임대주택 등록 활성화방안 발표···다주택자 '출구. 양도세 장기보유특별공제 비율 50%→70%로. 다주택자 버티기 가능성…집값은 눈치보기

 

 

 

 

2017.12.13

임대 등록시 지방세 감면 2018년→2021년으로 연장

8년 임대 연 2000만원 임대소득세 14만원→7만원으로 줄어

양도세 장기보유특별공제 비율 50%→70%로 상향

 

"강북ㆍ수도권ㆍ지방 등록 임대 늘어나는 효과"

'6억원 룰' 손 안대… "강남 다주택자 종부세 혜택 없어"

세 부담 만큼 전월세로 전가할 가능성도

 

[임대주택 등록 활성화] 임대소득 年2000만원 이하 소득세…미등록84만원-등록7만원

지난 8월 청와대 페이스북을 통해 다주택자의 임대사업자 등록을 권하고 있는 김현미 국토교통부 장관, [청와대 페이스북 캡처]

지난 8월 청와대 페이스북을 통해 다주택자의 임대사업자 등록을 권하고 있는 김현미 국토교통부 장관, [청와대 페이스북 캡처]

 

부동산 시장에서 다주택자는 집을 팔거나 임대사업자로 등록하라는 신호를 보내온 정부가 임대사업자 등록 활성화 대책을 내놨다. 다주택자에 대한 '채찍(규제)' 일변도에서 벗어나 ‘당근(인센티브)’도 주기로 했다. 재산세ㆍ소득세ㆍ양도세 등 세금과 건강보험료 등 감면 폭을 확대하는 내용이다.

국토교통부는 13일 이같은 내용의 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했다. 임대사업자로 등록해 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4~8년)을 규제받는 등록 임대주택이 전체 임대주택의 13%에 불과하다는 지적에 따른 대책이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 임대주택으로 등록할 경우 집주인은 폭넓은 세제감면 혜택을 받을 수 있고, 세입자는 임대료 급증 걱정없이 4년 또는 8년 이상 안정적으로 거주할 수 있도록 했다고 설명했다.

자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

 

먼저 임대사업자로 등록할 경우 지방세 감면 폭을 확대했다. 기존에는 임대주택으로 등록한 아파트ㆍ오피스텔에 대해 취득세ㆍ재산세를 면적ㆍ임대기간에 따라 차등해 왔다. 예를 들어 전용면적 40~60㎡ 기준 아파트를 임대 등록하고 8년 이상 장기 임대할 경우 취득세는 면제(취득세 200만원 초과시 85% 감면), 재산세는 75% 감면해 주는 식이다.

이런 감면제가 2018년 말 종료 예정인데 정부는 감면 기한을 2021년까지 3년 연장하기로 했다. 또 2019년부터 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1가구만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 주기로 했다. 그동안 혜택에서 빠졌던 다가구주택(가구당 40㎡ 이하)도 8년 이상 임대등록시 재산세 감면 혜택을 준다.

자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

 

임대소득세 부담은 줄여주기로 했다. 현재는 임대소득 연 2000만원 초과시 종합과세 대상이다. 2000만원 이하는 분리과세 대상이지만 2018년 말까지 과세를 유예한 상태다. 국토부는 예정대로 2019년부터 2000만원 이하도 분리과세하되 세금을 감면받을 수 있는 필요경비율을 차등화하고 감면 대상도 늘리기로 했다. 구체적으로 2019년부터 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정키로 했다. 내년부터 감면 기준도 현재 3가구 이상에서 1가구 이상으로 확대한다. 8년 임대 기준 연 2000만원 임대소득자 납부액이 등록자는 연 14만원에서 7만원으로 줄지만 미등록자는 연 56만원에서 84만원으로 늘어난다.

양도세 감면 폭은 늘렸다. 8년 이상 준공공임대로 등록한 임대사업자 대상이다. 이럴 경우 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 올려준다(2019년 시행). 내년 4월 시행하는 양도세 중과에서도 배제시킨다. 종합부동산세 합산 배제 기준도 기존 5년 이상 임대 6억원 이하 주택에서 8년 이상 임대 주택으로 바꿨다.

 

건보료 혜택도 준다. 임대소득에 대한 건보료를 2019년부터 정상부과하되 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 건보료 인상분을 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 감면해 준다. 연 2000만원 초과 임대소득에 대해선 현재도 건보료를 부과 중이다. 2021년 이후 건보료 감면 연장 여부는 검토키로 했다.

박선호 실장은 이번 대책으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자면서 등록하지 않는 고액 임대사업자다. 1주택 보유자는 사실상 소득세ㆍ건보료 부담 증가가 없고, 2주택 보유자의 경우에도 임대 등록시엔 부담을 크게 줄였다고 설명했다.

국토부는 고액 임대사업자 신고를 유도하고 임대 등록을 촉진하기 위해 2018년 4월부터 임대차 시장 데이터베이스(DB)를 운영할 계획이다. 사업자로 등록하려면 지자체ㆍ세무서에 각각 별도 신청해야 하고 주소지가 아닌 곳에서 등록할 수 없었던 기존 제도를 손질해 지자체에 임대 등록하면 세무서에 자동 신청되고, 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록할 수 있도록 했다.

임차인에 대한 권리 보호도 강화한다. 2018년 2월부터 유선 확인을 거쳐 임대인이 동의하지 않을 경우 전세금 반환보증 가입을 불가토록 한 임대인 동의절차를 폐지키로 했다. 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억원에서 7억원, 지방은 4억원에서 5억원으로 각각 늘린다. 저소득ㆍ신혼ㆍ다자녀가구 등 배려 계층의 보증료 할인 폭은 30%에서 40%로 확대한다. 전월세 계약 만료 1개월 전까지 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차 계약을 맺은 것으로 간주하도록 한 기존 요건을 계약 만료 2개월 전까지로 줄이는 방안은 내년 하반기 적용한다. 전월세상한제ㆍ계약갱신청구권제는 2020년 이후 도입키로 했다.

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대책 효과에 대한 평가는 엇갈린다. 임대소득에 대한 정상 과세, 건보료 정상 부과 ‘데드라인’을 2019년으로 내건 만큼 2020년까지 임대사업자 등록을 유도하는 일부 효과는 있을 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 강남보다 강북이나 수도권ㆍ지방의 다주택자들이 주택을 처분하거나 임대사업자로 등록하는 효과가 있을 것으로 보인다. 내녀 4월 다주택자 양도세 중과 시행과 맞물려 양도세 절세 목적의 임대주택 등록도 늘어날 것이라고 말했다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 임대차 정보가 부족해 세입자들이 지역 중개업소에 의존하는 경우가 많았는데 임대주택 등록이 활성화하면 비교적 낮은 비용으로 오래 살 수 있는 임대주택이 늘어날 것이라고 내다봤다.

하지만 정부가 집값 상승의 주범으로 지목했던 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 다주택자에 대한 효과는 미미할 전망이다. 대표적으로 대책에 포함될지 관심사였던 ‘6억원 룰’을 손질하지 않아서다. 예를 들어 종합부동산세는 수도권 다주택자의 경우 공시가격 기준 6억원 이하(지방 3억원 이하) 주택을 5년간 보유해야 감면된다. 공시가격 6억원이면 시가로 8억~10억원 정도 된다. 강남 아파트는 대부분 가격이 10억원을 넘어 다주택자들이 임대사업자로 등록해도 세제 혜택을 누리기 쉽지 않다는 의미다. 원용대 세무법인 해안 대표 세무사는 주택 임대사업자의 가장 큰 혜택은 종부세 감면이라고 지적했다. 이에 대해 김영국 국토부 주택정책과장은 서민 세입자를 보호하기 위한 등록 임대 확충이 대책의 목표다. 공시가 6억을 초과하는 고가 주택은 취지와 맞지 않아 검토하지 않았다고 설명했다.

다주택자가 임대 등록을 하지 않고 늘어나는 세 부담 만큼 전월세에 전가할 가능성도 제기된다. 이상우 유진투자증권 연구원은 집값이 오르는 상황에서 혜택이 파격적인 것도 아니어서 임대사업자로 등록할 유인이 적다. 이정도라면 집주인들이 집을 팔거나 임대사업자로 등록하는 대신 부담을 그대로 전월세에 부담시킬 것이라고 말했다. 이에 대해 김영국 과장은 수도권 입주 예정 물량이 풍부하고 임대 등록 주택도 늘어날 예정이라 공급자(집주인) 우위 추세가 지속하기 어려울 것이라고 말했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

 

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다주택자 버티기 가능성…집값은 눈치보기

2017.12.13

 

`6억이하·8년이상 보유` 조건에 서울은 인센티브 수혜 대상 적어 임대사업 등록 유인 어려울듯

양도세 줄이려면 연내 매각해야…급매처리 하려면 제값 못받을판

투자형 많은 세종·부산 매물늘듯

 

■ 임대사업 등록 활성화 시장영향

 

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정부가 다주택자의 임대주택 등록 활성화 방안을 내놨지만 다주택자들이 움직이기는 쉽지 않다는 전망이다. 13일 오전 서울 강남구 개포동 상가 내 부동산중개업소가 한산하다. [한주형 기자]

8·2 부동산 대책 때 예고됐던 임대주택 등록 활성화 방안이 13일 발표됐지만 다주택자들은 오히려 고민이 깊어지고 있다. 당초 유력하게 거론되던 인센티브 적용 범위 확대가 전혀 이뤄지지 않은 데다 대책 발표 시점이 너무 늦어져 투자 목적으로 보유하고 있던 주택을 처분할 시간이 촉박해졌기 때문이다.

 

주택임대사업자 등록한 다주택자가 이번 대책의 주요 인센티브 중 하나인 임대소득세 감면을 받기 위해서는 해당 임대주택이 전용면적 85㎡ 이하이면서 공시가격도 6억원 이하여야 한다.

 

8년 이상 임대주택을 유지할 때 제공되는 양도소득세 중과세 배제 역시 대상이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택이다. 종합부동산세 과세 대상 배제도 동일한 가격 상한선이 적용된다. 결과적으로 수도권에 공시가격 6억원 초과 주택을 가진 다주택자 입장에서는 임대사업자 등록을 해봤자 세금 혜택의 상당 부분은 놓치게 된다.

 

서울 집값이 최근 가파르게 오르면서 강남3구와 타 지역 역세권에선 30평형대 아파트의 공시가격이 대부분 6억원을 웃돈다. 20평형대 이하 소형 아파트는 그나마 6억원 미만 물량이 있지만 시가 대비 지나치게 낮은 공시가격을 현실화하는 것이 현 정부의 기조여서 앞으로 6억원을 돌파하는 소형 아파트도 늘어날 가능성이 높다. 수요가 가장 많은 서울의 전·월세난을 해결하려면 이 가격 장벽을 손질해야 한다는 의견이 많았고 이번 대책에 거론될 것이라는 전망이 우세했다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "다른 조정대상지역은 크게 상관없지만 서울, 특히 강남은 공시가격 6억원이라는 장벽이 있어서 임대사업자 등록 효과는 미미할 것"이라며 "등록 임대사업자가 늘어나지 않으니 세입자 체감 효과도 떨어질 수밖에 없다"고 지적했다.

 

당장 집을 팔기도 여의치 않다. 다주택자가 양도소득세 중과를 피하려면 내년 3월 31일까지 비거주용 주택을 팔아서 잔금까지 받아야 한다. 일반적으로 계약서 작성부터 잔금 완납까지 통상 한 달 반에서 두 달이 필요하다. 1~2월은 이사 비수기여서 이달 안에 결단을 내리는 것이 좋다.

 

또 세법 개정에 따라 내년부터 양도차익이 1억5000만원을 초과할 경우 양도소득세율이 올해보다 2%포인트 높아진다. 양도차익이 2억원이라고 가정할 때, 올해 계약하고 잔금까지 치르면 400만원의 세금을 줄일 수 있다.

 

내년 3월까지를 서울 입성의 기회로 노리고 있던 실수요자 입장에서는 입맛에 맞는 매물을 만나기가 어려울 전망이다. 그나마 급매물이 나오더라도 기존 집을 처분해야 하는 실수요자보다 현금이 풍부한 자산가들에게 기회가 돌아갈 가능성이 높다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "자산가 고객들 사이에서 주택을 팔겠다는 의뢰는 거의 없는 반면 급매로 나오는 아파트를 매수하겠다는 문의는 꾸준히 이어지고 있다"고 전했다.

 

다주택자들이 팔지도 않고 임대사업자 등록도 않은 채 버티기에 돌입할 가능성도 적지 않다. 하지만 서울 아파트 평균 매매가격이 올해 4월(KB 시세) 6억원을 돌파했다는 점을 고려할 때 집값이 물가 수준만큼만 올라도 평가이익이 크다. 지난해 소비자물가상승률인 1%를 대입하면 두 채의 평가이익은 1200만원에 이른다.

 

비수도권 청약조정대상지역인 부산 일부와 세종시(행정중심복합도시)는 타격이 예상된다. 이 두 지역은 서울과 달리 투자 목적으로 보유한 사람의 비율이 서울에 비해 높다. 지역 특성상 전용 85㎡ 초과 중대형 주택이 많아 이번 세제 혜택에서 배제될 가능성이 높고 임대사업자로 등록한다 하더라도 8년 이상 보유할 유인이 작다. 이 같은 이유로 매물이 쏟아지면 시장 충격은 불가피하다. 같은 청약조정대상지역 사이에서도 수도권과 비수도권의 양극화가 심해질 수 있다.