찬바람 부는 호텔 투자시장 유커 40% 이상 감소 전망에...펀드·리츠 출시 연기 잇달아

2017.3.8

한국을 찾는 중국 ‘유커’가 40% 이상 감소할 것으로 전망되면서 호텔 투자 시장에도 찬바람이 불고 있다. 투자자 모집을 앞두고 있던 호텔 사모펀드·리츠가 잇따라 연기되거나 무산되고 있다. 최소보장임대료라는 안전장치가 적용된 경우 그나마 다행이지만 호텔 매출과 직결된 상품의 경우 투자 매력이 떨어질 수밖에 없다. 

7일 금융투자업계에 따르면 파인아시아자산운용은 2·3월 중 설정할 예정이던 호텔 사모펀드·리츠 2~3건을 모두 연기했다. 파인아시아운용은 부산·대전·전주 등지에 위치한 호텔에 투자해 각각 사모펀드나 리츠로 출시하는 방안을 지난해부터 추진해온 바 있다. 

상품 출시를 미룬 일차적인 이유는 금리 인상 전망에 따른 자금조달 비용 상승이지만 고고도미사일방어체계(THAAD·사드) 사태까지 겹치면서 분위기가 얼어붙었다. 시중은행들이 호텔에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 높이는 데 그치지 않고 신규 대출을 아예 중단하는 사례까지 나오고 있기 때문이다. 관광업계에서는 유커가 적게는 40%, 많게는 50~60%까지 감소할 것으로 내다보고 있다.

앞서 호텔에만 투자하는 모두투어리츠도 지난달 부산의 베스트웨스턴해운대호텔 인수를 철회했다. 배병호 모두투어리츠 이사는 “유커 감소가 아닌 자금조달 비용 상승이 원인”이라며 “모두투어리츠가 주로 투자하는 중저가 호텔은 단체관광객 비율이 적어 사드의 영향은 크지 않다”고 못 박았지만 대형·특급호텔들은 타격이 클 것으로 분석했다.

이 같은 분위기 속에서 자금을 조달하는 데 성공한다 해도 이자율이 높거나 매출이 적으면 호텔 리츠·펀드의 수익률은 당초 예상치보다 내려갈 수밖에 없는 상황이다. 연 6~7%대 수익률을 기대했던 투자자들이 5%대 아래의 수익률을 올리는 데 그쳐야 한다는 이야기다.

그나마 대부분의 호텔 리츠·펀드는 최소보장임대료라는 안전장치를 마련해 둬 일정 수익률은 보전이 가능하다. 예를 들어 지난해 7월 설정된 하나자산운용의 ‘티마크그랜드’ 공모펀드는 연 93억원의 최소보장임대료 또는 호텔 연매출의 44% 중 더 많은 쪽을 선택할 수 있다. 최소보장임대료를 받으면 펀드는 연 5.5%의 수익률을 올리는 셈이며 매출이 올라 44%를 받으면 이보다 더 높은 수익을 거두게 된다. 모두투어리츠의 호텔 리츠 3개와 이달 출시될 신한BNP파리바자산운용의 명동 나인트리호텔 공모펀드 역시 최소보장임대료 제도가 적용돼 있다. 그렇다고 투자가치 하락을 막기는 어렵다. 티마크그랜드 펀드는 현재 최소보장임대료만 받고 있다. 호텔 객실이 가득 차면 6~7%의 수익을 얻을 수 있지만 당장은 연 5.5%에 만족해야 한다는 의미다. 한 부동산 전문 자산운용사 관계자는 “그동안 검토해온 호텔 투자 건도 당장은 모두 보류한 상태”라며 “당분간은 시장에서 새로운 호텔 투자 상품을 찾기 어려울 것”이라고 전했다./유주희기자 ginger@sedaily.com

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제주토스카나호텔  김준수2401억에 호텔 매각 

내 꿈이 실현됐다.” (2014년 9월)

용흥로66번길 158-7, 서귀포시, 제주특별자치도, 697-828 

‘JYJ’ 시아준수(본명 김준수)의 꿈은 호텔이었다. 그는 지난 2014년 제주도 호텔 준공식에서 “제주도에 꿈의 공간을 짓고 싶었다”면서 “제주 토스카나 호텔을 통해 꿈을 이루었다”고 밝혔다.

하지만 그 꿈은 3년을 가지 못했다. 김준수는 지난 1월 해당 호텔을 한 부동산 업체에 넘겼다. 매각 대금은 240억 원. 비록 꿈은 깨졌지만 약 30억 내외의 시세 차익을 거둔 것으로 보인다.(풀빌라 65개객실)

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김준수는 오는 9일 충남 논산훈련소로 입소한다. 그는 호텔을 정리하고 의경 생활을 시작한다. 문제는 남아 있는 직원이다. 그 누구도 미래(?)를 예측하지 못하고 있다.

JYJ 김준수 제주토스카나호텔 매각… ‘먹튀’ 논란

 2017-02-07 

제주투자진흥지구로 지정됐던 JYJ 김준수 소유의 토스카나호텔이 매각돼 먹튀 논란이 일고 있다.

7일 제주도에 따르면 지난 2014년 1월 서귀포시 강정동에 있는 전 동방신기 멤버이자 JYJ 멤버인 김준수 소유의 제주토스카나호텔을 제주투자진흥지구로 지정했다.  

제주토스카나호텔은 투자진흥지구 지정으로 법인세 3년간 면제, 2년간 50% 감면, 취득세 면제, 재산세 10년간 면제, 개발부담금 100% 감면, 농지전용부담금 50% 감면, 대체산림자원조성비 50% 감면, 하수도원인자부담금 50% 감면 등의 혜택을 받았다.  

토스카나호텔은 대지면적 2만1026㎡에 지하 1층, 지상 4층 61실 규모다. 본관과 고급형 풀빌라 4동으로 이뤄졌다.

부대시설로 바다가 바라보이는 레스토랑과 커피&바, 야외 바비큐 광장, 기프트숍, 사계절 수영이 가능한 야외 수영장 등을 갖추고 있다.

지난 2011년 당시 토지 매입가격은 17억2000만원. 이어 금융권에 150억원을 대출받아 호텔을 지었다.

하지만 호텔 등기부등본 확인 결과 토스카나호텔은 지난달 2일 부산에 있는 모 회사에 240억원에 팔린 뒤 다시 지난달 26일 서울에 있는 신탁회사로 소유권이 이전됐다.

이 때문에 각종 세금 감면 혜택만 챙긴 뒤 프리미엄을 붙여 만 2년여 만에 팔아넘기면서 투자진흥지구를 등에 업은 먹튀 논란의 선상에 놓이게 됐다. 

호텔측은 90억원 가량의 부채와 함께 임금 체불 등 경영 압박에 결국 매각 수순을 밟은 것으로 알려지고 있다.

제주도는 조만간 종합계획심의위원회를 열고, 토스카나 소유자가 김준수일때 투자진흥지구로 지정한 만큼 소유자가 바뀌면 투자진흥지구 지정기준에 맞지 않는다고 보고 투자진흥지구 해제절차에 돌입할 계획이다.

투자진흥지구가 해제되면 감면 혜택을 받았던 토지와 건물분 취득세와 재산세, 법인세, 개발부담금, 농지전용부담금, 대체산림자원조성비, 하수도원인자부담금 등을 모두 반환해야 한다.

한편 제주도 세계7대자연경관 홍보대사로도 활동했던 김준수는 오는 9일 입대한다+

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