새해 바뀌는 부동산제도. - 잔금대출 규제 시행되고, 초과이익환수제 유예 끝나고

]'모르면 손해'..

기사승인 2016.12.13

 

2016년 부동산시장은 온탕과 냉탕을 오갔다.

올해 초 서울 강남 재건축단지에서 시작된 분양열풍은 수도권 전역으로 확산된데 이어, 기존 아파트 가격까지 끌어올렸다.

이에 정부는 지난 2월 대출 원금을 처음부터 나눠 갚는 여신심사 가이드라인을 발표하고, 7월부터는 분양가 9억원이 넘는 아파트에 대해 중도금 집단대출을 제한하는 등 부동산시장으로 향하는 돈줄을 옥죄는데 주력했다.

그럼에도 한 번 달아오른 부동산시장의 열기는 쉽지 가라앉지 않았다. 하지만 분양권 전매제한 기간을 연장하고 청약규제를 강화하는 내용의 11·3대책이 나오면서 분위기가 반전됐다. 부동산114에 따르면 서울 아파트값은 최근 2년 만에 하락 전환돼 2주 연속 뒷걸음질쳤다.

내년 전망도 밝지만은 않다. 올해에 이어 돈줄 죄기는 계속되고, 재건축시장의 최대 악재가 될 초과이익환수제 유예는 끝이 난다. 그나마 소형주택 전세보증금에 대한 비과세와 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 비과세는 2018년까지 2년 연장된다.

◇아파트 잔금대출에도 소득증빙 강화 = 전국은행연합회는 13일 관계기관 및 은행권 협의 등을 거쳐 ‘여신심사 선진화를 위한 가이드라인’ 개정안을 여신전문위원회가 의결했다고 발표했다.

이에 따라 2017년 1월 1일부터 입주자를 모집한 아파트에 대해 잔금대출에도 △소득증빙자료 제출 △비거치식 분할상환 △변동금리 선택 시 스트레스 총부채상환비율(DTI) 평가 △표준·실질 총부채원리금상환비율(DST) 산출 및 자율적 활용 등이 적용된다.

소득증빙을 위해서는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 다만 소득증빙자료 제출이 곤란한 때에 한해 공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등으로 추정한 소득자료나 카드사용액, 매출액·임대소득 등으로 추정한 소득자료를 제출할 수 있다.

또 원금과 이자를 함께 갚아나가는 비거치식 분할상환을 원칙으로 하되, 예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식도 가능하다.

◇재건축 초과이익환수제 유예 종료 = 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 통상 주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 환수하는 제도다. 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 분담금으로 내야 한다.

지난 2006년 투기 억제를 위해 도입돼 2012년까지 부과됐다. 그러다 2013년 부동산시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 시행 시기가 내년 말로 유예된 상태다.

재건축초과이익환수제 적용을 피하기 위해서는 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청해야 한다.

이에 따라 최근에는 신탁방식 재건축이 새롭게 뜨고 있다. 일반 재건축과는 달리 조합설립을 하지 않고 신탁사가 시행사 지위를 확보해 사업비 조달과 시공, 임대·분양을 모두 맡는 방식이다. 재건축 절차가 간소화돼 종전보다 1~3년 정도 사업기간이 단축될 전망이다.

지난달 서울 대단지 아파트로는 처음으로 여의도 시범아파트가 한국자산신탁을 예비 신탁사로 선정하고, 신탁방식 재건축 사업을 본격화했다. 또 여의도 공작아파트도 내년 1월 7일 예비신탁사(KB부동산신탁 단독 입찰)를 최종 선정할 계획이다.

◇전세보증금·주택임대소득 비과세는 2년 연장 = 소형주택 전세보증금에 대한 비과세가 오는 2018년까지 연장된다. 국회는 지난 2일 올해 말로 종료될 예정이었던 소형주택 관련 특례를 2년 더 연장하는 내용의 ‘소득세법’ 개정안을 통과시켰다.

현재 3주택 이상 보유자의 전세보증금 합계 금액이 3억원을 넘으면 간주임대료를 산출해 이에 따른 임대소득세를 부과하고 있다. 이때 전용면적 85㎡, 기준시가 3억원 이하는 주택 수에서 빼주는 소형주택 특례가 적용된다.

조세소위는 다만 이 같은 특례를 2년 더 연장하되, 소형주택 기준을 전용 85㎡에서 60㎡로 줄이기로 했다.

연 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 비과세 역시 2018년까지 2년간 연장하는 것으로 여야가 합의했다. 당초 야당에서는 임대소득 과세를 강하게 밀어붙였으나 임대소득을 부과할 경우 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다는 일부 지적을 수용한 것으로 보인다.

박선옥 기자 parkso1979@businessplus.kr

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