2017-02-06 09:14
재산 평가 할인율 10 → 3%로 조정
10억 10년 맡기면 세금 1억원 늘어
부자들이 애용해 온 증여신탁의 절세 혜택이 대폭 줄어든다. 장기보험 비과세 혜택 축소 범위 산정시 종신보험 등 순수보장성보험 상품 납입액이 제외되고, 보증금·전세금 등을 받는 부동산 임대인의 소득세 산정 기준이 되는 간주임대료 이자율은 1.8%에서 1.6%로 낮아졌다.
기획재정부는 이런 내용을 골자로 하는 세법 시행규칙 개정안을 5일 발표했다. 정부는 20일까지 개정안을 놓고 부처 협의를 한 뒤, 24일부터 새 시행규칙을 시행한다. 주요 내용을 문답으로 풀어봤다.
증여신탁은 어떤 상품인가.
“보통 증여할 자산이 있는 고액 자산가가 가입하는 상품이다. 금융회사는 부모가 맡긴(신탁한) 증여재산을 국채 투자 등으로 운용한 뒤 자식에게 원금과 수익을 일정기간(보통 일 년에 두 번) 동안 나눠서 지급한다. 증권사, 은행을 중심으로 2013년부터 팔리기 시작했다.”
자료: 기획재정부
증여신탁이 부자들에게 인기를 끈 이유는.
“증여재산이 한번에 자식에게 넘어가는 것이 아니라 분할 지급되기 때문에 자식이 탕진할 위험이 적고 절세 효과가 뛰어나다. 자식이 원금과 수익을 받을 때마다 증여 신고를 할 수 없기 때문에 처음 받을 때 미래의 몫까지 한꺼번에 신고한다. 이때 적용되는 것이 할인율이다. 미래의 몫을 현재 가치로 평가하기 위한 장치다.”
구체적으로 절세 효과가 어느 정도나 되나.
“지금까지의 할인율은 10%였다. 높은 할인율로 증여재산 평가액이 낮아지니 증여세 규모도 함께 줄어든다.
만일 10억원을 증여신탁에 가입하면 10년짜리는 1억2800만원, 20년짜리는 8200만원만 내면 된다. 10억원을 한꺼번에 증여할 때 발생하는 2억900만원보다 훨씬 낮았다. 절세에 민감한 부자들이 선호할 수밖에 없었다.”
이번 개정으로 어떤 것이 바뀌나.
“할인율이 10%에서 3%로 대폭 낮아진다. 할인율이 낮아지면 증여세를 부과하는 기준이 되는 평가액이 올라가고 세금도 많아진다. 부모가 자식에게 10억원을 10년 동안 신탁했다고 가정해보자. 매년 3%의 이자를 받고 10년이 지나면 10억원을 함께 받는 상품이라고 가정할 때 10% 할인율을 적용하면 평가액은 5억7000만원으로 줄어든다. 이 때 증여세는 1억1100만원이다. 하지만 개정된 법에 따라 3%의 할인율을 적용하면 평가액은 10억원으로 불어난다. 증여세 역시 2억4000만원으로 늘어난다. 내야 할 세금은 이전보다 1억2900만원 늘어나는 셈이다.”
자료: 기획재정부
할인율이 낮아진 배경은.
“기획재정부는 일정기간마다 돈이 지급되는 증여신탁은 특징이 연금과 유사하기 때문에 할인율도 그에 준하는 수준으로 낮췄다고 설명했다. 지나치게 높게 적용된 할인율을 바로잡은 것이라는 설명도 덧붙였다. 시장에서는 이번 개정으로 고액 자산가의 절세 관행이 바뀔 것으로 보고 있다.”
보장성보험이 비과세 혜택 축소 범위 산정에서 제외됐다는 건 무슨 의미인가.
“정부는 그동안 10년 이상 장기 가입한 저축성 보험에서 차익이 발생할 경우 일시납 상품은 납입액 2억원까지, 월적립식 상품은 한도 없이 15.4%의 세금을 면제해줬다. 지난 연말 세법을 개정하면서 이 한도를 4월 1일부터 일시납은 1억원, 월적립식은 월 150만원으로 축소하기로 했다. 그런데 대상 보험의 범위에 보장성보험이 포함되는지가 불투명했다. 보장성보험은 만기 환급액이 없지만 중도 해지시 차익을 일부 돌려받는 경우가 있기 때문이다. 이에 대해 정부가 포함대상이 아니라고 명확하게 선을 그었다.”
자료: 기획재정부
장기 저축성 보험과 보장성보험에 각각 월 160만원씩을 납입하고 있다. 얼마까지 비과세 혜택을 받을 수 있나.
“저축성 보험은 월 150만원까지만 비과세 혜택이 부여되는 만큼 이를 초과하는 10만원에서 발생하는 차익은 과세 대상이 된다. 보장성 보험은 액수와 관계없이 비과세 혜택 축소 대상이 아닌 것으로 정리된 만큼 계속 비과세 혜택을 받을 수 있다.”
간주임대료는 어떤 경우에 사용하나.
“부동산 소유자가 전세금이나 임대보증금을 받을 경우, 이 금액에 일정한 이율을 곱해 산출한 일종의 ‘환산 임대료’를 말한다. 월세만 받는 임대인과의 형평성을 맞추기 위해 도입된 개념으로 소득세 등 산정의 기준이 된다. 주택의 경우 현행 법상 전용면적 60㎡, 기준시가 3억원을 초과하는 주택 3건 이상을 보유한 임대인에게만 적용된다.”
간주임대료는 어떻게 계산을 하나.
“간주임대료는 일단 보증금 및 전세금 총합에서 3억원을 뺀 액수에서 40%는 필요경비로 인정을 하고 나머지 60%에다 이자율을 곱한다. 총 23억원의 전세보증금을 받고 있는 임대인의 경우, 기존 이자율 1.8%를 적용하면 간주임대료가 2160만원이 된다. 반면 낮아진 이자율 1.6%를 곱하면 간주임대료는 1920만원으로 낮아진다.”
자료: 기획재정부
< 간주임대료>
간주임대료란?
부동산임대업은 월세를 받지만 월세와 함께 보증금을 받게 됩니다.
보증금은 월세를 내지 않을경우 월세를 차감할 수 있는 가장 좋은 방법이기에 보증금을 올려서 받는 경우도 많으신데요.
간주임대료란 보증금에 대한 이자를 말합니다.
1억의 보증금을 받았다면 1억을 은행에 넣어둔다는 가정하에 이자가 붙게 될텐데요. 이런 보증금에 대한 이자 수익에 대해서도 10%의 부가세를 납부하게 되어 있어요. 조금 치사하긴 하지만.. 법이 그렇네요.
그래서 나라에서 간주임대료율을 정해주어서 내가 받은 보증금에 간주임대료율 대로 부가세 신고 납부를 하게 되어 있습니다.
그래도 예전에 이 이자율도 상당히 높았는데 은행이자율이 1%대로 떨어지다 보니 간주임대료율도 많이 낮아진 상태입니다.
2016년 간주임대료율 ?
2016년 부가가치세 신고시 적용할 간주임대료율은 1.8% 입니다. 작년까지 2.5% 였는데.. 점점 내려가고 있네요..
간주임대료 계산방법은?
보증금 * 대상기간일수 / 365(윤년 366) * 1.8% (이자율)
예) 보증금 100,000,000원
입주일 2월 1일
부가가치세 신고일 : 2016년 7월 25일
2016년도는 윤년이기에 계산시 366일로 적용하셔야 해요.
100,000,000 * [151 / 366] * 1.8% = 742,622 가 나오죠 이 금액을 과표에 잡으시면 되구요.
742,622의 10% 74,262 원이 부가가치세가 됩니다.
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개인사업자나 법인이 자기 소유의 부동산을 임대하는 경우 임대소득이 발생하게 된다. 그에 따라 임대소득에 대한 부가가치세를 신고납부하여야 하고 동시에 개인사업자의 경우 부동산임대소득에 대한 종합소득세를, 법인사업자의 경우 각 사업연도소득에 대한 법인세를 신고납부하여야 한다.
이러한 부동산임대소득은 크게 월임대료와 보증금 또는 전세금에 대한 간주임대료(간주익금)로 분류된다. 이하에서는 이러한 부동산임대소득 중 임대보증금에 대한 간주임대료(간주익금)에 대한 소득세법, 법인세법, 부가가치세법상 규정을 비교 설명하고자 한다.
간주익금대상자의 범위
1. 소득세법
소득세법에서 간주임대료를 총수입금액에 산입해야 되는 대상자로는 거주자로서 부동산(주택과 부수토지는 제외한다) 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금이나 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받는 경우에 적용된다.
2. 법인세법
법인세법에서는 ① 업종별 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 법인(자기자본에 대한 차입금 비율이 업종별로 1배에서 4배까지 규정되어 있음)이어야 하며 동시에 ② 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(당해 법인의 사업연도종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인을 말한다)에 한하여 간주익금 계산대상이 된다. 비영리내국법인은 간주익금 계산대상에서 제외되며, 소득세법과 같이 주택 및 부수토지를 제외한다.
3. 부가가치세법
간주임대료에 대한 부가가치세를 신고납부하기 위해서는 부가가치세법상 사업자이어야 한다. 주택임대용역에 대하여는 부가가치세를 면제하기 때문에 주택 및 부수토지를 제외한다.
간주임대료(간주익금)의 계산
1. 소득세법
소득세법에서는 소득금액을 추계결정하는 경우와 장부등 증빙에 의하는 경우 등을 분류하여 규정하고 있다.
(가) 소득금액을 추계결정(경정)하는 경우
간주임대료 = (보증금 등의 적수-건물기준시가에 의한 건설비상당액적수×50%)
×1/365×정기예금이자율
간주임대료 = (보증금 등의 적수-건물기준시가에 의한 건설비상당액적수×50%) ×1/365×정기예금이자율
(나) 장부 등 증빙에 의하여 소득금액을 결정(경정)하는 경우
후술하는 법인세법상 계산방법과 동일하다. 다만 간주익금계산시 차감하는 보증금운용수입의 범위가 수입이자와 할인료 및 배당금에 한한다.
2. 법인세법
간주익금 =(보증금 등의 적수-임대용부동산의 건설비상당액의 적수) ×1/365×정기예금이자율-(임대사업부분에서 발생한 수입이자와할인료ㆍ 배당금ㆍ신주인수권처분익 및 유가증권처분익)
3. 부가가치세법
간주임대료 = (당해 과세기간의 전세금 등-지하도로점용허가권대여시 건설비상당액) ×과세대상 기간의 일수×예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율)×1/365
건설비상당액 계산
1. 소득세법 및 법인세법
건설비상당액 = 지하도 또는 임대용부동산 건설비×
(임대면적÷임대가능면적 또는 건물연면적)
2. 부가가치세법
부가가치세법에서는 소득세법이나 법인세법과는 달리 국가 등의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액부담한 자가 지하도로점용허가를 받아 대여하는 경우에만 지하도건설비상당액을 차감한다.
지하도건설비 = 당해기간종료일까지 국가 등에 기부채납된 지하도건설비×
(전세금 또는 임대보증금을 받고 임대한 면적÷임대가능면적)
정기예금이자율
1. 소득세법 및 법인세법
정기예금이자율이란 과세기간종료일 현재 서울특별시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년인 정기예금이자율의 평균을 감안하여 국세청장이 정하는 이자율을 말하는데 소득세법과 법인세법 모두 현재 4.6%로 고시되어 있다.(국세청고시 제2002-35호, 2002.12.30)
아마 2003년 말경에 이자율이 변경될 것으로 보인다.
2. 부가가치세법
부가가치세법상 간주임대료 계산시 정기예금이자율은 소득세법이나 법인세법과는 달리 4.2%로 고시되어 있다.(국세청고시 제2003-8, 2003.3.29)
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실수하기 쉬운 상속·증여재산의 평가 일반적으로 상속이나 증여재산의 평가방법은 다음과 같다.
시가→간주시가(매매사례가액·감정평가액·수용·경매가격)→보충적 평가방법(기준시가 등)
여기서 간주시가는 다음을 말한다.
① 당해 재산에 대한 일정기간 중의 다음의 가격 -매매사례가액 -감정평가액 -경매·공매·수용가액 * 일정기간 : 상속개시일 전후 6개월(증여일 전후 3개월)
② 위①의 가격이 없는 경우 위치·면적 등이 유사한 재산에 대한 일정기간 중의 다음의 가격 -매매사례가액 -감정평가액 -경매·공매·수용가액 * 일정기간 : 상속개시일 전 6개월~상속세 신고일(증여일 전 3개월~증여세 신고일)
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| 상가건물은 월세를 12%로 환산해야 한다 그런데 앞의 사람은 무엇을 잘못했을까?
월세는 12%로 환산하고 임대보증금은 더해 평가한다
원래 상속재산이나 증여재산은 시가로 과세하는 것이 원칙이다. 하지만 시가(간주시가 포함)가 존재하지 않으면 부득이 보충적인 평가방법을 사용할 수밖에 없다. 여기서 보충적인 방법이란 부동산의 경우에는 기준시가를 말한다. 다만, 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 다음 준 큰 금액으로 평가한다(상속세및증여세법 61조 5항).
① 임대보증금 + 연간임대료/12% ② 보충적 평가액
예컨대 시세는 20억 원이나 기준시가는 8억 원인 건물이 있다고 하자. 그리고 이 건물의 임대보증금은 5억 원이고 연간 임대료는 1억 2,000만 원이라고 할 때 상속세 및 증여세법에 따른 평가액은 얼마나 될까?
앞의 산식을 이용하면 다음 중 큰 금액인 15억 원이 평가액이 된다. ① 임대보증금 + 연간임대료/12% : 5억 원+1억 2,000만 원/12%=5억 원+10억 원=15억 원 ② 보충적 평가가액 : 8억 원
☞ 임대용 건물의 상속재산 또는 증여재산 평가 시에는 다음과 같은 점에 유의해야 한다.
· 임대료 등을 반드시 환산하여 기준시가 등과 비교해야 한다. · 임대료 환산율은 12%이다. 종전은 18%였다.
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