원 이하로 각각 하향 조정된다. 보금자리론 대출자격을 제한하는 것은 정부 돈이 들어가는 정책모기지 지원 대상을 서민·중산층 등 실수요층에 집중하기 위해서다. 대출자격 조건을 강화하면서도 정책모기지 공급량을 올해 41조원에서 내년 44조원으로 키운 것은 이 때문이다. 8일 금융위원회, 기획재정부, 국토교통부 등은 제4차 경제현안점검회의를 열고 이 같은 내용을 담은 `정책모기지 개편 방안`을 발표했다. 정책모기지 개편 방안의 핵심은 실수요자들에게 가장 큰 인기를 끌고 있는 보금자리론 대출자격 요건 강화다. 내년부터 보금자리론을 이용할 수 있는 주택가격 기준은 9억원에서 6억원으로 낮아진다. 6억원으로 대출 가능 주택가격을 낮춘 것과 관련해 금융위는 "서울 아파트 평균 매매 가격이 5억6000만원이라는 점을 반영한 것"이라고 설명했다. 대출자가 빌릴 수 있는 대출 한도도 5억원에서 3억원으로 확 떨어뜨렸다.

 

또 기존에는 소득 제한 없이 보금자리론을 이용할 수 있었지만 내년부터는 연소득 7000만원(부부 합산) 이하인 사람만 보금자리론 대출을 신청할 수 있다. 그동안 보금자리론을 서민·취약 계층이 아닌 상대적으로 여유 있는 계층이 더 많이 이용해왔다는 문제점을 해소하기 위해서다. 정부는 내년 보금자리론 공급 규모를 올해와 같은 15조원으로 잡아 6억원 이하 주택 수요자의 내 집 마련은 예년보다 수월해질 것으로 보인다. 다만 11·3대책과 11·24대책 여파로 주택시장 관망세가 짙어진 상황에서 보금자리론에서 제외된 6억~9억원 구간 주택의 매수세가 위축될 것으로 부동산 전문가들은 보고 있다.

 

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "6억~9억원 주택은 중산층 실수요자가 선호하는 전용면적 84㎡ 이하 주택들이라 금리인상기 정책모기지 공급 축소로 시장이 위축될 것"이라고 분석했다. 특히 보금자리론의 새로운 주택가격 기준이 된 6억원 이하(전용면적 84㎡ 이하 기준)는 취득세율 상승 구간과 정확히 일치한다. 6억원 이하 주택에는 취득세율이 1.1%가 부과되지만 6억원 초과부터 취득세가 2.2%로 뛰어오른다. 정책모기지의 저금리 혜택과 1.1% 취득세 혜택이 동시에 사라지는 6억원 초반대 아파트를 중심으로 매수세가 한동안 위축될 수밖에 없다는 진단이다.

 

부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 주택 구매는 7000만원 이하) 무주택 가구주만 이용할 수 있는 디딤돌대출 주택가격 기준도 6억원에서 5억원으로 낮아진다. 다만 생애 최초 주택 구매자, 신혼부부 등 서민 실수요자를 지원하기 위한 상품이라는 점을 고려해 소득 기준과 대출 한도 2억원은 그대로 유지한다. 내년 디딤돌대출 공급 규모는 올해 공급 예상치(9조1000억원)보다 줄어든 7조6000억원이다. 국토교통부는 "디딤돌대출 지원 주택 가격이 6억원에서 5억원으로 하향되더라도 해당 구간이 1~2%에 불과해 영향이 미미하다"며 "내년 주택 관련 대출 수요가 약 16% 줄어들 것으로 예측돼 정책모기지 자금은 부족하지 않을 것으로 본다"고 내다봤다.

 

적격대출 요건은 그대로 유지하되 고정금리 상품을 늘리기로 했다. 적격대출은 9억원 이하 주택, 대출 한도 5억원 등 조건이 기존 보금자리론과 거의 동일하지만 금리가 보금자리론보다 상대적으로 높다. 보금자리론과 디딤돌대출 등 정책모기지는 최장 30년 대출기간 동안 같은 금리가 유지되는 순수고정금리 방식을 택하면서도 정부 재원을 바탕으로 연 2% 중후반의 저렴한 금리를 제공해 연 3% 중반인 시중은행 주택담보대출보다 더 큰 인기를 누려왔다. 정부는 또 신규 분양아파트 입주자를 대상으로 잔금대출 전용 보금자리론을 내년 초에 출시하기로 했다.

 

■

 

▷ 보금자리론 : 주택금융공사가 10~30년간 대출 원리금을 나누어 갚도록 설계한 장기주택담보대출 상품. 적격대출은 자격 대상이나 주택에 제한이 없지만, 보금자리론은 무주택자 등 서민들이 소형주택을 살 때만 받을 수 있으며 고정금리 및 원리금 분할상환 방식으로 대출이 이루어진다.

 

---------------------------\\

[정책모기지론 문턱 높아진다] 2%대 보금자리론 투기 수요 차단...소득상위 20% 혜택 없애

<2016.12.9, 서울경제>

은행 대출 죄자 소득제한 없는 보금자리론 활용 급증
중산층 맞춤형 정책 취지 살리려 자격요건 대폭 강화
적격대출 3조↑ 21조...가계 이자 부담 증가 최소화
 

보금자리론 개편 주요 내용

금융 당국이 최근 가계대출을 조인 뒤 정책모기지론 ‘쏠림 현상’이 나타나고 있다. 실제로 올해 은행권에서 전년 대비 늘어난 주택담보대출 규모는 52조2,000억원. 이 중 집단대출을 제외한 주담대는 32조6,000억원이며 이의 절반에 가까운 14조9,000억원이 주택금융공사의 정책모기지론이다. 이는 지난해 한 해 늘어난 주택금융공사 모기지론(3조6,000억원, 안심전환대출 제외)과 비교하면 네 배 이상 큰 규모다.

이렇다 보니 늘어난 가계 빚에서 주금공 모기지론이 차지하는 비중도 전년 대비 여섯 배 가까이 증가했다. 지난해 은행 주담대 증가액에서 주금공 모기지론 증가액이 차지하는 비중은 5.6%에 불과했다. 올해는 28.5%에 달한다. 쉽게 말해 올해 은행에서 주택을 담보로 빚을 낸 이들 셋 중 하나는 정책모기지론을 이용한 셈이 된다.

특히 보금자리론으로의 쏠림 현상이 심했다. 당초 당국이 올해 공급할 예정이었던 보금자리론 규모는 10조원이었다. 하지만 보금자리론 실적은 이미 올 9월 말 기준 11조4,000억원에 달했고 연말까지 15조원을 넘어설 것으로 보인다. 주금공이 10월 부랴부랴 보금자리론 요건을 주택 가격 3억원, 연소득 6,000만원 이하, 대출 규모 한도 1억원으로 한시적으로 대폭 강화했던 것도 이 때문이다.

금융 당국은 소득제한이 없는데다 주택 가격은 9억원, 대출 한도는 5억원에 달하는 보금자리론이 고소득층의 투기 수단으로 활용되고 있는 것으로 판단했다. 도규상 금융위원회 금융정책국장은 “상대적으로 은행권 접근이 용이한 고소득층 및 투기적 목적의 정책모기지 수요를 적절히 통제할 필요가 있다”며 보금자리론의 요건 강화 배경을 밝혔다. 실제로 주택 가격 9억원은 소득세법상 고가 주택 기준에 해당한다. 또 현행 기준으로 3년 동안 2주택 보유가 가능해 시세차익을 목적으로 저금리의 보금자리론 대출을 통한 투기가 가능하다.
 

당국은 소득 요건을 부부합산 연 7,000만원으로 제한할 경우 1주택을 소유한 가구 중 소득 상위 20%는 보금자리론의 혜택을 받지 못할 것으로 추산했다. 이를 통해 1차적으로 투기 수요를 차단하겠다는 것. 주택 가격 기준도 6억원으로 줄였다. 보금자리론 요건 강화로 서민에게 피해를 주지 않고 되레 ‘중산층’ 맞춤형 정책모기지론이라는 본래 성격을 명확히 했다는 게 금융위의 설명이다. 도 국장은 “소득 하위 80%의 가구는 여전히 보금자리론을 이용할 수 있고 6억원 이하 주택이 서울 전체 주택의 55%에 달하는 만큼 중산층 실수요자에게 피해가 가지 않는다”고 말했다. 하지만 이번 조치로 그동안 보금자리론을 이용할 수 있었던 연소득 7,000만원 초과 실수요층의 피해는 불가피할 것으로 예상된다.

금융 당국은 또 일시적 2주택자의 경우에도 투기적 대출 수요를 차단하기 위해 처분기한인 3년 동안 최대 0.4%포인트의 가산금리를 부과할 예정이다. 내년부터 분양되는 아파트의 잔금대출에 여신심사 선진화 가이드라인을 적용하는 것에 대비해 내년부터 2년 동안 한시적으로 입주자 전용 보금자리론도 새로 도입된다.

금융위는 적격대출을 올해보다 3조원 늘린 21조원을 공급할 예정이다. 적격대출은 주금공의 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 은행권의 리스크를 줄이고 대출금리를 낮춰주되 당국이 고정금리·분할상환을 유도할 수 있도록 설계된 정책모기지론이다. 보금자리론 금리(12월 현재 2.50~2.5%)보다 1%포인트가량 높지만 시중은행 일반 주담대보다 0.2%포인트가량 낮다.

당국은 또 적격대출 공급을 늘려 현재 50%에 달하는 금리조정형(5년마다 금리 조정) 모기지론 비중을 매년 15%포인트 줄일 계획이다. 이를 통해 ‘트럼플레이션’에 따른 금리 상승이 가계부채에 줄 수 있는 충격을 최소화할 방침이다.

/김상훈·조민규기자 ksh25th@sedaily.com