문 열린 신탁 재건축…한국자산신탁 거침없어. 서울 신탁 재건축 7개중 4개 한자신 수행.재건축 사업에서 필연적인 갈등관리·소송우려는?.

2017.03.10

 

도정법 제24조에 따르면 신탁 재건축도 주요 사항 의결 시 토지 소유자 전체회의를 거쳐야 하는데~

 

내년 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 갈길 급한 서울 주요 재건축 사업장들이 곳곳에서 신탁 방식을 선택하고 있는 가운데, 업계 2위 신탁사인 한국자산신탁(이하 한자신)의 공격적 행보가 눈길을 끌고 있다.

 

한자신 덕에 신탁 방식의 재건축 사업이 속도를 낼 수 있는 긍정적인 부분도 있지만, 재건축 사업에서 필연적인 갈등관리·소송 리스크를 고려하지 않는 경우, 신탁 방식 재건축이 채 자리를 잡기도 전에 흔들릴 수 있다는 우려도 있다.

 

◆ 서울 신탁 재건축 7개 중 4개가 한자신 수행

 

10일 부동산 업계에 따르면, 한자신은 오는 23일 마포 성산시영 아파트 재건축 사업 설명회를 단독으로 진행한다. 마포 성산시영 아파트는 3710가구의 대규모 단지로, 수주하면 강남·여의도를 위주로 사업을 진행하던 신탁사가 강북 주요 지역에 진출하는 첫 사례가 된다.

 

 

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한국자산신탁이 재건축 사업을 수주한 여의도 시범아파트. /조선일보 DB

이미 한자신은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 개정 이후 서울 주요 지역에서 우선협상 대상자 선정 또는 양해각서(MOU) 체결이 완료된 신탁방식 사업장 7개 중 4개를 따내는데 성공했다. 여의도 시범아파트(1790가구)를 시작으로 서초구 방배 7구역, 강동구 삼익그린맨션2차(2400가구), 여의도 수정아파트(329가구) 등 서울 요지에서 알짜 사업장들을 차지했다. 신탁사 11개 중 개발신탁을 하는 회사는 5~6개. 이들 신탁사 중에서도 단연 공격적이라 할 수 있다.

 

한자신이 이렇게 공격적으로 서울 재건축 시장에서 입지를 다질 수 있는 배경에는 대주주로 있는 부동산 개발업체 MDM이 있다는 분석이 나온다. 주로 금융사를 대주주로 하는 다른 신탁사들과 달리, 한자신은 개발업체인 MDM 문주현 회장이 이끌고 있어 부동산 개발에 더 적극적이라는 얘기다.

 

업계 1위인 한국토지신탁은 사모펀드인 리딩밸류일호유한회사를 대주주로 갖고 있으며, 정비 사업을 진행하고 있는 KB부동산신탁, 코람코자산신탁 등은 각각 KB금융지주와 우리은행 등이 대주주다.

 

신탁업계 한 관계자는 “금융사가 주주인 회사들은 사업 진행에 있어 리스크부터 크게 생각하는데 반해, 개발업체가 대주주로 있는 한자신은 사업 리스크보다 개발 가능성을 먼저 생각하는 것 같다”고 말했다.

 

◆ 신탁업계 분위기 “기대 반, 우려 반”

 

한자신의 적극적인 행보를 두고 업계는 “나쁘지 않다”는 반응이다. 공격적인 사업 진행 덕에 다른 신탁사들도 재건축 사업 진입이 쉬워졌다는 것이다. 한 신탁사 관계자는 “서울 주요 지역에서 한자신이 보여준 활약 덕분에 입소문을 타고 신탁 재건축 문의가 부쩍 늘었다”고 말했다.

 

 

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한국자산신탁이 수주한 여의도 시범아파트는 11월 시공사를 선정한다는 애초 계획과 달리 시공사 선정을 5월로 미뤘다. /한국자산신탁 자료 편집

하지만 우려의 목소리도 있다. 한자신이 택하고 있는 ‘단독 시행자 방식’의 리스크가 커 사업이 좌초될 경우, 그 여파가 신탁 재건축 전반에 미칠 수 있다는 것이다.

 

단독 시행자 방식은 사업시행 인가부터 관리처분 인가, 조합원 동의 등의 과정을 단독으로 거쳐야 하는 방식이다. 대부분의 신탁사들은 리스크를 피하기 위해 조합이 설립돼 있고, 건축심의가 들어가 이미 사업이 진행 중인 ‘대행자 방식’을 더 선호한다.

 

◆ “갈등 관리·법률 리스크 주의해야”

 

전문가들도 서울 대규모 사업장에 대한 신탁사의 단독 시행자 방식이 우려스러운 부분이 있다고 지적했다. 수많은 갈등이 존재할 수 밖에 없는 정비사업의 경우, 갈등 관리가 제대로 되지 않으면 사업이 무산되는 것은 물론, 신탁업체를 대상으로 소송이 이어질 수도 있다는 것이다.

 

한국자산신탁이 우선협상대상자로 선정된 방배 7구역의 주택재건축사업 시행규정을 보면 이 같은 우려가 현실화할 가능성이 있다. 도정법 제24조에 따르면 신탁 재건축도 주요 사항 의결 시 토지 소유자 전체회의를 거쳐야 하는데, 방배7구역 시행규정에는 전체회의를 어떻게 구성할 지가 구체적으로 명시되지 않았다. 관련 문제가 생길 경우 책임 소재가 불분명해져 갈등을 키울 수도 있다는 지적이다.

 

김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “신탁 재건축이 허용된 것은 사업이 정체된 소규모 사업장 문제를 해결하기 위한 것”이라며 “대규모 자금이 필요한 사업장들은 리스크가 커져 줄소송 등의 낭패를 볼 수도 있다”고 말했다.

 

[이상빈 기자 seetheunseen@chosunbiz.com]