2018.03.05
`신탁사 신규허용` 정부 방침에 업계는 왜 반발하나
◆ 위기의 부동산신탁사 ◆
금융당국이 부동산신탁업 신규 진입을 허용하겠다는 방침을 밝힘에 따라 신탁사 부실화에 대한 우려가 커지고 있다. 가뜩이나 현 정부가 쏟아낸 각종 부동산 규제 탓에 신탁업 전망이 좋지 않은 상황인데 여기에 신규 업체의 추가 진입까지 앞두고 있어서다.
최근 금융위원회는 2018년 업무계획에 부동산신탁사 추가 설립을 허용하는 내용을 포함시켰다. 부동산신탁 업계가 경쟁이 제한됨에 따라 자기자본이익률(ROE)이 24%에 달하는 등 과도한 이익을 향유하고 있다고 봤기 때문이다. 부동산신탁사들은 2017년 상반기에 순이익 2425억원을 기록해 반기 기준으로 사상 최고 영업실적을 시현한 바 있다. 금융위 관계자는 "부동산신탁업이 일종의 독과점 체계를 이루고 있어서 이익률이 높고 특혜의 소지가 있다"며 "이제는 빗장을 열어야 할 때"라고 밝혔다.
하지만 실제 현실은 금융당국의 인식과 많이 다르다는 게 신탁업계의 주장이다. 국내 부동산신탁산업은 2017년 기준으로 총 1조1119억원 규모의 시장을 차입형과 비차입형이 양분하는 구조다. 자기자본을 투입해 사업비를 미리 내주는 차입형(5868억원 규모)은 사실상 디벨로퍼의 영역으로 한국자산신탁과 한국토지신탁 등 대형사만 할 수 있는 시장이다. 최근 부동산신탁 업계 호황은 차입형 부동산신탁 영업이 호조를 보였기 때문이다.
나머지 5251억원 규모의 담보·관리·처분·분양관리 등 비차입형 시장을 놓고 중소 신탁사 9개가 경쟁하고 있다. 그마저도 책임준공 확약이라는 신탁사의 보증 상품(804억원)을 제외한 순수 중소 신탁사 경쟁시장은 4447억원 규모다.
자기자본을 투입해 수익을 창출하는 차입형과 달리 비차입형은 인적 자원을 통해 용역을 제공하고 수수료 수익을 얻는다. 사업 리스크가 낮은 대신 경쟁이 심해 수주 변동성이 비교적 높고 수주 감소가 곧바로 수익성 저하로 이어진다. 비차입형 비중이 높은 부동산신탁사는 영업수익 대비 인건비 비율이 높아 수입이 줄면 수익성이 더욱 큰 폭으로 감소할 수밖에 없다.
만약 신규 기업의 진입을 허용되면 이들은 사업 리스크가 상대적으로 낮은 비차입형부터 시작할 가능성이 크다. 결국 비차입형 사업을 주로 영위해온 중소 신탁업체들부터 타격을 받게 된다. 사회 양극화를 줄이겠다는 현 정부의 정책방향과도 배치되는 결과다. 중소 신탁사가 퇴출되면 이들에게 자신의 재산을 맡긴 수많은 수분양자가 피해를 입는다.
부동산신탁업의 ROE가 24%까지 오른 것도 일시적인 현상에 불과하다는 시각이 많다. 최근 신탁업계의 수익이 증가한 것은 주택시장의 단기 호황에 의한 차입형 토지신탁 수주가 급증한 덕분이기 때문에 분양경기가 하락할 경우 수익성 감소가 불가피하다는 것이다. 실제로 대출 규제 등 정부의 부동산 규제 강화와 금리 인상, 지방 주택시장 미분양 증가로 주택시장 불확실성이 계속 커지고 있다.
부동산신탁사의 높은 수익률은 5% 내외의 높은 수수료 구조를 갖고 있는 차입형 개발신탁사업 비중이 급격하게 늘었기 때문이다. 그렇다고 차입형 신탁이 땅 짚고 헤엄치기 식의 무위험 수익을 얻고 있는 것도 아니다. 신탁업체가 자기자본을 투입해야 하기 때문에 리스크를 감내하면서 수익을 내는 '고위험-고수익'형 사업구조다. 정효섭 한국기업평가 선임연구원은 "차입형 토지신탁은 성장과 수익의 두 마리 토끼를 잡게 해줬지만 그 대가로 부동산신탁사들이 더 많은 리스크를 지게 했다"며 "사업장에 직접 자금을 투입하면서 재무레버리지가 확대됐고 대손위험과 유동성위험이 커졌다"고 지적했다.
금융당국은 은행이나 증권사 등 대형 금융사가 새로 부동산신탁업계에 진입할 경우 조달금리를 낮출 수 있어 고객 이익이 극대화된다는 논리를 내세우고 있다. 하지만 거대자본을 앞세워 신탁을 하나의 끼워 팔기 상품으로 활용하면 순식간에 부동산신탁 시장을 장악할 수도 있다. 이 경우 담합 구조가 형성될 소지가 높다는 지적이다.
신탁사업은 그 특성상 다수의 이해당사자와 연관돼 있다 보니 현재 각 부동산신탁사들은 평균 128건의 소송에 휘말려 있다. 만약 분양시장의 침체로 손해를 입는 이해관계자가 늘어나면 소송 건수는 더욱 증가할 가능성이 높다. 윤성국 나이스신용평가 선임연구원은 "신탁사의 귀책으로 최종 판결이 내려질 경우 신탁사 손익이 큰 영향을 받을 수 있다"고 지적했다.
또 기존 은행과 증권사는 부동산 개발에 대한 전문성이 기존 부동산신탁업체에 비해 떨어지기 때문에 사업성을 검증할 수 있는 능력이 취약하다. 무엇보다 금융 대기업 입장에서 부동산신탁 시장이 전체 사업에서 차지하는 비중이 워낙 미미하기 때문에 경쟁력을 강화하려는 노력을 기대하기 어렵다. 금융당국이 기대하는 일종의 '메기 효과'를 신규 업체 진입 허용을 통해 얻기 어렵다는 얘기다.
현재 시장에서는 몇몇 회사가 부동산신탁사 인가 취득을 위해 자본금을 마련하느라 분주한 상황인 것으로 알려졌다. 현재 거론되고 있는 대형 금융사는 은행권에서 NH농협은행·신한은행·우리은행, 증권업에서 미래에셋대우·한국투자증권·메리츠증권·키움증권·KTB투자증권 등이다. 일부 대형 건설사도 부동산신탁업에 관심을 가지고 있는 것으로 전해진다.
부동산신탁 업계 관계자는 "적절한 시장 경쟁이 있어야 산업이 발전할 수 있지만 부동산신탁업이 가진 특수성 또한 경시해서는 안 된다"며 "영세한 신탁사가 부실화할 때 발생할 수 있는 사회적 문제 해결책과 대기업 독과점을 예방할 수 있는 제도적 장치 마련이 선행돼야 할 것"이라고 말했다.
■ <용어설명>
부동산신탁 : 소유자가 부동산 소유권을 신탁회사에 맡기면 신탁회사가 소유자 의견에다 자신들의 자금과 전문지식을 결합해 신탁재산을 효과적으로 개발·관리하고 그 이익을 돌려주는 제도다. 일반 금융사가 돈(금전)을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 개념이지만 신탁 대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있다.
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부동산 경기 불확실성에 발목잡힌 부동산신탁사 주가. 그러나 시장의 수주 위축 우려는 과도
- 부동산신탁사 영업실적 사상 최대치를 경신 중. 그러나 주가는 현 실적을 충분히 미반영. 부동산 경기 불확실성에 따른 향후 수주 위축 우려가 크기 때문.
주요 우려 사항은
1) 2018년이후 공급 축소
2) 인구 구조 변화에 따른 부동산 대세 하락 논리
3) 재건축 초과이익환수제 부활
4) 새정부의 부동산대출 규제 강화에 따른 부동산 경기 둔화 가능성 등임
- 그러나 1) 큰폭의 주택공급 축소 우려는 과도. 구조적 공급 과잉 상태 아니라고 판단.
2) 인구 구조 변화의 주택가격 설명력 약하고, 3) 재건축 초과이익환수제 부활 우려에도 재건축은
지속될 것으로 예상. 상기 요인 등을 감안시 시장의 수주 위축 우려는 과도하다고 판단
과거 부동산 위축기에도 부동산신탁사 수주 규모는 계속 확대되어 왔음
- 과거 부동산경기 위축기에도 부동산신탁사들의 수주는 계속 확대되어 왔음. 향후에도 개발전문성과 자본력에 강점을 지닌 부동산신탁 방식이 선호될 것으로 판단
- 최근의 금융기관 중도금대출 규제는 차입형토지신탁 상품에 대한 수요 증가로 이어져 부동
산신탁사에는 오히려 기회 요인이 될 수 있을 전망
- 재건축 연한 단축으로 도시정비사업 활성화 예상. 올해 부동산신탁사들의 도시정비사업 부문
의 수주 공시가 본격화될 것으로 기대
부동산신탁사, REITs 등 부동산금융의 성장으로 수익다변화 예상
- 대체투자 확대 등으로 REITs가 본격적으로 활성화되고 이와 관련한 부동산금융의 성장 예상
- 뉴스테이 사업장 REITs 운용 확대 등 부동산신탁사들의 수익다변화 노력도 지속될 전망
리스크 요인 점검
- 부동산경기 급랭 및 미분양 속출시 사업손실 발생 가능성 있지만 차입형토지신탁의 리스크
헤지 범위는 30~40%대 내외로 실제 사업손실 발생 가능성은 낮은 편
- 신탁행위 과정에서 각종 소송 당사자가 되지만 소송 관련 리스크도 매우 제한적인 편
업종 투자의견 비중확대, 상장 2개사 모두 매수 의견 제시. 최선호종목은 한국자산신탁
- 부동산신탁산업 투자의견 비중확대. 한국자산신탁(매수/TP 12,500원), 한국토지신탁(매수
/TP 4,300원) 제시하며 커버리지 개시. 부동산신탁사 중 최선호종목은 한국자산신탁
- 한국자산신탁(123890): 차별화된 경쟁력으로 폭발적인 신규 수주 증가세. 성장주 프리미엄 기대
- 한국토지신탁(034830): 리스크 관리 및 포트폴리오 다변화로 이익안정성 제고될 것으
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시행사로 변신한 부동산신탁사들…불황에도 잘나가네
2013/09/17
대림산업(000210)이 10월 광양에서 분양하는 ‘e편한세상 광양’은 부동산신탁사인 한국토지신탁(034830)이 시행을 맡았다. 한국토지신탁은 이외에도 인천 주안역 인근 도시형생활주택, 의왕·인덕원IT밸리, 주거용 오피스텔 등을 시행하고 있다.
또 다른 부동산신탁사인 코람코자산신탁은 서울 상암동 오피스텔 ‘상암월드시티’를 시행하고 있다. 하나다올신탁은 군인공제회와 함께 서울 성수동에 지식산업센터를 짓고 있다.
부동산신탁사가 시행사로 변신하고 있다. 부동산 경기 침체로 기존 시행사들이 금융권에서 자금 조달이 어려워진 것이 이유다. 기존 신탁사 업무보다 시행업의 수익성이 좋다는 것도 영향을 줬다.
◆ 부동산신탁사의 변신, 왜?
부동산신탁회사는 수수료를 받고 땅 주인이나 건설사 등이 맡긴 부동산을 개발하고 관리해 발생하는 이익을 나누는 방식으로 영업을 한다.
부동산신탁 업체의 업무는 크게 토지신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 등으로 나눌 수 있다. 신탁업체들은 과거 부동산 경기가 호황일 때는 부동산을 관리해주고 수수료를 받는 관리 신탁이나 부동산을 매각하는 처분신탁 등으로 수익을 많이 올렸다. 또 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 담보신탁 업무도 수요가 많았다.
하지만 최근 부동산신탁사들은 토지신탁(개발신탁)에 집중하는 모습이다. 과거 시행사들처럼 부동산신탁사가 은행 등에서 공사비 등 사업 자금을 조달하고 공사를 진행하는 역할을 한다.
한 시행사 관계자는 “부동산 경기가 어렵다 보니 은행에 가서 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 하겠다고 하면 돈 빌리기가 매우 어렵다”며 “부동산신탁사들은 자체 자금도 있고 신용도도 높아 자금을 융통하기가 쉽다”고 말했다.
이러한 모습은 실제 통계로도 확인할 수 있다. 금융감독원의 신탁업 영업 현황 자료에 따르면 토지신탁 수탁고는 2011년 말 23조2000억원에서 작년 26조원으로 증가했다. 올해 6개월 동안은 3000억원 가량 늘었다. 전체 부동산신탁 수탁고가 감소하는 추세라 더 두드러진다. 전체 수탁고는 2011년 말 148조7000억원에서 작년 말 120조9000억원까지 줄었다. 올해 상반기까지는 4000억원 가량 감소했다.
부동산신탁회사의 총 보수(1093억원) 중 토지신탁의 보수는 777억원으로 전체의 71.1%를 차지했다. 작년말 보다는 8.9%포인트 가량 비중이 늘었다.
◆ 부동산신탁사들 수익 크게 개선
개발신탁은 부동산신탁사들에게도 매력적인 사업이다. 사업을 진행한 뒤 받는 수수료가 총 매출액의 3~4% 수준으로 비교적 높은 편이기 때문이다. 담보신탁의 수수료는 대출액의 0.5% 수준이다.
이렇다 보니 신탁사들의 영업이익도 개선되고 있다. 올 상반기 11개 부동산 신탁회사의 당기순이익은 695억원으로 지난해 같은 기간보다 28.2%(153억원) 증가했다. 11개 회사 모두 흑자를 기록했다. 한국토지신탁(363억원), 코람코자산운용(140억원), 한국자산신탁(54억원), KB부동산신탁(33억원), 하나다올신탁(30억원)이 수익이 많았다.
한 부동산업계 관계자는 “부동산신탁사들이 개발사업을 대신 진행하면서 수익이 개선되고 있지만 부동산 경기가 좋지 않은 만큼 사업이 부진할 경우 부동산신탁사도 피해를 볼 수 있다”며 “리스크를 어떻게 줄이는지가 관건이 될 것”이라고 말했다.