2017/02/27 .
차입형 토지신탁 시장의 폭발적인 성장과 새로운 리더로 부상한 한국자산신탁
디벨로핑부터 부동산금융까지, 수직계열화로 경쟁우위 확보
이익률이 좋은 차입형토지신탁 수익이 급격히 커지면서 실적성장을 견인 중
오늘 소개해드릴 기업은 한국자산신탁(123890)입니다. 2016년 7월에 상장하여 아직 시장에서는 한국토지신탁만큼 알려지지는 않은 것 같습니다. 부동산신탁이란 부동산을 소유한 사람이 소유권을 신탁회사에 이전하여 이익 등의 목적을 위하여 신탁회사가 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발할 수 있도록하는 관계를 말합니다.
부동산 개발은 토지확보와 선분양을 전제로 하는데, 보통 토지확보를 위해 금융기관으로부터 자금을 조달하게됩니다. 이때, 금융기관들은 토지확보와 동시에 신탁사에 맡기는 것을 전제로 자금을 빌려주는 경우가 대부분이라고 합니다. 토지확보와 동시 부동산 자산이 신탁사로 넘어오면, 신탁사가 행정상의 관련업무를 처리하고 착공과 분양을 하게 됩니다. 부동산신탁상품에 관한 내용은 다음과 같습니다.
한국자산신탁의 주 고객은 디벨로퍼라고 합니다. 디벨로퍼라고 하면 이름 그대로 스스로 부동산 개발을 해서 이익을 만들어 낼 수 있는데 왜 신탁사에 맡기게 되는걸까요? 그 이유는 크게 두가지라고 합니다. 첫째는 사업리스크 관리측면입니다. 바꿔말하면 개발사업의 안정성 때문인데, 우리나라의 많은 개발사들이 자본력이 부족한 이유도 있지만 자본력과 상관없이 부동산개발사업은 사업규모가 기본적으로 크기때문에 디폴트의 가능성은 항상 존재합니다. 만약 디벨로퍼가 부도가 나버릴 경우, 채권자들이 해당 부동산을 압류, 가압류할 수 있습니다. 그렇게 될경우 수분양자를 포함해 이해관계자 모두가 피해를 입는 구조가 되어버립니다. 그런데 신탁사에 맡기게 되면, 신탁재산에 대한 압류/가압류가 법적으로 불가능해집니다. 신탁사가 부도나더라고 마찬가지로 불가능하다고 합니다. 신탁의 특징이라고 합니다.
두번째는 자금조달 기능입니다. 우리나라 부동산개발은 기본적으로 선분양이어서 이론적으로는 사업비 조달을 분양대금으로 해결할 수 있습니다. 그러나, 현실에서는 분양이 어떻게 될지 불확실하기 때문에 금융기관 등으로부터 자금을 조달할때 누가 이 사업의 비용을 책임질 것인지 명시하게 되어있습니다. 금융기관처럼 자금을 제공한 입장에서, 분양이 안되면 돈을 못받게 되는 위험성이 있기때문입니다. 관리형 신탁의 경우 '책임준공'의 형태로 시공사들이 사업비와 상관없이 자기자본을 들여서라도 완공을 하기때문에 공사가 중단되서 사업이 망하는 가능성이 줄어듭니다. 이와 달리 차입형 토지신탁은 시공사는 단순도급 형태가 되는 것이고 분양대금으로 부족한 사업비 등은 신탁사가 자본을 투입하여 공사를 진행하는 것입니다. 차입형신탁으로 자금을 투입하였을 경우 아래와 같이 '신탁계정대'라는 계정과목이 생깁니다. 이것이 쌓인다는 것은 차입형토지신탁 건수가 많아지고 있다는 뜻입니다. 금융기관의 대출 느낌으로 생각하시면 쉬울 것 같습니다.
출처: 한국자산신탁 2016 3분기 보고서
부동산신탁사의 역할은 아래 그림으로 보시면 이해하기 수월하실 겁니다.
출처: 한국자산신탁 IR BOOK
주 수입원은 신탁수수료와 신탁계정 대여금에 대한 이자입니다. 관리형 토지신탁의 경우 분양매출액에 약 0.2%, 차입형 토지신탁의 경우 약 3~4%의 수수료를 받는다고 합니다. 여기서 주목해야할 것은 차입형토지신탁 입니다.
출처: 한국자산신탁 IR BOOK
차입형토지신탁이 전체 시장의 성장을 견인하면서, 신탁시장이 연평균 34%씩 성장하고 있습니다. 이렇게 된 이유는 2008년 금융위기 이후 '책임준공'이라는 이름하에 자금조달 역할을 했던 시공사들의 부실이 커지고, 체력이 약해지면서 신용과 자금지원이 가능한 부동산신탁회사들에게 시장의 기회가 돌아가게 되었습니다. 이런 트렌드를 타고 한국자산신탁의 실적이 급격하게 성장하고 있습니다.
출처: 한국자산신탁 IR BOOK
위 그림에서 보시다시피 차입형신탁수주와 그에 따른 영업수익이 최근 3년간 폭발적으로 증가하고 있습니다.
신탁업은 정부 인가를 통해 라이선스 취득이 필요하기 때문에 진입장벽이 존재합니다. 현재 11개의 회사가 존재하고 있습니다. 11개 회사중에서도 차입형토지신탁을 할 수 있는 회사는 5,6곳 뿐이라고 합니다. 이 중 한국자산신탁은 다른 신탁사에 비해 자본력이 막강하고 MDM이라는 우리나라에서 가장 유명한 디벨로퍼를 모회사로 두고 있습니다. MDM의 경우 단독으로만 보아도 고객으로서 동사의 이익에 유의미한 기여를 하고있고 뿐만 아니라 신탁개발 및 분양과 관련한 컨설팅도 한다고 합니다. 또한, 자회사로 한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용을 통해 필요한 금융상품을 지원하고 있습니다. 동사는 국내에서는 유일하게 종합부동산금융그룹으로서의 역량을 보유하고 있다고 말하고 있습니다.
출처: 한국자산신탁 IR BOOK
한국토지신탁이 주도하던 차입형토지신탁에서 한국자산신탁이 강세를 보이고 있습니다. 이익률이 좋은 차입형 토지신탁수주가 커지면서, 영업이익률(2011년 38.1% → 2015년 61.2%)과 당기순이익률(2011년 25.6% → 2015년 53.6%)도 폭발적으로 개선되고 있습니다. 물론, 차입형 토지신탁 수주규모가 워낙 작았었고 본격적으로 뛰어들면서 이익성장이 급증하는 것처럼 보일 수도 있지만 시장 자체가 빠르게 성장하고 있는만큼 앞으로의 실적성장의 가능성도 매우 긍정적으로 보입니다. 시공사들은 더욱 단순도급의 형태로 바뀌고, 신탁사들의 역할이 더욱 커지는 방향성은 지속될 것으로 보입니다.
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2015년 부동산 신탁업계는 사상 최대 실적을 기록하였다.
2015년 부동산 신탁시장은 부동산 경기 회복으로 신규 수
주가 급증하며 크게 성장하였다. 부동산 신탁업계는 수수료수익 증가에 힘입어 11개사 합산기준 영업수익이 전년대
비 1,129억원(25.3%) 증가한 5,584억원을, 당기순이익은 전년대비 667억원(43.4%) 증가한 2,204억원을 기록하였다.
특히 개발신탁 관련 수수료수익의 증가가 수익성장을 이끌었다. 부동산 신탁업계는 축적된 수탁고를 기반으로 당분
간 양호한 수익 창출을 이어갈 것으로 예상된다.
차입형 부동산신탁사의 경우 자산 및 수익 규모가 크고 사업 역량이 비교적 우수하나 자산건전성에 대한 주의가 필요하
고, 비차입형의 경우 리스크가 낮으나 업계 내 치열한 경쟁에 노출되어 있다.
사업구조의 특성을 반영한 분석을 위해
부동산신탁사를 차입형 개발신탁의 신규수주 및 영업수익 기여도를 고려하여 "차입형", "혼합형", "비차입형"으로 분류
하였다. 차입형의 경우 대체로 업계 상위권 회사들로 구성되어 있으며, 총자산의 70% 가량이 신탁계정대여금과 유
가증권으로 구성되어 있어 상대적으로 높은 신용위험에 노출되어 있다.
혼합형은 금융지주 계열 신탁사들로 구성되
어 있으며, 수익구조가 다각화되어 있고 과거 3년간 차입형 개발신탁 비중을 줄여 현금성자산 및 단기금융상품 위주
의 안정적인 자산 구성을 나타내고 있다. 반면 비차입형은 수익 규모가 작은 편이고, 업계 내 경쟁이 치열한 비개발
신탁 위주의 사업 모델을 보유하고 있어 수익 변동성이 높다.
한편, 차입형 및 혼합형은 상대적으로 자본규모가 크
고 비차입형은 자본 규모가 작은 편이며, 자본적정성 지표는 대부분 우수한 수준을 나타내고 있다.
부동산신탁업계는 신규 수익사업 진출을 통해 수익 다각화를 모색 중이다. 부동산신탁업계는 2011년 이후 개발신탁의
성장세에 힘입어 크게 성장하였으나, 부동산 경기 둔화에 따른 수주 감소 및 대손 발생, 경쟁 심화로 인한 수익성 저
하 등에 대비하여 수익 다각화 방안을 모색해야 하는 시점에 이르렀다.
최근 부동산신탁사의 정비사업 진출을 가능하
게 한 도시정비법 개정과 주택정책에 수반된 뉴스테이 및 공공임대사업 확대 등은 전업 부동산신탁사들에게 좋은 신
규사업 기회가 될 것으로 보인다.
최근 일부 부동산신탁사들이 사업 확대에 필요한 자금을 조달하기 위해 기업 공개(IPO)를 추진하고 있으며, 이는 재무구조 개선 및 영업기반 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
신규 사업의 진행 상황과 관련 리스크 요소에 대해서는 지속적인 모니터링이 필요할 것이다.
향후 부동산신탁업계 주요 모니터링 요인은
① 부동산 경기 동향,
② 소송 등 우발부채,
③ 리스크 익스포저의 건전성,
④ 업계 내 경쟁 심화에 따른 수주 변동성 심화 및 수익성 저하 여부이다.
부동산 경기는 개발신탁 관련 리스크 및 소
송 관련 우발부채 리스크 등에 직·간접적으로 영향을 미치는 가장 중요한 변수로 부동산신탁사의 재무건전성에 직접
적인 영향을 미치므로 이에 대한 면밀한 관찰이 요구된다.
진행 중인 소송의 영향에 대해서는 법적 최종 판결 전까
지는 섣불리 판단할 수 없으나, 신탁재산 한도 내 피소금액의 부담이 가능한 지, 고유계정에 영향을 미칠 지 여부 등
에 대해서는 지속적인 모니터링이 필요하다.
최근 부동산신탁업계는 차입형 개발신탁뿐 아니라, 부동산펀드 및 리츠 등 다양한 사업에 진출하고 있으며, 관련 리스크 익스포저 확대에 대한 모니터링이 지속될 필요가 있다.
또한 업계 내 경쟁이 심화됨에 따라 수익 안정성 제고가 재무안정성에 중요한 요소로 판단되며, 지속적인 수주를 위한 영업력
제고와 수익 다각화 노력도 필요