[정유석의 물류부동산]
2016년 11월 04일
[정유석의 물류부동산] 2016년 상반기 물류 부동산 시장 현황과 전망(上) 이커머스, 물류 부동산을 움직이는 ‘큰손’
by 정유석
2016년 10월 06일
인터넷과 모바일을 통해 클릭 한 번으로 물건을 구매할 수 있는 시대다. 이는 기존 오프라인 유통업체들의 온라인 시장 진출뿐만 아니라 신규 ‘이커머스(e-commerce)’ 업체의 성장을 촉진함으로써 전체 물류·유통 시장의 파이를 키우는 큰 계기가 되었다. 온라인-오프라인-모바일의 경계를 허물고 여러 유통 채널을 결합 또는 확장 적용하는 ‘옴니채널 소비’로 인해 더 나은 서비스를 제공하기위한 물류·유통 업체들의 경쟁도 치열해지고 있다. 그 중에서도 국내에서 가장 화두가 되는 것은 당일배송 서비스를 둘러싼 배송경쟁이다. 이미 상당수의 기업들이 당일배송을 위해서, 수도권 인근 지역 물류센터들을 매입하고 있는 움직임을 포착할 수 있다.
글. 정유석
디오로지텍 대표
쇼핑의 트렌드가 바뀌고 있다
현재 국내 쇼핑 시장은 2015년 말 기준 소매 판매 기준 약 252조 370억 원으로 집계되었다. 이 중 온라인 쇼핑 시장은 48조 620억 원이며, 이는 2010년부터 매년 꾸준히 평균 10% 이상의 성장률을 보이고 있다. 반면에 백화점, 대형마트 등 오프라인 유통업체의 성장률은 2011년부터 하락하고 있다. 전체 시장에서 온라인 시장의 비중은 해가 갈수록 점차 높아지고 있으며, 그 중요성 또한 커지고 있다.
온라인 쇼핑시장만 분리하여 살펴보면, 전체 온라인 쇼핑시장은 거래액 규모 2013년 이래 38조 5000억 원에서 지속적인 성장세를 보이고 있으며, 2016년에는 50조 원을 돌파할 것으로 전망된다.
이 중 모바일 쇼핑 거래액은 2016년 30조 원을 돌파하여 2015년 대비 50% 이상 성장할 것으로 예상된다. 또한 모바일 쇼핑 비중이 PC 인터넷 쇼핑을 추월하면서 모바일 쇼핑 시장이 온라인 쇼핑시장의 중심이 될 것으로 보인다.
이러한 시장추세는 ICT(Information and Communications Technologies)의 발전에서 기인한다. 기존 오프라인 유통 방식에서 온라인, 모바일 등으로 판매 채널이 확장되는 패러다임의 변화가 일어났기 때문이다.
판매채널이 다양해짐으로써, 소비자는 개인의 니즈에 따라 판매 채널을 선택할 수 있게 되었을 뿐만 아니라 더 나아가 여러 채널을 혼합적으로 사용하는 ‘옴니채널 소비’가 등장하게 되었다. 유통업체는 단순한 채널 수 증대가 아닌 유기적으로 통합된 채널을 효과적으로 운영하는 법을 연구함으로써 소비와 생산의 질적 발전을 이뤄내고 있다.
멀티채널을 넘어 옴니채널의 시대로
이러한 트렌드로 인해, 소셜 커머스 업체부터 신생 스타트업까지 온라인을 활용한 사업체가 증가하고 있다. 많은 업체들은 고객을 유인하기 위해 유통업체 외 로컬 사업자와 제휴하면서 온라인 쇼핑시장 구도는 더욱 복잡해지고 경쟁은 치열해지고 있다.
온라인 업체의 경우, 오프라인 서비스 업체와 제휴하여 역량을 확보하고 오프라인 매장의 한계를 보완하는 전략을 세우고 있다. ‘네이버’의 경우, ‘네이버 샵 윈도우 서비스’를 실시하여, 패션, 리빙, 식품 등 온라인에서 접하기 어려운 전국 각지의 다양한 상점 정보를 제공하는 쇼핑 플랫폼을 개설하였다. 한편, ‘인터파크’는 토이 마니아층의 접점을 찾기 위해 코엑스몰에 장난감 오프라인 매장인 ‘아이 토이즈’를 개장하여 오프라인 채널 확보에 관심을 보이고 있다.
특히, 소셜 커머스 업체는 맛집, 카페, 티켓 등 기존 오프라인으로만 가능했던 구매 품목들까지 모바일로 확장하고 쿠폰 등 가상 화폐를 이용하는 전략을 보였다. 이로써 고객들은 모바일 쿠폰을 더욱 효율적으로 사용할 수 있게 되었으며, 잠재 고객을 실현 고객으로 이끌어 낼 수 있는 효과적 마케팅 방법이 되었다. ‘얍컴퍼니(Yap)’는 고객의 위치를 기반으로 인근 매장과 제휴하여, 매장의 정보와 혜택을 확인하고 구매를 유도하는 방식의 모바일 플랫폼을 서비스 중이다.
반면에 오프라인 기업은 온라인 채널 증설과 더불어, 고객이 온라인 및 오프라인 매장에서 상품을 탐색하고 편리하게 구매할 수 있는 다양한 기능을 제공하는 전략과 온-오프라인 매장을 연계하여 일관성이 있는 구매경험을 제공하는 전략으로 변화된 유통 환경에 대응하는 모습을 보인다.
‘홈플러스’는 지하철 스크린 도어 사진에 바코드와 QR코드를 담아 소비자들이 스마트폰을 통해 제품 정보를 조회/구매할 수 있는 가상 스토어 서비스를 제공하며, ‘롯데 스마트픽’은 결제는 온라인에서 미리 한 뒤, 매장에 직접 가서 사이즈나 컬러를 고른 후 물건을 픽업하는 것이 가능한 서비스를 선보였다.
특히, 온라인 쇼핑 시장 성장으로 위기감을 느낀 백화점 및 대형마트 등 전통적인 대형유통 업체들은 온라인 쇼핑몰의 개설 및 간편 결제 애플리케이션 출시 등 인터넷과 모바일 채널로의 진입을 강화하는 전략을 찾고 있다.
‘롯데 백화점’의 경우 ‘롯데닷컴’, ‘엘롯데’ 등 계열사의 인터넷 쇼핑 채널을 확장하였으며, 모바일 간편 결제 시스템 ‘L페이’를 출시하였다. ‘신세계 백화점’과 ‘현대 백화점’도 각 그룹의 온라인 전용 쇼핑 채널을 강화하고, ‘SSG페이’(신세계) 및 ‘H월렛’(현대)이라는 간편 결제 시스템을 선보였다.
이커머스, 국내 물류 인프라 시장을 넓히다
온라인 쇼핑 시장의 발전은 고스란히 물류 시장의 확대와 연계되었다. 현재 물류센터는 유통 혁신을 꾀하는 사업체들에 힘입어 단순한 창고 시설의 의미를 뛰어넘어 ‘유통망의 일부’로 여겨지고 있다. 이전에는 자가 사용 목적의 물류센터가 대부분이었지만, 최근에는 투자 및 임대가 활성화되고 쇼핑 트렌드가 변화하면서 점점 대규모 및 첨단 물류센터 쪽으로 투자자 및 유통업체들의 관심이 몰리고 있다.
소셜 커머스 업체의 적극적인 마케팅 전략도 물류센터에 대한 수요를 견인하는 또 다른 중요 요인인 것으로 파악된다. 소셜 커머스 업체들은 로켓배송, 수도권 당일배송 등의 배송서비스를 통해 시장선점에 주력하고 있다. 이에 따라 산재된 기존의 물류창고를 고속도로 IC 근처의 대형 물류센터로 통합하려는 수요가 증가하고 있으며, 온라인 전용 물류센터를 추가적으로 건설하려는 수요도 많은 것으로 조사됐다.
이 같은 물류 자산의 위상 변화와 오피스 시장의 포화, 리테일 시장의 공급 부족 등 복합적인 요인으로 인해 물류 인프라 시장이 최근 가장 주목 받는 투자 분야로 떠오르게 되었다.
전통 유통/택배업체의 인프라 확장, 온라인 전용 물류센터
백화점의 매출감소 원인은 경기침체, 소비패턴의 변화, 해외 직구, 시장포화, 단독가구의 증가 등으로 파악된다. 이에 백화점 업계는 식품관의 프리미엄화 및 브랜드 확장 등의 노력을 기울이고 있다. 특히, 온라인과 오프라인 스토어를 통합하여 사용할 수 있는 옴니채널 시스템 강화와 당일배송 서비스를 핵심으로 하고 있다.
‘신세계’는 백화점과 계열사 ‘이마트’를 온라인 채널 ‘SSG닷컴’로 통합했으며, 800억 원을 투자한 연면적 1만 4605㎡ 규모의 온라인 전용 물류센터 ‘보정 물류센터’와 그의 2.5배 규모인 ‘김포 물류센터’를 운영 중이다. ‘신세계’는 2020년까지 서울 및 수도권 지역에 온라인 전용 물류센터를 6개까지 확대하는 방안을 추진하고 있다.
‘롯데’ 역시 2016년 6월 서울 장지동의 서울복합물류단지에 ‘롯데프레시 송파센터’를 오픈해 강남, 노원, 장안, 용인, 인천에 이어 여섯 번째 온라인 전용 물류배송 센터를 확보하게 되었다. 또한 970억 원 규모의 ‘김포 롯데마트몰 전용센터’를 함께 운영 중이며, 2018년까지 수도권 동북부에 온라인 전용 물류센터 2곳을 추가 구축할 예정이다.
‘GS’도 ‘이천 물류센터’를 통합 운영하다가 온라인 쇼핑 시장이 커지자 2014년 업계 최초로 온라인을 전문으로 하는 7458㎡규모의 ‘군포 물류센터’를 오픈하여 전문적으로 운영 중이다.
전문 택배업체들도 이러한 유통업체들의 변화에 대응 하기위해 여러 물류시설을 구축하여 지원 및 수익창출에 나서고 있다.
‘CJ대한통운’은 2018년까지 3819억 원을 투자해 경기도 광주 초월물류단지에 30만㎡로 아시아 최대 규모의 택배 메가 허브 터미널’을 구축할 계획을 세우고 있다. 또한 경기도와 협력하여 군포복합물류센터에 중소기업을 위한 ‘공공물류유통센터’를 설치하는 계획을 세웠다.
공공물류유통센터는 경기지역 중소기업들이 입주해 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 이용할 수 있는 물류 인프라 시설이다. 입주 기업은 단순 물류보관센터 등으로 활용하거나, 물류 전문업체 위탁 등을 통해 물품보관, 재고정리, 제품 출하 등의 서비스를 이용할 수 있게 된다.
‘한진’ 및 ‘현대택배’는 서울 장지동 터미널에 공동투자 개발로 2015년 서울내 유일 물류단지인 ‘서울동남권 물류센터’를 오픈하여, 서울권 당일배송 서비스 및 영업력을 강화했다. 현 물류단지의 임대율은 70%를 넘어선 것으로 알려졌으며, 티몬 등 입주업체의 배송지원을 하고 있다.
조금 다른 방식으로 접근하는 업체도 있다. 이미 전국에 8개의 물류센터를 보유하고 있는 ‘홈플러스’는 이러한 트렌드에도 불구하고 신규 물류센터를 증축하거나 매입한다는 소식은 들려오지 않고 있다. 최근 인수와 매각을 비롯하여 재정난을 겪고 있는 ‘홈플러스’는 각 매장을 ‘물류센터화’ 하여 인터넷으로 주문을 받고 가장 근거리에 있는 매장에서 상품을 배송하는 방식인 기본적인 서비스 전략을 취하고 있다.
‘이랜드’는 천안 풍세산업단지에 연면적 19만 3210㎡ 규모의 ‘패션물류센터’를 건립하여 기존의 부평, 남안성, 입장, 직산, 일죽 등지에 중소 물류센터를 통합하였다. 의류에 경우, 당일배송과는 조금 관련이 적은 품목이지만, 베트남, 인도 등 현지 생산공장과 중국 상해 물류센터에서 이어지는 체인을 위한 전략적인 선택이라 평해진다.
또 하나의 유망 인프라, 복합쇼핑몰
또한 국내 대형 유통사들은 성장이 정체된 유통시장에서 복합 형태의 쇼핑몰을 향후 성장동력으로 판단하고, 투자를 집중하고 있다. 복합쇼핑몰은 쇼핑시설 이외에도 엔터테인먼트 요소가 결합된 쇼핑몰의 형태로, 롯데와 신세계 백화점은 지방의 주요 거점에 복합쇼핑몰 설립을 계획하고 있다.
2015년 리테일 자산 투자규모는 약 1조 5000억 원이며, 한 해 동안 주요한 6건의 리테일 부동산이 거래되었다. ‘국민연금’은 2015년 위탁운용사 2곳과 각각 700억 원의 자금으로 리테일 자산에 투자하여, 임대수익을 포함한 Value-Added 전략(기존의 건물을 매입한 뒤 리모델링 등을 통해 건물의 가치를 높이는 방법)을 사용하여 수익을 올리고 있다. 하지만 기관 투자자가 투자 가능한 리테일 자산이 제한적인 가운데, 기존 오피스빌딩의 저층부를 리테일로 변경하여, 자산가치를 제고하는 사례들도 늘어나고 있다.
이커머스, 온라인에서 오프라인으로
온라인 쇼핑시장에 오프라인 유통업체들이 참여하게 되면서 이커머스 업체들은 예전과 같이 유리한 고지에 있을 수 없게 되었다. 오히려 오프라인 점포가 없다는 점이 경쟁관계에서 약점으로 작용할 수도 있었다. 유통 인프라와 배송 서비스 확장에 주력하면 되기 때문에 이커머스 업체들은 전략을 세우기가 한결 수월한 편이었지만, 대신 오프라인 유통업체와는 달리 거점으로 활용될 점포가 없기 때문에, 교통 요충지에 위치하고 대물량을 수용할 수 있어야 하는 물류시설이 필요하게 되었다. 즉, 막대한 자본력이 뒷받침 되어야 했다.
현재 국내의 기존 물류시설은 작고 낙후되었다는 판단 하에, 대다수의 대형 이커머스 업체들은 최적지를 찾아 목적에 맞는 물류센터를 건립하고 있는 추세이다. 이 과정에서 자금력이 부족한 많은 중소 커머스 업체들이 경쟁력을 잃고 통폐합되었다.
‘쿠팡’은 ‘소프트뱅크’로부터 1조 원에 달하는 투자를 받아 물류센터에 대대적인 투자를 진행하고 있다. 최근 인천과 덕평에 각각 9만 9000㎡규모의 물류센터를 신축하고 수도권 당일배송 서비스에 전념하고 있으며, 현재까지 인천, 대구, 칠곡 등 14개의 물류센터를 운영 중이다. ‘쿠팡’은 2017년 안에 21개까지 물류센터를 추가 확충할 예정이라 밝혔다.
‘티켓몬스터’는 ‘장지동 물류센터’와 경기도 광주에 ‘제 2 물류센터’를 구축, 수도권 지역 배송 경쟁력을 강화했다. ‘장지동 물류센터’가 자동화되면서 충분한 물량을 수용할 수 있게 되자 ‘티켓몬스터’는 ‘제 2 물류센터’에서 철수하였지만, ‘위메프’의 거점 물류센터로 여전히 활용도가 높다.
오픈마켓 ‘11번가’는 직매입 상품 사업을 확대하기 위해 경기도 이천에 물류센터(3만㎡)를 세웠다. 또한 ‘이베이코리아’는 CJ대한통운으로부터 임대한 용인의 물류센터를 운영 중이며, 비슷한 규모의 물류센터를 추가로 신설할 계획이다.
제약회사부터 특수 운송업까지, 첨단 물류시설 니즈 증대
국내 의료기기 시장규모는 2014년 기준 5조원으로 연평균 6.5% 이상 빠르게 성장하고 있다. 바이오, 의약품 등 민감한 물품의 배송에는 조금 더 세심한 주의가 필요한데, 이 때문에 이들 제품을 유통하는 업체는 적절한 온도관리와 신속한 배송이 가장 중요한 핵심 역량이 된다.
또한 ,최근 특허만료가 도래한 약물들이 많아지면서 제네릭(의약품의 복제약) 품목 수가 급증하게 되었다. 아울러 약국이 의약품뿐만 아니라 화장품, 건강식품, 생활용품까지 다양한 품목을 취급하게 되면서 기존 물류센터로는 보관 공간을 감당할 수 없게 되었다. 이러한 이유들로 제약회사 및 특수 운송업체 역시 수도권과 인접한 곳의 첨단 물류시설을 필요로 하게 되었다.
‘백제약품’은 경기도 평택에 국내 최대규모의 의약품 물류센터를 가동 중이고, 이어 파주에 4천억 원 규모의 최첨단 ‘제 2물류센터(연면적 1만 6000㎡)’를 확보하였다. ‘동원헬스케어’와 ‘복산약품’도 경기도 광주에 대형 물류창고(5200㎡)를 각각 마련했다. ‘지오영’은 인천(2만1120㎡)에 이어 경기도에 ‘제2 물류센터’를 계획하고 있으며, ‘인천약품’은 현재 본사 주변 부지를 확보해 현재 물류센터 설립을 추진하고 있다.
‘페덱스서플라이체인코리아’는 김포에 소화물부터 특대형 화물까지 다양한 의료기기 배송물을 처리하는 새로운 의료기기 물류센터를 설립했다. 이 물류센터는 냉장 및 온장 시스템, 급속 냉각 스토리지와 온도 유지 시설 등이 갖춰져 있어 온도에 민감한 의료기기를 정확하게 보관 및 운송할 수 있다. 또한, 김포공항 및 인천국제공항과 인접하여 화물항공기로 신속한 운반도 가능하다는 장점이 있다.
* 해당 기사는 CLO 통권 74권(8월호)에 게재된 기사를
정유석
정유석 대표는 건축과 부동산을 전공하였으며, 한진과 CJ GLS(현 CJ대한통운)에서 13년간 물류 시설 입지 분석과 센터 구축을 담당했다. 이후 2008년6월 주식회사 디오로지텍을 설립해 운영 중이다.
쿠팡의 소셜커머스 "완전히 사라진다"
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2016년 상반기 물류 부동산 시장 현황 및 전망(下) 물류부동산 구축을 위해 필요한 것
전국 물류센터의 27%, 수도권 입지 심층분석
급증하는 물류 리츠 거래, 대비해야 할 리스크는?
물류부동산시장
Idea in Brief
온라인과 모바일 쇼핑, 이커머스의 급격한 성장에 힘입어 기존 유통업체부터 온라인 커머스 업체들까지 물류 인프라 확충 경쟁에 열을 올리고 있다. 달아오르는 시장의 열기와 함께 물류센터에 대한 기업들의 요구 또한 커지고 있으며, 동시에 전문화되고 있다. 특히 물류센터의 집약화, 공동화로 ‘물류 단지’가 활성화되고 있으며, 의약품 및 바이오 특수 운송을 위한 전문화 시설들, 편의시설과 쾌적한 환경시설을 도입한 선진화된 복합물류 시설에 대한 요구도 지속적으로 증가하고 있다. 물류센터 개발에는 다양한 의사결정이 선행된다. 물류센터 개발 전에 알아둬야 할 것과 함께 물류센터를 구축하기 좋은 지역, 물류부동산 리츠까지. 물류센터 개발과 관련된 사항들을 정리해본다.
글. 정유석 디오로지텍 대표 / 편집. 임예리 기자
지난 몇 년간 수도권에 새 물류센터가 많이 공급됐지만, 아직 전체 수요에 비하면 턱없이 부족한 것이 현실이다. 실상 시설이 좋고 접근성이 좋은 물류센터의 공급은 거의 소진됐다. 이런 상황에서 대부분 매도자와 매수자는 개발·착공 단계에서 매매계약을 체결하는 선매매가 유행하고 있다. 매수자들은 위치가 좋고 규모가 큰 물류센터를 미리 선점할 수 있고, 매도자도 매수자를 미리 확보하기 때문에 사업안정성이 커지는 장점이 있다. 직접 토지를 매입하여 물류센터를 개발하는 기업들도 등장하였다.
하지만 최근에 지어진 몇몇 첨단 물류센터를 제외하고는 기존의 낙후된 인프라 시설이 현재 수요를 충족시킬 수 없다는 것은 변함없는 현실이다. 그렇다고 해서 대형 물류센터를 지을 수 있는 부지 확보가 쉬운 것도 아니며, 수도권 인근에는 그린벨트와 각종 인허가 절차가 까다로워 개발도 쉽지 않다. 이에 따라 물류창고의 매매 및 임대가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상된다.
지역별물류창고업현황
물류센터 개발에 앞서 알아둘 것
국가물류통합정보센터에 따르면 국내 물류센터의 숫자는 총 4,164개로 파악된다. 이 중에서 경기도에 분포한 물류창고 수는 1,123개로, 전국 창고수의 27% 수준에 해당된다. 이는 서울, 인천, 경기도에 우리나라 전체인구의 절반 이상을 차지하는 소비시장이 있고, 수출입과정에서의 물류비 절감 등의 요인 등에 따른 것으로 분석된다.
좋은 물류센터의 핵심 조건은 ‘보관성’, ‘접근성’ 2가지이다. 기본적으로 보관하는 상품이 훼손되지 말아야 하고, 주요 소비 시장에는 최대한 근접해야 한다. 최적 조건에 갖춘 지역은 상대적으로 지대 및 임대료가 높아 입주시 치열한 경쟁이 요구된다. 반대로 위 조건을 만족시키지 못하는 물류센터는 공실이 발생할 확률이 높다. 최근에는 여기에 하나의 요소가 추가되어, 물류 직원들을 위한 ‘편의성’도 중요 입점 조건이 되는 추세이다.
물류창고 개발은 개발행위가 허가된 지역이어야 가능하다. 만약 자연녹지지역이나 관리지역과 같은 지역에 투자한다면 20% 미만의 낮은 건폐율(대지면적 대비 건축 바닥면적 비율)을 적용하기 때문에 개발에 필요한 토지면적은 예상보다 커질 수밖에 없고 그만큼 효율은 떨어지게 된다. 또한 물류창고 개발에 대해 쿼터제를 두는 등 지방자치단체별로 적용 조례가 다르다는 점도 염두에 두어야 한다.
물류창고분포및핫스팟
물류센터 개발 바이블① 수도권 동북부
수도권 동북부 지역은 상수원 보호구역과 군사시설 보호구역이 넓게 분포하고 있어 영업용 물류센터 건 립허가가 사실상 불가능한 지역이다. 개발이 제한된 구역이라 지가는 상당히 저렴하지만, 그린벨트가 해제될 가능성은 극히 낮다. 또한 위로는 북한과 맞닿아 있어, 여러 지역과의 교류를 생각할 때 썩 좋은 입지조건은 아니다. 이 지역에 건립된 일부 물류센터들은 대부분 크지않은 규모의 자가물류 기능을 담당하고 있으며, 대규모 투자에 소극적인 도매업체 및 중소기업들이 주로 입점하였다.
대표적으로 ‘백제약품’의 ‘북부물류센터’가 파주에 위치하고 있으며, 일산지점과 경기 동부지점을 통합하여 영업 중이다. 물류센터는 군사시설 보호구역에 제한을 받아 높이가 15m를 넘으면 안된다는 규정에 의해 최대 2층으로 설립되었다. ‘교보문고’도 파주 일대에 ‘제 1,2 물류센터’를 설립하여, 온라인과 오프라인 매장을 별도로 관리하는 운영체계를 갖추었다. 의정부에는 ‘백제약품’, ‘동원헬스케어’, ‘지오영’ 등 대형 의약품 도매업체들이 경기 북부 시장을 확보하기 위한 물류센터를 운영 중이다.
물류센터 개발 바이블② 수도권 서부
인천-부천-김포 부근은 서울과의 뛰어난 접근성과 인천 항만, 국제공항과도 밀접하게 연관되어 있어, 국제 화물 운송의 중추적 역할을 수행하는 지역이다. 발달된 물류시설과 인프라로 글로벌한 사업 전략을 가지고 있는 기업이라면 필수적으로 확보해야 하는 지역이면서, 그렇지 않은 기업들도 서울 및 인천 등지의 넓은 시장을 확보할 수 있어 쉽게 포기하기 어려운 지역이다. 때문에 이 일대는 수도권 중 가장 높은 지대 및 임대료를 형성하고 있다.
대표적인 기업으로 ‘한진’은 인천에 터미널 면적 47만 8571㎡규모의 ‘한진인천컨테이너터미널’과 ‘인천국제물류센터’를 보유하여, 항만과 항공을 통한 수출·수입을 전담하고 있다. 인천국제공항 자유무역지역 공항물류단지 내에 있는 ‘인천국제물류센터’에는 ‘DHL SupplyChain Korea’ 등 크고 작은 50여 곳의 수출, 수입, 국제특송 업체들이 입주하고 있다.
‘CJ대한통운’과 ‘범한판토스’도 인천 중구에 각각 ‘아암국제물류센터(2만2200㎡)’와 ‘제 1, 2물류센터(32,000㎡)’를 수출입 화물을 전문적으로 취급하는 방식으로 운영하고 있다. 쿠팡은 인천에만 4개의 물류센터를 보유하고 있으며, 최근 신축한 4번째 인천물류센터 의 규모는 9만 9173㎡로, 덕평 물류센터와 함께 수도권 배송 서비스의 양대 축으로 삼았다. ‘롯데’의 김포 ‘온라인 전용 물류센터’는 총 970억 원을 투자하여 건립했으며, 지상 5층 건물에 연면적 3만 869㎡ 및 부지면적 1만 7464㎡규모다. 이 물류센터의 개설로 하루 최대 1만 건의 주문량을 해결할 수 있어 롯데마트의 수도권 지역 경쟁력이 한층 강화되었다.
반면, 비봉-화성-발안 부근은 그린벨트로 지정되어 있어 수도권 북동부와 마찬가지의 이유로 정부의 인가 없이는 개발이 어렵다. 하지만, 최근 들어 점차 발전의 여지가 생기는 것처럼 보인다.
대표적인 사례로 화성에도 경기도와 ‘CJ대한통운’이 협력하여, 군포에 이은 6만6000㎡ 규모의 ‘공공물류유통센터’ 2호점이 들어설 계획이다. 또한 ‘KB부동산신탁’이 화성 물류센터에 투자하여 글로벌 패스트푸드 기업 ‘맥도날드’에 식자재를 공급하는 미국 업체에게 장기 임차 계획을 밝힌 바도 있다.
물류센터 개발 바이블③ 수도권 남부
수도권 남부지역의 물류 인프라는 다른 지역과 비교하여 상대적으로 인허가를 받기 용이하고, 경부 고속도로, 중부 고속도로, 영동 고속도로 등 서울과의 접근성도 뛰어나 현재 가장 많은 조명을 받고 있는 곳이다. 대부분의 수도권 물류센터가 이 지역의 주요 고속도로를 따라 위치하고 있다.
수도권 남부지역은 지가와 접근성을 기준으로 크게 4가지 구획으로 구분할 수 있다. 제 1권역은 서울-남양주-신갈 지역을 포함하며, 서해안 고속도로, 경부 고속도로, 영동 고속도로에 걸쳐있어 지리적 접근성이 탁월하다. 그렇기에 임대료 및 매매가격이 상당히 높게 형성되어 있다. 하지만 교통의 발달로 보다 더 넓은 지역까지 접근성이 확장되자, 계속해서 높은 지가를 유지하고 있던 이 지역은 근래 들어 인기가 사그라지고 있다.
‘현대로지스틱스’는 ‘남양주 물류센터’를 운영하며, 점차적으로 시설을 확충하여 개발할 계획을 가지고 있다. 그러나 ‘삼성전자’의 경우 94년 설립된 6082㎡ 규모의 ‘남양주 물류센터’를 최근 280억 원에 매각하여 부동산 투자수익을 올리는 것으로 결정을 굳혔다.
제 2권역은 용인-양지-이천 등을 포함한 지역이며, 중부고속도로와 영동고속도로를 따라 집중되어 있다. 서울과의 접근성 역시 제 1권역에 비해 크게 떨어지지 않지만, 임대료 및 지가가 보다 저렴하게 형성되어 있기 때문에 가장 수요가 많고, 투자자들도 몰리고 있다. 현재 용인(166개)과 이천(99개) 부근에 대형 물류센터가 꾸준히 신설되고 있는 추세이다.
특히, 이천시 덕평 IC 인근에는 ‘DPL덕평물류 로지스밸리’(60,000㎡), ‘KCTC 덕평물류센터’(16,000㎡), ‘엠큐로지스틱스 덕평센터’(33,000㎡) 등 초대형 물류창고와 규모가 작은 1층 물류센터 및 창고를 포함하여 총 20여 개 이상의 물류창고가 즐비하다. ‘이천 패션물류단지’에만 3개의 물류리츠(‘이천디씨기업구조조정리츠’, ‘이천디씨2차기업구조조정리츠’, ‘마스턴제13호기업구조조정리츠’)가 투자하고있으며, ‘덕평로지스코엘’과 ‘덕평휴메드물류센터’는 ‘싱가포르투자청(GIC)’과 ‘쿠팡’이 각각 1,380억 원, 1,400억 원에 완공도 되기 이전에 선매입한 것으로 한 때 이슈가 되기도 하였다.
제 3권역은 여주-평택-안성 등지의 지역으로, 영동고속도로, 평택제천고속도로, 서해안고속도로를 따라 발달한 시장이다. 고속도로를 따라 여전히 낙후된 물류창고가 산재되어 있지만, 인근지역 신도시 개발로 인해 다른 구획 대비 지가가 급등한 것이 요인이 되어, 적절한 투자가 이루어지지 않고 있는 실정이다.
하지만 최근 포승공단 등지 및 평택항을 중심으로 서해안 고속도로와 신규 고속도로의 개발 및 개통으로 이전보다 서울 접근성이 용이하게 되었고, 기존 항만을 활용한 물류센터가 하나 둘 재개발되고 있다. 앞으로도 발전할 여지가 많은 지역으로 꼽을 수 있다.
제 4권역은 주요 지역 중 가장 남쪽에 분포되어 있는 구획으로 천안-안성 지역을 포함한다. 지리적 접근성이 위 지역들에 비해 다소 떨어져 임대료 및 매매가격이 가장 낮게 형성되어 있지만, 상대적으로 수도권과 멀기 때문에, 이 지역까지 발전하려면 좀 더 시일이 필요할 듯 하다.
수도권물류센터주요분포지역
물류부동산 투자, 리츠가 뭐길래
국내에 부동산투자회사(리츠)법이 시행된 지는 올해로 16년차다. 리츠는 1997년 외환위기 당시 유동성 위기에 직면한 기업들의 부동산 청산을 원활하게 하고, 일반 국민들이 적은 돈으로도 부동산투자를 할 수 있게 함으로써 장기적이고 안정적인 수익을 얻도록 하기 위한 목적으로 도입되었다.
국내물류리츠현황과전망
2014년 말 우리나라 리츠는 약 15조 원의 투자시장을 형성하고 있다. 국내 리츠는 오피스와 리테일, 주택, 호텔, 창고시설 등 다양한 부동산에 투자하고 있다. 투자자산별 투자규모 및 평균수익률을 살펴보면, 2015년 1분기를 기준으로 가장 많이 투자되는 부동산은 40개로 오피스 분야가 가장 많다. 투자비중으로는 59.5%에 이르러 과반수가 넘는다.
이어서 리테일 분야가 19개, 투자비중으로는 18%의 수준을 보이고 있다. 리테일의 구체적인 투자부동산의 형태로는 백화점, 대형마트, 상가시설 등이다. 공장으로 구분된 물류시설에 대한 리츠 투자는 6건과 기타로 구분된 1건 등 총 7건이며, 이는 대부분 물류창고에 투자한 것이다. 2011~2014년 물류 리츠 인가 건수가 한 해 1~2건에 그쳤던 점을 감안하면 투자가 급증한 셈이다.
국내물류리츠투자현황
앞서 언급했던 물류와 관련하여 2015년 1분기 영업인가를 받아 투자·운용되고 있는 리츠는 ‘행복마스턴제1호’, ‘이천디씨’, ‘마스턴제13호’ 등 7개(전체 12개)다. 물류시설에 투자하는 리츠는 그 투자규모가 대략 5,000억 원(전체 8,096억 원)으로 오피스(8조 5,587억 원)와 비교해보았을 때 상당히 낮은 수준에 머물고 있으며, 전체 리츠 비중으로 보았을 때 4%가 채 되지 않는다. 그럼에도 불구하고 그 투자수익률은 10%가 넘어 전체 평균 수익률 8.7%보다 높은 투자수익률을 보이고 있다.
2014년까지만 해도 싱가포르투자청(GIC), 메이플트리 등 싱가포르계 자본이 투자자본의 대부분이었다. 그러나 2015년부터는 국내 기관투자자와 운용사들이 물류센터 매입에 적극 나서고 있다. 최근에는 ‘제이알투자운용’에서 일본에 국내에서는 처음으로 물류창고를 리츠를 통해서 투자하게 됨에 따라 물류시설에 대한 리츠의 관심이 더욱 증가하고 있는 추세이다.
‘하나자산운용’은 충남 천안 ‘경부물류’에 투자했다. ‘한국토지신탁’은 경기 안성의 ‘에버게인’을, ‘한국자산신탁’은 김포의 ‘김포로지스밸리’를 확보했다. ‘인천국제공항공사’는 리츠를 통해 인천공항신도시 물류단지에 대규모 콜드체인 물류센터를 계획 중이다. ‘코레일’도 경기 의왕시의 대단위 물류창고를 리츠 투자 형태로 개발하고자 한다.
이 뿐만 아니라 ‘모건스탠리’ 등 외국계 투자은행과 ‘마스턴자산운용’, ‘미래에셋’ 등 국내 운용사들이 투자처를 적극 물색하고 있다. 이들은 단순히 신축된 물류센터를 매입하는 것이 아니라, 직접 개발에도 참여하고 있다. ‘켄달스퀘어(Kendall Square)’는 부천 오정 물류단지 내 토지를 매입하였으며, 2018년 완공을 목표로 상온 물류센터 개발을 진행 중으로 알려졌다.
이에 국토교통부는 2015년 한국리츠협회, 한국통합물류협회와 ‘물류와 리츠(부동산투자회사, REITs)분야 업무협력을 위한 협약(MOU)’을 체결하는 등 기관투자자와 일반투자자의 물류부동산에 대한 투자 활성화 방안을 모색하고 있다.
리츠-물류분야업무협약체결
물류업계는, 리츠를 활용하여 물류센터를 직접 이용할 물류기업들이 물류센터를 개발하는 투자자로서 참여 가능해지며, 매각 후 재임차(Sale & Lease back) 방식 등을 통해 물류부동산의 유동화 가능성이 커지는 이점을 얻게 된다. 또한 물류업계의 정보공유를 통해 리츠의 건전성 확보에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
물류센터라고 투자 리스크가 존재하지 않는 것은 아니다. 먼저, 임대 업체의 경영난 및 파산으로 공실이 발생할 수 있다. 대형 물류창고의 경우 대부분 1~2개 대형 업체가 임차를 하며 한 번에 장기로 계약을 하기 때문에 공실이 발생하면 임대수익에 큰 타격을 줄 수밖에 없다. 주변 지역 물류창고가 계속 늘어나면 공실이 나타날 위험도 더욱 증가하게 된다. 장기 공실이 지속되다 보면, 시설의 노후화로 본연의 물류 보관 기능보다 단순한 창고 기능으로 전락하여 제 기능을 수행하지 못할 수도 있다.
물류창고를 처분할 때 리스크도 염두해 두어야 한다. 물류창고는 주거용 부동산과 달리 시세차익 기대감이 상대적으로 낮다. 특히 개발 호재에 따른 땅값 상승 효과가 나타나지 않을 경우, 물류창고 매매가격은 최초 개발비용 수준에 그치거나 오히려 하락할 가능성도 있다. 장기 계약에 따른 안정적인 임대수익은 기대할 수 있지만 임대가 끝나는 기간에 맞춰 처분하는 게 여의치 않다.
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[김편의 구라까이]쿠팡의 물류센터 ‘세일앤리스백’이 뭐길래
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2016년 상반기 물류 부동산 시장 현황 및 전망(下) 물류부동산 구축을 위해 필요한 것
전국 물류센터의 27 %, 수도권 입지 심층분석
급증하는 물류 리츠 거래, 대비해야 할 리스크는?
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온라인과 모바일 쇼핑, 이커머스의 급격한 성장에 힘입어 기존 유통업체부터 온라인 커머스 업체들까지 물류 인프라 확충 경쟁에 열을 올리고 있다. 달아오르는 시장의 열기와 함께 물류센터에 대한 기업들의 요구 또한 커지고 있으며, 동시에 전문화되고 있다. 특히 물류센터의 집약화, 공동화로 ‘물류 단지’가 활성화되고 있으며, 의약품 및 바이오 특수 운송을 위한 전문화 시설들, 편의시설과 쾌적한 환경시설을 도입한 선진화된 복합물류 시설에 대한 요구도 지속적으로 증가하고 있다. 물류센터 개발에는 다양한 의사결정이 선행된다. 물류센터 개발 전에 알아둬야 할 것과 함께 물류센터를 구축하기 좋은 지역, 물류부동산 리츠1)까지. 물류센터 개발과 관련된 사항들을 정리해본다.
- Idea in Brief -
지난 몇 년간 수도권에 새 물류센터가 많이 공급됐지만, 아직 전체 수요에 비하면 턱없이 부족한 것이 현실이다. 실상 시설이 좋고 접근성이 좋은 물류센터의 공급은 거의 소진됐다. 이런 상황에서 대부분 매도자와 매수자는 개발·착공 단계에서 매매계약을 체결하는 선 매매가 유행하고 있다. 매수자들은 위치가 좋고 규모가 큰 물류센터를 미리 선점할 수 있고, 매도자도 매수자를 미리 확보하기 때문에 사업안정성이 커지는 장점이 있다. 직접 토지를 매입하여 물류센터를 개발하는 기업들도 등장하였다.
하지만 최근에 지어진 몇몇 첨단 물류센터를 제외하고는 기존의 낙후된 인프라 시설이 현재 수요를 충족시킬 수 없다는 것은 변함없는 현실이다. 그렇다고 해서 대형 물류센터를 지을 수 있는 부지 확보가 쉬운 것도 아니며, 수도권 인근에는 그린벨트와 각종 인허가 절차가 까다로워 개발도 쉽지 않다. 이에 따라 물류창고의 매매 및 임대가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상된다.
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물류센터 개발에 앞서 알아둘 것
국가물류통합정보센터에 따르면 국내 물류센터의 숫자는 총 4,164개로 파악된다. 이 중에서 경기도에 분포한 물류창고 수는 1,123개로, 전국 창고수의 27 % 수준에 해당된다. 이는 서울, 인천, 경기도에 우리나라 전체인구의 절반 이상을 차지하는 소비시장이 있고, 수출입과정에서의 물류비 절감 등의 요인 등에 따른 것으로 분석된다.
좋은 물류센터의 핵심 조건은 ‘보관성’, ‘접근성’ 2가지이다. 기본적으로 보관하는 상품이 훼손되지 말아야 하고, 주요 소비 시장에는 최대한 근접해야 한다. 최적 조건에 갖춘 지역은 상대적으로 지대 및 임대료가 높아 입주 시 치열한 경쟁이 요구된다. 반대로 위 조건을 만족시키지 못하는 물류센터는 공실이 발생할 확률이 높다. 최근에는 여기에 하나의 요소가 추가되어, 물류 직원들을 위한 ‘편의성’도 중요 입점 조건이 되는 추세이다.
물류창고 개발은 개발행위가 허가된 지역이어야 가능하다. 만약 자연녹지지역이나 관리지역과 같은 지역에 투자한다면 20 % 미만의 낮은 건폐율(대지면적 대비 건축 바닥면적 비율)을 적용하기 때문에 개발에 필요한 토지면적은 예상보다 커질 수밖에 없고 그만큼 효율은 떨어지게 된다. 또한 물류창고 개발에 대해 쿼터제를 두는 등 지방자치단체별로 적용 조례가 다르다는 점도 염두에 두어야 한다.
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물류센터 개발 바이블① 수도권 동북부
수도권 동북부 지역은 상수원 보호구역과 군사시설 보호구역이 넓게 분포하고 있어 영업용 물류센터 건립허가가 사실상 불가능한 지역이다. 개발이 제한된 구역이라 지가는 상당히 저렴하지만, 그린벨트가 해제될 가능성은 극히 낮다. 또한 위로는 북한과 맞닿아 있어, 여러 지역과의 교류를 생각할 때 썩 좋은 입지조건은 아니다. 이 지역에 건립된 일부 물류센터들은 대부분 크지않은 규모의 자가물류 기능을 담당하고 있으며, 대규모 투자에 소극적인 도매업체 및 중소기업들이 주로 입점하였다.
대표적으로 ‘백제약품’의 ‘북부물류센터’가 파주에 위치하고 있으며, 일산지점과 경기 동부지점을 통합하여 영업 중이다. 물류센터는 군사시설 보호구역에 제한을 받아 높이가 1 5m를 넘으면 안된다는 규정에 의해 최대 2층으로 설립되었다. ‘교보문고’도 파주 일대에 ‘제 1,2 물류센터’를 설립하여, 온라인과 오프라인 매장을 별도로 관리하는 운영체계를 갖추었다. 의정부에는 ‘백제약품’, ‘동원헬스케어’, ‘지오영’ 등 대형 의약품 도매업체들이 경기 북부 시장을 확보하기 위한 물류센터를 운영 중이다.
물류센터 개발 바이블② 수도권 서부
인천-부천-김포 부근은 서울과의 뛰어난 접근성과 인천 항만, 국제공항과도 밀접하게 연관되어 있어, 국제 화물 운송의 중추적 역할을 수행하는 지역이다. 발달된 물류시설과 인프라로 글로벌한 사업 전략을 가지고 있는 기업이라면 필수적으로 확보해야 하는 지역이면서, 그렇지 않은 기업들도 서울 및 인천 등지의 넓은 시장을 확보할 수 있어 쉽게 포기하기 어려운 지역이다. 때문에 이 일대는 수도권 중 가장 높은 지대 및 임대료를 형성하고 있다.
대표적인 기업으로 ‘한진’은 인천에 터미널 면적 47만 8,571㎡규모의 ‘한진인천컨테이너터미널’과 ‘인천국제물류센터’를 보유하여, 항만과 항공을 통한 수출·수입을 전담하고 있다. 인천국제공항 자유무역지역 공항물류단지 내에 있는 ‘인천국제물류센터’에는 ‘DHL Supply Chain Korea’ 등 크고 작은 50여 곳의 수출, 수입, 국제특송 업체들이 입주하고 있다.
‘CJ대한통운’과 ‘범한판토스’도 인천 중구에 각각 아암국제물류센터(2만2,200㎡)’와 ‘제 1, 2물류센터(32,000㎡)’를 수출입 화물을 전문적으로 취급하는 방식으로 운영하고 있다. 쿠팡은 인천에만 4개의 물류센터를 보유하고 있으며, 최근 신축한 4번째 인천물류센터 의 규모는 9만 9,173㎡로, 덕평 물류센터와 함께 수도권 배송 서비스의 양대 축으로 삼았다. ‘롯데’의 김포 ‘온라인 전용 물류센터’는 총 970억 원을 투자하여 건립했으며, 지상 5층 건물에 연면적 3만 869㎡ 및 부지면적 1만 7,464㎡규모다. 이 물류센터의 개설로 하루 최대 1만 건의 주문량을 해결할 수 있어 롯데마트의 수도권 지역 경쟁력이 한층 강화되었다.
반면, 비봉-화성-발안 부근은 그린벨트로 지정되어 있어 수도권 북동부와 마찬가지의 이유로 정부의 인가 없이는 개발이 어렵다. 하지만, 최근 들어 점차 발전의 여지가 생기는 것처럼 보인다.
대표적인 사례로 화성에도 경기도와 ‘CJ대한통운’이 협력하여, 군포에 이은 6만6,000㎡ 규모의 ‘공공물류유통센터’ 2호점이 들어설 계획이다. 또한 ‘KB부동산신탁’이 화성 물류센터에 투자하여 글로벌 패스트푸드 기업 ‘맥도날드’에 식자재를 공급하는 미국 업체에게 장기 임차 계획을 밝힌 바도 있다.
물류센터 개발 바이블③ 수도권 남부
수도권 남부지역의 물류 인프라는 다른 지역과 비교하여 상대적으로 인허가를 받기 용이하고, 경부 고속도로, 중부 고속도로, 영동 고속도로 등 서울과의 접근성도 뛰어나 현재 가장 많은 조명을 받고 있는 곳이다. 대부분의 수도권 물류센터가 이 지역의 주요 고속도로를 따라 위치하고 있다.
수도권 남부지역은 지가와 접근성을 기준으로 크게 4가지 구획으로 구분할 수 있다. 제 1권역은 서울-남양주-신갈 지역을 포함하며, 서해안 고속도로, 경부 고속도로, 영동 고속도로에 걸쳐있어 지리적 접근성이 탁월하다. 그렇기에 임대료 및 매매가격이 상당히 높게 형성되어 있다. 하지만 교통의 발달로 보다 더 넓은 지역까지 접근성이 확장되자, 계속해서 높은 지가를 유지하고 있던 이 지역은 근래 들어 인기가 사그라지고 있다.
‘현대로지스틱스’는 ‘남양주 물류센터’를 운영하며, 점차적으로 시설을 확충하여 개발할 계획을 가지고 있다. 그러나 ‘삼성전자’의 경우 94년 설립된 6,082㎡ 규모의 ‘남양주 물류센터’를 최근 280억 원에 매각하여 부동산 투자수익을 올리는 것으로 결정을 굳혔다.
제 2권역은 용인-양지-이천 등을 포함한 지역이며, 중부고속도로와 영동고속도로를 따라 집중되어 있다. 서울과의 접근성 역시 제 1권역에 비해 크게 떨어지지 않지만, 임대료 및 지가가 보다 저렴하게 형성되어 있기 때문에 가장 수요가 많고, 투자자들도 몰리고 있다. 현재 용인(166개)과 이천(99개) 부근에 대형 물류센터가 꾸준히 신설되고 있는 추세이다.
특히, 이천시 덕평 IC 인근에는 ‘DPL덕평물류 로지스밸리’(60,000㎡), ‘KCTC 덕평물류센터’(16,000㎡), ‘엠큐로지스틱스 덕평센터’(33,000㎡) 등 초대형 물류창고와 규모가 작은 1층 물류센터 및 창고를 포함하여 총 20여 개 이상의 물류창고가 즐비하다. ‘이천 패션물류단지’에만 3개의 물류리츠(‘이천디씨기업구조조정리츠’, ‘이천디씨2차기업구조조정리츠’, ‘마스턴제13호기업구조조정리츠’)가 투자하고있으며, ‘덕평로지스코엘’과 ‘덕평휴메드물류센터’는 ‘싱가포르투자청(GIC)’과 ‘쿠팡’이 각각 1,380억 원, 1,400억 원에 완공도 되기 이전에 선매입한 것으로 한 때 이슈가 되기도 하였다.
제 3권역은 여주-평택-안성 등지의 지역으로, 영동고속도로, 평택제천고속도로, 서해안고속도로를 따라 발달한 시장이다. 고속도로를 따라 여전히 낙후된 물류창고가 산재되어 있지만, 인근지역 신도시 개발로 인해 다른 구획 대비 지가가 급등한 것이 요인이 되어, 적절한 투자가 이루어지지 않고 있는 실정이다.
하지만 최근 포승공단 등지 및 평택항을 중심으로 서해안 고속도로와 신규 고속도로의 개발 및 개통으로 이전보다 서울 접근성이 용이하게 되었고, 기존 항만을 활용한 물류센터가 하나 둘 재개발되고 있다. 앞으로도 발전할 여지가 많은 지역으로 꼽을 수 있다.
제 4권역은 주요 지역 중 가장 남쪽에 분포되어 있는 구획으로 천안-안성 지역을 포함한다. 지리적 접근성이 위 지역들에 비해 다소 떨어져 임대료 및 매매가격이 가장 낮게 형성되어 있지만, 상대적으로 수도권과 멀기 때문에, 이 지역까지 발전하려면 좀 더 시일이 필요할 듯 하다.
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물류부동산 투자, 리츠가 뭐길래
국내에 부동산투자회사(리츠)법이 시행된 지는 올해로 16년차다. 리츠는 1997년 외환위기 당시 유동성 위기에 직면한 기업들의 부동산 청산을 원활하게 하고, 일반 국민들이 적은 돈으로도 부동산투자를 할 수 있게 함으로써 장기적이고 안정적인 수익을 얻도록 하기 위한 목적으로 도입되었다.
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2014년 말 우리나라 리츠는 약 15조 원의 투자시장을 형성하고 있다. 국내 리츠는 오피스와 리테일, 주택, 호텔, 창고시설 등 다양한 부동산에 투자하고 있다. 투자자산별 투자규모 및 평균수익률을 살펴보면, 2015년 1분기를 기준으로 가장 많이 투자되는 부동산은 40개로 오피스 분야가 가장 많다. 투자비중으로는 59.5 %에 이르러 과반수가 넘는다.
이어서 리테일 분야가 19개, 투자비중으로는 18 %의 수준을 보이고 있다. 리테일의 구체적인 투자부동산의 형태로는 백화점, 대형마트, 상가시설 등이다. 공장으로 구분된 물류시설에 대한 리츠 투자는 6건과 기타로 구분된 1건 등 총 7건이며, 이는 대부분 물류창고에 투자한 것이다. 2011~2014년 물류 리츠 인가 건수가 한 해 1~2건에 그쳤던 점을 감안하면 투자가 급증한 셈이다.
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앞서 언급했던 물류와 관련하여 2015년 1분기 영업인가를 받아 투자·운용되고 있는 리츠는 ‘행복마스턴제1호’, ‘이천디씨’, ‘마스턴제13호’ 등 7개(전체 12개)다. 물류시설에 투자하는 리츠는 그 투자규모가 대략 5,000억 원(전체 8,096억 원)으로 오피스(8조 5,587억 원)와 비교해보았을 때 상당히 낮은 수준에 머물고 있으며, 전체 리츠 비중으로 보았을 때 4 %가 채 되지 않는다. 그럼에도 불구하고 그 투자수익률은 10 %가 넘어 전체 평균 수익률 8.7 %보다 높은 투자수익률을 보이고 있다.
2014년까지만 해도 싱가포르투자청(GIC), 메이플트리 등 싱가포르계 자본이 투자자본의 대부분이었다. 그러나 2015년부터는 국내 기관투자자와 운용사들이 물류센터 매입에 적극 나서고 있다. 최근에는 ‘제이알투자운용’에서 일본에 국내에서는 처음으로 물류창고를 리츠를 통해서 투자하게 됨에 따라 물류시설에 대한 리츠의 관심이 더욱 증가하고 있는 추세이다.
‘하나자산운용’은 충남 천안 ‘경부물류’에 투자했다. ‘한국토지신탁’은 경기 안성의 ‘에버게인’을, ‘한국자산신탁’은 김포의 ‘김포로지스밸리’를 확보했다. 인천국제공항공사’는 리츠를 통해 인천공항신도시 물류단지에 대규모 콜드체인 물류센터를 계획 중이다. ‘코레일’도 경기 의왕시의 대단위 물류창고를 리츠 투자 형태로 개발하고자 한다.
이 뿐만 아니라 ‘모건스탠리’ 등 외국계 투자은행과 ‘마스턴자산운용’, ‘미래에셋’ 등 국내 운용사들이 투자처를 적극 물색하고 있다. 이들은 단순히 신축된 물류센터를 매입하는 것이 아니라, 직접 개발에도 참여하고 있다. ‘켄달스퀘어(Kendall Square)’는 부천 오정 물류단지 내 토지를 매입하였으며, 2018년 완공을 목표로 상온 물류센터 개발을 진행 중으로 알려졌다.
이에 국토교통부는 2015년 한국리츠협회, 한국통합물류협회와 ‘물류와 리츠(부동산투자회사, REITs)분야 업무협력을 위한 협약(MOU)’을 체결하는 등 기관투자자와 일반투자자의 물류부동산에 대한 투자 활성화 방안을 모색하고 있다.
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물류업계는, 리츠를 활용하여 물류센터를 직접 이용할 물류기업들이 물류센터를 개발하는 투자자로서 참여 가능해지며, 매각 후 재임차(Sale & Lease back) 방식 등을 통해 물류부동산의 유동화 가능성이 커지는 이점을 얻게 된다. 또한 물류업계의 정보공유를 통해 리츠의 건전성 확보에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
물류센터라고 투자 리스크가 존재하지 않는 것은 아니다. 먼저, 임대 업체의 경영난 및 파산으로 공실이 발생할 수 있다. 대형 물류창고의 경우 대부분 1~2개 대형 업체가 임차를 하며 한 번에 장기로 계약을 하기 때문에 공실이 발생하면 임대수익에 큰 타격을 줄 수밖에 없다. 주변 지역 물류창고가 계속 늘어나면 공실이 나타날 위험도 더욱 증가하게 된다. 장기 공실이 지속되다 보면, 시설의 노후화로 본연의 물류 보관 기능보다 단순한 창고 기능으로 전락하여 제 기능을 수행하지 못할 수도 있다.
물류창고를 처분할 때 리스크도 염두해 두어야 한다. 물류창고는 주거용 부동산과 달리 시세차익 기대감이 상대적으로 낮다. 특히 개발 호재에 따른 땅값 상승 효과가 나타나지 않을 경우, 물류창고 매매가격은 최초 개발비용 수준에 그치거나 오히려 하락할 가능성도 있다. 장기 계약에 따른 안정적인 임대수익은 기대할 수 있지만 임대가 끝나는 기간에 맞춰 처분하는 게 여의치 않다.
1) 리츠[REITs] ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻
출 처 : CLO 사이트, www.sclplus.com
글. 디오르지텍 정유석 대표 / 검수. GLoTIIS
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