강남4구·부산·세종 예의주시…`핀셋형 규제` 곧 나온다
<2017.6.14, 매일경제>
정부·지자체 합동단속 "과열지역 선별적 대응 가용 정책수단 총동원"
내주 국토장관 임명되면 부동산대책 본격 논의
◆ 부동산 투기 단속 ◆
경제 투톱 `집값·가계빚` 공조 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)과 이주열 한국은행 총재가 13일 서울 소공동 한국은행 본관에서 경제 현안을 논의하기 위해 회동을 갖기 전 활짝 웃으며 대화하고 있다. [이승환 기자] 대선 후 강남 재건축 등 일부 지역에서 국지적인 부동산 과열이 지속되는 가운데 부동산 정책 관련 주요 정부 부처가 장차관 인선 마무리 작업에 들어가면서 정부 행보가 빨라지고 있다. 첫 번째 시장 개입으로 투기 현장에 대한 단속 작업이 이뤄졌고 추가 대책 발표가 초읽기에 들어갔다. 이제 시장 관심사는 집값 급등을 잡으려는 문재인정부가 언제 첫 부동산 대책을 내놓을지, 또 그 정책의 파괴력이 얼마나 강력할지로 옮겨 가고 있다. 투기과열지구 지정 등을 포함해 강력한 '핀셋형' 규제에 어느 지역이 포함되느냐에 따라 시장 상황은 큰 변곡점을 맞을 것으로 보인다.
13일 국토교통부 주도로 국세청, 지방자치단체 등과 함께 전국 부동산 현장 불법 행위에 대한 점검이 시작됐지만 정작 업계에서는 이번 점검이 불법 행위를 발본색원하겠다는 의미보다 정부가 본격적으로 시장 안정화 대책을 내놓기 전 시장에 일종의 신호를 주려는 의미로 풀이한다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 7일 인사청문회 자리에서 단속 가능성을 직접 언급했다는 점이 이를 뒷받침한다. 바로 대책을 내놓기보다 몇 차례 구두개입을 통해 시장 반응을 모니터링하고, 그 결과를 최종 대책에 반영할 것으로 보인다. 선(先)경고 후(後)점검은 과거 정부의 시행착오를 되풀이하지 않으려는 고도의 전략으로도 해석된다. 2000년대 중반 참여정부에서 부동산 과열을 잡겠다며 내놓은 다양한 정책은 오히려 과열만 심화시켰다고 평가된다. 지난해 내놓은 11·3 대책도 청약시장 거품을 일부 걷어내는 데 성공했지만 분양권 전매제한 규제의 강도가 상대적으로 약한 서울 강북이나 부산 등지에서 쏠림 현상이 나타났고, 6개월 만에 강남 재건축 중심으로 과열이 재발했다는 점에서 한계가 있었다는 지적이다. 국토부 관계자는 "이번 현장점검은 정부가 시장 과열을 방치하지 않겠다는 의지를 전달한다는 점에서도 큰 의미가 있다"고 설명했다.
실제 현장점검 성과도 미미했다. 단속 소식이 미리 알려지면서 대다수 공인중개업소가 문을 닫아 오히려 단속할 만한 업소를 찾느라 애를 먹은 것으로 전해졌다. 국토부 관계자는 "점검을 피하려 문을 닫는 업소도 있는데 이번 단속은 기한이 정해져 있지 않기 때문에 문을 열면 다시 점검할 것"이라고 말했다.
현장점검 결과가 어느 정도 모아지면 부동산 과열을 잡기 위한 본격적인 대책도 나올 전망이다. 집값 안정이 목표인 국토부 차원에서는 지난해 11·3 대책에서 내놓은 청약조정지역 강화나 투기과열지구 지정 등 지역 맞춤형 대책을 내놓을 가능성이 가장 높다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매나 재건축조합원 지위 양도에 제한이 걸리고, 금융규제도 강화된다. 특히 같은 시군구 내에서도 편의시설 접근성이나 아파트 노후도 등에 따라 가격 차가 큰 현실을 반영해 동(洞) 단위 투기과열지구 지정이 이뤄질지가 최대 관심사다. 최근 국토부 손병석 전 기획조정실장이 1차관에 임명됐고 15일 예정된 김현미 국토부 장관 후보자의 인사청문회도 순조로울 것이란 관측이 우세해 다음주 초면 국토부 의사결정시스템이 정상화된다. 부동산 대책 관련 논의 역시 이때부터 급물살을 탈 가능성이 높다.
반면 금융당국은 최근 일부 과열지구를 중심으로 집값 상승세가 두드러지면서 가계부채 대책 마련에 혼선을 겪고 있다. 지난 1일 문재인 대통령이 8월까지 마련하라고 지시한 가계부채 종합관리 방안의 핵심이 사실상 부동산 대책으로 전환됐지만 여전히 '가계부채 대책'이란 표제를 달고 있기 때문이다. 가계부채 증가세를 소득증가율의 150% 이내로 관리해 거시경제 전반의 건전성을 확보하고 안정적 내수 기반을 달성하겠다는 당초 취지가 부동산 투기 억제와 주거 안정으로 전환한 것이나 다름없다.
가계부채 대책이든 부동산 대책이든 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 같은 금융규제 강화 논의가 불가피하지만 정책 목표를 가계부채 관리로 하느냐 투기 억제·주거 안정으로 잡느냐에 따라 근본적인 접근 방식이 달라진다.
집값 폭등세가 극심했던 국민의정부 시절인 2002년 9월 4일 '주택시장 안정대책'과 참여정부 시절인 2005년 '서민주거 안정과 부동산 투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁 방안(8·31 대책)'은 부동산 대책이라고 명명했다.
반면 2015년 7·22 대책(원금 분할상환 의무화 추진)이나 지난해 8·25 대책은 가계부채 대책이었다. 금융당국 관계자는 "투기 억제·주거 안정 대책이 곧 가계부채 안정으로 이어지진 않는다"고 지적했다. 집값이나 가계부채 규모 각각에 대해 독립적 목표를 고집하다가 어떤 정책 목표도 달성하지 못한 채 시장에 혼란만 줄 수 있다. 이 같은 이해상충은 청와대와 정부 고위층에서 정리해줘야 하지만 금융위원장, 청와대 경제수석 인선 지연 등으로 아직은 조율이 어렵다.
[정순우 기자 / 정석우 기자 / 이윤식 기자]
2017.06.14
"시장침체 땐 투자회수 차질" 유
[서울경제] 정부가 부동산 투기에 강력한 규제를 가하겠다는 가운데서도 부동산 공모펀드가 연이어 출시되고 있어 주목된다. 자산운용사들은 정부의 부동산 규제가 주택용 부동산에 한정돼 상업용 부동산의 임대수익을 기초자산으로 하는 펀드에는 영향이 없을 것이라고 자신한다. 하지만 규제가 전체 부동산 경기의 발목을 잡을 경우에는 수익률이 하락하거나 투자회수에 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나온다.
13일 금융투자업계에 따르면 유경PSG자산운용은 오는 22~28일 ‘유경하이트진로공모부동산투자신탁 제1호’를 판매한다. 이 펀드는 서울 서초동 하이트진로 서초 본사 사옥을 기초자산으로 삼고 있으며 잔여임대차 기간은 15년이다. 배당목표수익률은 연 7.4%, 만기는 3년이다. 이지스자산운용도 전북 전주 홈플러스 효자점을 기초자산으로 하는 ‘이지스코어리테일부동산투자신탁 126호’를 판매하고 있다. 3년 만기, 배당목표수익률은 연 6.15%다.
정부가 부동산 규제에 나서는 가운데서도 공모펀드를 출시한 자산운용사들은 강한 자신감을 나타내고 있다. 유덕현 이지스자산운용 이사는 “수익용 부동산의 경우 2000년 이후 현재까지 꾸준히 가격이 상승해 아파트 등 주택용 부동산을 뛰어넘는 상승률을 보였다”며 “주택과 달리 수익용 부동산 쪽은 오히려 높은 수요로 경쟁이 심하고 물량이 부족한 상황이어서 부동산 펀드가 받는 영향은 미미할 것”이라고 말했다. 최근의 금리 인상 가능성에 대해서도 그는 “수익용 부동산은 금리에 따른 변동보다는 임대 수익으로 가격이 올라가는 형태인 만큼 우려할 필요가 없다”고 덧붙였다. 실제로 이지스코어리테일부동산투자신탁 126호의 가입 첫날인 이날 오전 일부 판매사에서는 예약이 마감되기도 했다.
하지만 운용사가 제시한 수익률과 임대계약만을 믿고 투자에 나서는 것은 위험하다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산 펀드의 가장 큰 위험요소는 만기 시점에 기초자산을 매각해 투자회수를 해야 하는데 부동산시장이 침체될 경우 매각 자체가 쉽지 않기 때문이다. 황세운 자본시장연구원 실장은 “상업용 부동산이라고 할지라도 전체 부동산시장 경기에 일정 부분 영향을 받을 가능성이 있는 만큼 수익률이 하락하거나 투자회수에 어려움이 있을 수 있다는 점은 유의해야 한다”고 지적했다.
/김연하기자 yeona@sedaily.com
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