국토부 도시정비법 시행령과 안전진단 기준 개정.재건축`안전기준` 대폭강화…안전진단 통과 강남권 아파트 반사이득 볼 수도

 

붕괴위험 없으면 재건축 못한다

2018.02.20

 

정부 `안전기준` 대폭강화…서울 10만4천가구 영향권

 

◆ 재건축 또 옥죄기 ◆

 

아파트 재건축 사업 추진을 결정하는 첫 단추인 안전진단 기준이 대폭 강화된다. 건물의 구조적 안전에 대한 평가 점수 비중을 `확` 높여 아파트가 낡았어도 무너질 위험이 없으면 재건축 자체가 어려워지는 것이다.

 

이미 안전진단을 통과한 재건축 단지도 공공기관을 통해 재검증을 받도록 했다. 서울에서만 30년 연한이 도래한 10만3822가구가 새로운 안전진단 기준을 적용받게 된다. 새 기준이 적용되면 현재 재건축이 가능한 단지 숫자가 절반 이하로 `뚝` 떨어질 것으로 보인다.

 

이번 조치로 조합원지위양도 금지, 초과이익환수제 부활, 분양가상한제 도입 가능성 등에 이어 재건축에 대한 사중 족쇄가 채워졌다는 평가가 나오고 있다.

 

20일 국토교통부가 발표한 도시정비법 시행령과 안전진단 기준 개정 내용은 앞으로 재건축을 결정할 때 층간소음이나 주차 공간 부족 같은 주거 환경보다는 건물 안전 여부가 더 중요해진다는 것을 의미한다.

 

우선 안전진단 평가를 할 때 구조안전성 평가 비중을 현행 20%에서 10년 전 노무현정부 시절과 똑같은 수준인 50%로 올렸다. 아파트 재건축 시엔 민간 전문기관의 안전진단을 거쳐야 한다. 평가 항목은 네 가지이고 각각 가중치가 다르다. 현행 기준은 주거 환경 40%, 설비노후도 30%, 구조안전성 20%, 비용편익(경제성) 10%다. 정부는 이를 바꿔 구조안전성 비중을 50%로 올리고 주거 환경 가중치를 15%로 낮췄다.

 

재건축 통과를 어렵게 하거나 늦추는 `허들`도 곳곳에 만들었다. 기존에는 안전진단 평가 결과 `조건부 재건축`(D등급) 판정을 받으면 사실상 바로 사업 착수가 가능했지만 앞으로 공공기관의 적정성 재검토를 받아야 한다.

 

이번 안전진단 강화로 재건축 연한 연장 가능성이 완전히 없어졌다고 보기도 어렵다. 김현미 국토부 장관이 지난 6일 국토교통위 전체회의에서 "재건축 연한 40년 연장은 제가 하지도 않은 말이 한 것처럼 발전됐다"고 발언한 이후 강남 재건축 단지 일부가 호가를 끌어올리고 안전진단을 신청하기 위해 주민 동의를 받는 등 분주한 모습을 나타냈다.

 

고종완 한국자산관리연구원장은 "설 직후 예고도 없이 갑자기 발표하는 등 서두른 모습을 보면 장관 발언이 오히려 `역효과`를 내자 국토부가 선제적 차단에 나선 것일 수 있다"고 해석했다.

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주민·지자체 주도하던 재건축…정부가 처음부터 틀어쥐고 `개입`

최초입력 2018.02.20 17:48:57 최종수정 2018.02.20 20:17:58

 

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안전진단 강화 어떻게

 

◆ 재건축 또 옥죄기 ◆

 

안전진단 E등급 vs D등급

앞으로는 붕괴 직전 수준인 E등급을 받아야 재건축이 가능해진다. 준공 38년 만인 2007년 재난위험시설 E등급을 받고 지난해 철거된 성북구 정릉 스카이아파트(왼쪽). 통상 재건축 아파트가 받는 D등급(조건부 재건축)의 대치동 은마아파트 모습. [사진 제공= 성북구청 / 한주형 기자]

20일 정부가 발표한 새 안전진단 절차와 기준은 아파트에 재건축이 정말 필요한지를 첫 출발 단계에서부터 전반적으로 따져보겠다는 목적을 담고 있다. 구조안전 진단 배점을 높인 것 외에도 안전진단 모든 과정을 공공기관과 지자체가 감시하고 책임지는 시스템으로 확 바뀌었다. 그동안 재건축 연한이 도래하고 주민들 의지가 확고하면 안전진단이 무리 없이 진행되던 관행에 제동을 걸겠다는 것이다.

 

우선 안전진단 실시 여부를 결정하는 첫 단계인 현지조사부터 한국시설안전공단·한국건설기술연구원 등 공공기관이 참여하도록 만들었다.

 

지금까지는 주민 10% 이상이 동의서를 내면 시장·군수가 구청 직원을 시켜 사전 현지조사를 한 후 안전진단 실시 여부를 결정했다.

 

하지만 이미 주민 동의를 받은 사안을 `표심`을 고려해야 하는 지자체장이 반려하는 경우는 많지 않아 주민 목소리가 큰 강남에선 주민들이 신청만 하면 곧바로 안전진단을 실시할 수 있는 구조로 되어 있었던 게 사실이다. 정부의 새 지침은 공공기관을 사전조사에 참여시켜 불필요한 안전진단 자체를 출발단계부터 잘라내겠다는 의도인 것으로 해석된다.

 

국토부 관계자도 "현지조사를 진행할 때 구조체 노후화·균열상태 등 전문성이 요구되는 부분을 일반 구청 공무원들이 육안으로 확인하는 한계가 있었던 점이 사실"이라며 "공공기관이 참여하면 현지조사 전문성과 객관성이 담보될 수 있을 것"이라고 설명했다.

 

안전진단 결과 `조건부 재건축`을 받은 경우 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거치게 한 점도 재건축 업계에 파장이 상당할 것으로 예상된다. 재건축 안전진단은 A~C등급은 유지보수, D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 판정을 받아 철거 후 재건축사업의 진행 여부를 결정하도록 되어 있다. 조건부 재건축은 안전진단 결과 구조적 결함은 없지만 지자체장이 지역여건·주택시장 등을 고려해 재건축 시기를 조정하도록 만든 판정이다.

 

 

하지만 D등급(조건부 재건축)과 E등급(재건축)은 실질적으로 동일한 `재건축` 판정으로 받아들여져 왔다는 게 정비업계 설명이다. 실제로 업계에 따르면 현재 재건축을 진행 중인 아파트의 90% 이상이 D등급을 받았다. 대치동 은마아파트, 잠실주공5단지 등 강남 재건축 대표단지들도 안전진단에서 조건부 재건축 판정이 난 후 사업이 진행됐다.

 

전문가들은 공공기관이 D등급 아파트의 안전진단 적정성을 의무적으로 검토한다면 사업기간이 늘어질 위험이 높다고 봤다. 정비업계 관계자는 "최종 판단은 시장·군수 등이 하지만 공공기관이 재건축 적정성을 지적한다면 부담이 될 수밖에 없다"며 "적정성 검토에 소요되는 시간과 안전진단 판정이 뒤바뀔 위험을 고려하면 사업속도가 `생명`인 재건축 사업엔 치명타를 안길 수 있다"고 분석했다.

 

국토부가 새 안전진단 기준의 구조안전성 항목 가중치를 높이면서 층간소음·주차·녹물 등 주민의 주거환경성이 상대적으로 소외된 거 아니냐는 얘기도 나온다. 예전 기준 때 40%에 달했던 주거환경성 가중치는 이번에 15%로 크게 줄어들었다. 정부는 이런 문제점을 해결하기 위해 주거환경 항목에서 E등급을 받으면 다른 항목과 상관없이 재건축이 가능하도록 만들었다고 밝혔다. 하지만 정비업계 관계자는 "주거환경 E등급은 예전 `봉천동 달동네` 수준의 환경에서나 받을 수 있는 점수"라며 "서울 시내 대부분 아파트들은 아무리 낡았어도 이 기준을 맞추기 힘들 것"이라고 말했다.

 

내진설계가 반영되지 않은 아파트 재건축이 새 안전진단 기준 때문에 어려워진다는 지적도 제기된다. 국토부 관계자는 "내진설계 미반영 아파트는 구조안전성 분야만 집중 진단받고, 주거환경·건축마감 및 설비노후도·비용분석 분야는 받을 필요가 없도록 절차가 간소화돼 있다"며 "기능적 결함이 확인되면 재건축 사업을 추진하는 데 무리가 없다"고 반박했다. 하지만 건설업계에 따르면 구조안전성 항목에서 E등급은 `붕괴 직전` 상태로 분류된다.

 

정부는 최근 포항 지진 발생 등을 감안해 안전성 문제가 확인된 시설물은 재건축 추진이 바로 가능하도록 허용하는 규정도 마련했다. 지금까지 안전진단 절차는 `시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법(이하 시특법)`과 `도시정비법`상에서 별도로 운영됐다. 따라서 도시 시설물이 시특법에 따라 안전진단 결과 D등급으로 분류되어도 재건축 사업을 추진하기 위해선 도시정비법상 안전진단 절차를 다시 밟아야 하는 문제점이 있었다. 국토부 관계자는 "이중으로 안전진단을 받으면서 시간이 낭비된다는 지적이 많아 제도를 손질했다"고 설명했다.

 

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강화된 재건축 진단기준 이르면 1~2개월내 시행

최초입력 2018.02.20 17:48:46

최종수정 2018.02.20 17:57:26

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안전진단 개정안 21일 입법예고

 

◆ 재건축 또 옥죄기 ◆

 

강화된 재건축 안전진단 기준은 이르면 1~2개월 안에 적용될 전망이다.

 

국토부 관계자는 "제도 개선을 위해 21일부터 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안 입법예고와 행정예고를 할 계획"이라며 "통상적인 의견수렴 기간 등 진행 절차를 따져보면 한두 달 안에 시행될 가능성이 높다"고 밝혔다.

 

새 안전진단 기준은 시행일 이후 처음으로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 단지부터 적용된다.

 

안전진단은 주민 10% 이상의 동의를 얻어 신청한 후 시장·구청장·군수 등이 현지조사를 진행해 안전진단 실시 여부를 결정하면서 시작된다. 이후 지자체장이 안전진단 기관에 진단을 의뢰한 후 해당 기관이 진단을 실시해 결과가 나온다.

 

즉, 현재 안전진단 절차를 밟고 있는 단지라도 새 기준 시행일에 안전진단 기관에 의뢰가 들어가지 않았다면 개정 기준 적용 대상이 되는 셈이다.

 

한편 국토부는 새 기준이 적용되면 기존 기준과 비교할 때 안전진단을 통과할 수 있는 재건축 아파트가 어느 정도 줄어드는지를 공개하지 않았다. 국토부 관계자는 "자체적으로 조사한 결과가 있긴 하지만 공개할 수준은 아니다"며 "건물마다 처한 환경이 다르기 때문에 새 기준 효과를 일률적으로 시뮬레이션하긴 어려운 측면이 있다"고 말했다. 하지만 정부가 국민 재산권에 영향을 미치는 사안을 너무 무리하게 처리하는 거 아니냐는 반발은 피할 수 없을 것으로 보인다.

 

국토부 관계자는 "무분별한 재건축으로 인한 사회자원 낭비를 방지하고, 재건축에 동의하지 않은 소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위해 새 기준을 도입했다"며 "안전진단 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화가 목표"라고 설명했다.

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안전진단 통과 강남권 아파트 반사이득 볼 수도

 

2018.02.20

 

속으로 웃는 강남·서초 단지들

 

◆ 재건축 또 옥죄기 ◆

 

정부가 재건축 안전진단 기준을 대폭 강화하면서 서울 목동처럼 직격탄을 맞는 지역이 있는가 하면 재건축 속도가 빠른 단지는 반사이익이 기대된다. 특히 상대적으로 공급이 부족한 강남4구 아파트 중 제도 개선안이 시행되기 전 안전진단 신청이 확실시되는 곳은 간발의 차로 큰 암초를 피하게 됐다.

 

정부의 이번 제도 개선안 적용 기준은 시행 후 최초 안전진단을 의뢰하는 재건축 아파트부터다. 그 전에 안전진단을 의뢰하면 피할 수 있다는 뜻이다. 1986년 준공된 송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트가 가장 아슬아슬하게 규제를 피할 것으로 기대되는 사례다.

 

최근 구청의 현지조사(예비안전진단)를 통과했으며 이달 14일부터 6월 13일까지 4개월간 안전진단을 진행한다. 제도 개선안이 시행되기 전 안전진단 의뢰가 마무리됐으므로 구조 안전성 배점이 20%에 불과한 기존 규정을 적용받는다. 안전진단에서 D등급 이하 점수를 받지 못하는 경우가 아니라면 피하는 셈이다.

 

아시아선수촌 아파트보다 한발 앞서 안전진단을 추진 중이거나 이미 마무리한 재건축 단지도 규제 강화의 반사이익을 누릴 것으로 예상된다. 강남구 압구정동·대치동·개포동 일대 재건축 아파트가 주로 여기에 해당한다. 압구정 현대·한양·미성 등 대규모 아파트 모두 입주가 늦은 일부 동을 제외하고 3~4년 전 일찌감치 안전진단 D등급을 받아둔 상태다. 미성2차 등 남은 곳도 안전진단이 진행 중이어서 강화되는 규정은 피할 수 있다. 대치동 대표 단지인 우성·선경·미도아파트와 은마아파트도 모두 안전진단 단계는 넘어섰다. 개포동의 대규모 아파트도 대부분 안전진단을 통과했거나 추진 중이어서 해당 사항이 없다.

 

시·군·구청이 현지조사하고 있는 단지도 아직 희망이 남아 있다. 국토교통부는 바뀐 제도가 시행령으로 만들어지기까지 한두 달이 걸릴 것으로 예상했다. 이 기간 내에 현지조사를 마무리하고 지체 없이 안전진단 위탁기관을 뽑으면 적용을 피할 수 있다. 국토부 관계자는 "주민 동의에만 보통 한두 달 걸리고 구청에서 위탁기관을 뽑기 위한 조달청 입찰에도 한 달은 걸린다"며 "지금부터 준비해서는 개정안을 피하기가 어렵고 현지조사를 하고 있거나 통과된 곳은 피할 가능성이 있다"고 설명했다.

 

안전진단이 지체되면 새 아파트를 원하는 실수요자나 개발 이익을 기대하는 투자자 입장에서는 매력도가 확연히 떨어지게 된다. 매수 수요가 줄어들면 대출을 끼고 투자한 사람은 버티지 못하고 급매물로 내놓게 된다. 자연스레 시세는 조정받는다. 반면 사업 속도가 빠른 타 재건축 아파트나 새 아파트에는 매수 수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다. 양지영 R&C연구소장은 "공급 확대 정책 없이 재건축 규제만 거듭한다면 장기적으로 서울, 특히 강남의 수급 불균형을 심화시켜 가격 급등을 낳는 악순환이 우려된다"고 말했다.