2018-03-26
26일부터 임대업자·자영업자 대출 규제
은행마다 다른 DSR 한도
원리금 상환액>연봉 땐 제한
국민, DSR 200%이상 불가
KEB하나·우리·신한 조건부
총체적상환능력비율(DSR)에 따른 대출 심사가 도입되면서 대출자가 한 해 갚아야 하는 총 금융부채 원리금 상환액이 연간 소득보다 많으면 부채 수준에 따라 대출이 제한된다.
DSR의 분모는 연간 소득이며 분자는 주택담보대출과 신용대출 등의 연간 원리금 상환액이다. 신(新)총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출에만 적용되지만 DSR은 모든 신규 대출심사에 적용된다. 비율 계산 때도 DTI는 신용대출과 주택담보대출은 원금과 이자, 그 외 마이너스통장 등에 대해선 이자만 계산한다. 하지만 DSR은 마이너스통장 등의 원금까지 감안해 계산한다. 은행들은 각자 기준에 따라 DSR 100%가 넘는 대출의 일정 부분을 제한하기 때문에 기존 채무가 많을 경우 잘 살펴보고 은행을 선택해야 한다.
담보대출 받을 때도 신용등급 고려
건물, 토지 등을 담보로 가계대출로 돈을 빌릴 땐 은행을 잘 선택해야 한다. DSR 시행 전엔 주택을 제외한 부동산 담보대출은 신용불량자만 아니면 담보가액 범위 안에서 제약 없이 받을 수 있었다. 그러나 DSR은 마이너스통장 등 기존 은행 신용대출과 주택 외 담보대출 원금을 모두 실제와 상관없이 10년 만기로 분할 상환한다고 간주해 계산한다.
DSR 100~200%일 땐 국민은행은 기존과 마찬가지로 부동산 담보대출을 해준다. KEB하나은행은 신용평가(CB) 신용등급 8등급 이하만 담보대출을 제한한다. 우리은행은 신용등급이 6등급 이내인 차주에게 지점장 전결을 거쳐 대출해 줄 방침이다. 신한은행도 신용등급에 따라 대출을 일부만 제한한다. 농협은행은 DSR 150%까지는 기존대로 대출해주고, 150%가 넘으면 본부의 대출 승인을 받아야 한다.
DSR 200%가 넘으면 은행별로 차이가 크다. 연봉 5000만원인 사람이 30억원짜리 땅을 사며 신규 대출 10억원을 받는 등 담보대출 신청으로 DSR 200% 넘는 경우가 이에 해당한다. 10억원 대출을 거치식으로 받아도 1년에 1억원가량의 원금을 갚는다고 계산돼 DSR 200%가 넘는다.
DSR 200%가 넘으면 국민은행에선 대출받을 수 없다. KEB하나은행도 원칙적으로 대출받을 수 없지만 신용등급이 좋고, 별도 상환능력을 입증하는 등 조건을 충족하면 여신 전결권자의 판단을 거쳐 예외적으로 대출받을 수 있다. 원금을 1년에 20% 이상 분할 상환해야 한다는 조건도 붙는다. 우리·신한·농협은행에서도 이 같은 조건을 입증하면 본부 승인 등을 받아 예외적으로 대출이 가능하다.
과다채무자는 신용대출 받기 어려워
신규 신용대출은 더 엄격하게 DSR 비율을 심사한다. DSR 계산 시 카드론, 자동차 할부, 리스, 학자금대출 등은 실제 연간 상환액을 반영한다. 다만 전세금 대출은 이자만 계산한다. 예·적금 담보대출, 약관대출과 유가증권담보대출은 DSR 계산에서 원금과 이자 모두 제외한다.
국민은행에선 DSR 150%가 넘으면 신용대출을 아예 받을 수 없다. 우리은행도 DSR 150%가 넘으면 신용등급 4등급 이하는 자동으로 대출을 거절한다. 신용등급 3등급 이상이면 지점장 전결을 거쳐 대출해준다. KEB하나은행도 DSR 150%가 넘을 때 은행 자체 신용등급 5등급 이내, 연 20% 이상 원금 상환 등의 조건을 충족하고 추가 심사를 받아야 대출해주기로 했다. 농협은행은 DSR 100%만 넘으면 본부의 대출 승인을 받아야 한다. 신한은행도 DSR 100%가 넘으면 신용등급에 따라 대출을 제한한다.
● 총체적상환능력비율(DSR)
debt service ratio. 대출자의 연간 총 금융부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 지표. 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부대출 등의 원리금을 모두 평가한다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com